Immobilienbewertung Nürnberg

Warum der Wert in Nürnberg an der Straße hängt

Zwei Häuser, beide Baujahr 1965, beide rund 130 m² Wohnfläche, beide auf 500 m² Grund. Das eine steht in Katzwang nahe der Rednitz, das andere am Hang über dem Pegnitztal in Erlenstegen. Der Gebäudewert ist bei beiden fast identisch. Der Bodenwert nicht: Rund 380 EUR/m² gegen rund 1.400 EUR/m² macht beim Grundstück allein einen Unterschied von einer halben Million Euro. Das ist der Nürnberger Immobilienmarkt in einem Satz.

Die Stadt hat 525.000 Einwohner, ein Stadtgebiet von gut 186 km² und einen Gutachterausschuss, der für Wohnbauland Bodenrichtwerte zwischen 320 und 2.400 EUR/m² ausweist. Kaum eine andere Großstadt in Süddeutschland spreizt so weit. Deshalb ist eine Immobilienbewertung in Nürnberg immer zuerst eine Lagebewertung, und erst danach eine Gebäudebewertung. Wer mit dem Stadtdurchschnitt rechnet, liegt fast immer daneben, in die eine oder die andere Richtung.

Die Zahlen im ersten Quartal 2026: Bestandswohnungen kosten zwischen 2.910 und 7.213 EUR/m², im Schnitt 5.100 EUR/m². Einfamilienhäuser liegen bei 3.200 bis 6.800 EUR/m², Mittelwert 4.270 EUR/m². Die Angebotsmieten bewegen sich zwischen 9,20 und 16,50 EUR/m² monatlich, der Durchschnitt liegt bei 11,09 EUR/m². Der Trend zeigt nach oben, nach der Korrektur 2023 haben sich die Preise seit Mitte 2024 wieder gefangen und steigen moderat.

Die Nürnberger Lagen im Preisvergleich

Wo Nürnberg teuer ist

Die Premiumlagen liegen im Nordosten und Norden. Erlenstegen mit seinen Villen aus der Jahrhundertwende, dem Pegnitzgrund und der Nähe zum Schmausenbuck bleibt die teuerste Wohnadresse der Stadt. St. Johannis folgt dicht dahinter: sanierte Gründerzeithäuser rund um die Johannisstraße, die Hesperidengärten, fußläufig zur Burg. Für beide Lagen rechnet myhome mit dem Faktor 1,35 auf den Stadtwert. Wohnungen bewegen sich dort zwischen 3.950 und 9.750 EUR/m², im Schnitt um 6.900 EUR/m². Häuser liegen bei 4.300 bis 9.200 EUR/m².

Eine Stufe darunter, aber immer noch klar über dem Stadtdurchschnitt, liegen die gehobenen Lagen im Osten. Mögeldorf mit dem alten Ortskern an der Pegnitz, den Einfamilienhausstraßen zum Tiergarten hin und der S-Bahn-Station Ostbahnhof. Zerzabelshof, im Stadtgespräch nur Zabo, mit Reihen- und Doppelhäusern aus den 1930er- bis 1970er-Jahren, dem Valznerweiher und dem Zabo-Bad. Hier gilt Faktor 1,15: Wohnungen 3.350 bis 8.300 EUR/m², Häuser 3.700 bis 7.800 EUR/m², im Schnitt rund 4.900 EUR/m².

Wo Nürnberg günstiger ist

Langwasser ist das Gegenstück. Die Großsiedlung aus den 1960er- und 1970er-Jahren im Südosten, mit U1-Anschluss und dem Franken-Center, hat den größten Wohnungsbestand der Stadt und die niedrigsten Quadratmeterpreise. Faktor 0,85: Wohnungen 2.450 bis 6.150 EUR/m², im Schnitt 4.350 EUR/m². Die wenigen Häuser in den Randlagen zum Reichswald liegen bei 2.700 bis 5.800 EUR/m². Ähnlich rechnen Gutachter in Katzwang, Werderau, Almoshof und Doos.

Gostenhof und die Südstadt, also Galgenhof, Steinbühl und Gibitzenhof, bewegen sich um den Stadtdurchschnitt. Gründerzeitbestand, hohe Dichte, gemischte Nachbarschaft, gute Anbindung an Hauptbahnhof und U-Bahn. In Gostenhof hat der Wandel der letzten fünfzehn Jahre die Preise für sanierte Altbauwohnungen deutlich angehoben, unsanierte Objekte mit Bahnlärm bleiben dagegen günstig. Die Südstadt ist der Markt für Mehrfamilienhäuser und Kapitalanleger, mit Mieten von 10 bis 12,50 EUR/m² für den Bestand.

Bodenrichtwerte und Mieten

Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Nürnberg reichen von 320 EUR/m² in Siedlungslagen des Südens und Südwestens bis 2.400 EUR/m² in der Innenstadt. Der Mittelwert liegt bei 720 EUR/m². Für ein Normalgrundstück in Zabo sind 800 bis 1.000 EUR/m² üblich, in Erlenstegen 1.200 bis 1.600 EUR/m², in Langwasser 320 bis 450 EUR/m². Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück mit definierten Merkmalen. Ein Hanggrundstück, ein Hinterliegergrundstück oder ein Zuschnitt, der keine zweite Baureihe zulässt, weicht davon ab.

Bei den Mieten hat Nürnberg zwischen 2019 und 2026 rund 25 Prozent zugelegt. Neuvermietungen in St. Johannis oder Mögeldorf erreichen 14 bis 16,50 EUR/m², in Langwasser bleiben 9,20 bis 10,50 EUR/m² die Regel. Für das Ertragswertverfahren ist die nachhaltig erzielbare Miete die zentrale Größe, nicht die aktuelle Vertragsmiete eines langjährigen Mieters.

Drei Verfahren, drei Nürnberger Rechenbeispiele

Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV 2021, kennt drei Wege zum Verkehrswert, also zum Marktwert nach § 194 BauGB. Welcher gilt, entscheidet die Objektart und die Frage, wofür der Markt bezahlt.

Vergleichswert: die Altbauwohnung in Gostenhof

Eine 75-m²-Wohnung im dritten Stock eines Gründerzeithauses an der Fürther Straße, Baujahr 1905, kein Aufzug, Bad und Elektrik 2019 erneuert. Das Vergleichswertverfahren zieht die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses heran: sanierte Altbauwohnungen in Gostenhof wurden zuletzt für 4.300 bis 4.900 EUR/m² beurkundet. Dann folgen die Anpassungen. Dritter Stock ohne Aufzug: minus 4 Prozent. Straßenseite mit Bahn- und Straßenbahnlärm: minus 5 Prozent. Balkon zum Hof, frisch saniert: plus 6 Prozent. Am Ende steht ein Vergleichswert um 4.450 EUR/m², also rund 334.000 EUR. Bei Wohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken ist das die Methode der Wahl, weil es genug ähnliche Verkäufe gibt.

Sachwert: das Einfamilienhaus in Zabo

Freistehend, Baujahr 1968, 140 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück, Dach und Heizung 2015 erneuert, Fenster zweifach verglast. Für so ein Haus gibt es keinen echten Vergleichsmarkt, weil freistehende Häuser in Zerzabelshof selten verkauft werden und sich stark unterscheiden. Das Sachwertverfahren rechnet deshalb in zwei Teilen. Der Bodenwert: 600 m² mal 900 EUR/m² ergibt 540.000 EUR. Der Gebäudewert: Die Normalherstellungskosten für ein Haus dieser Größe und Ausstattung liegen heute bei rund 480.000 EUR. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und dank der Modernisierung einer Restnutzungsdauer von etwa 35 Jahren bleiben davon 44 Prozent, also 210.000 EUR. Vorläufiger Sachwert: 750.000 EUR. Weil in Nürnberg die Nachfrage nach freistehenden Häusern in gehobenen Lagen das Angebot übersteigt, gibt der Gutachterausschuss einen Sachwertfaktor von rund 1,1 vor. Verkehrswert: etwa 825.000 EUR, das entspricht 5.900 EUR/m² Wohnfläche und passt zur Spanne der gehobenen Lagen.

Ertragswert: das Mehrfamilienhaus in der Südstadt

Acht Wohnungen, 560 m² vermietete Fläche, Baujahr 1958, 500 m² Grund in Gibitzenhof. Der Käufer eines solchen Hauses fragt nicht nach den Baukosten, sondern nach der Rendite, und genau das bildet das Ertragswertverfahren ab. Jahresrohertrag bei 10,50 EUR/m²: rund 70.500 EUR. Abzüglich Bewirtschaftungskosten von etwa 22 Prozent (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) bleibt ein Reinertrag von 55.000 EUR. Davon geht die Verzinsung des Bodenwerts ab: 500 m² mal 700 EUR/m² sind 350.000 EUR, bei einem Liegenschaftszins von 2,5 Prozent also 8.750 EUR. Der Gebäudereinertrag von gut 46.000 EUR wird über eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren kapitalisiert, Vervielfältiger rund 21. Gebäudeertragswert etwa 970.000 EUR, plus Bodenwert: rund 1,32 Millionen EUR. Für die Südstadt mit ihrer stabilen Mieternachfrage ist der niedrige Liegenschaftszins typisch. In Langwasser läge er höher, das Ergebnis niedriger.

Online-Wertermittlung oder Gutachten vor Ort

Beides hat seinen Platz, und beides beantwortet eine andere Frage.

Die Online-Wertermittlung über my-home.de ist der schnelle Weg. Sie geben Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße und Zustand ein, das Tool gleicht die Angaben mit aktuellen Vergleichsdaten aus Nürnberg ab und liefert in wenigen Minuten einen Wertkorridor. Kostenfrei, ohne Termin, ohne Verpflichtung. Das Ergebnis eignet sich für die erste Orientierung: Lohnt sich ein Verkauf, was ist realistisch, wie stehe ich gegenüber der Bank da, was verlangen die Nachbarn zu Recht oder zu Unrecht. Was das Tool nicht sieht: den feuchten Keller, die Dachschräge, die nicht in den Plänen steht, das Wegerecht des Nachbarn im Grundbuch.

Das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist der gründliche Weg. Der Gutachter kommt ins Haus, misst, fotografiert, prüft Bauakte, Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster, fragt beim Gutachterausschuss die Vergleichspreise ab und schreibt 40 bis 80 Seiten. Dauer: zwei bis vier Wochen, in Nürnberg wegen der Auslastung der Sachverständigen manchmal länger. Kosten: 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts, für ein durchschnittliches Nürnberger Einfamilienhaus also 1.500 bis 3.000 EUR. Dafür ist das Ergebnis gerichtsfest. Nötig wird es bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, beim Finanzamt, bei Zwangsversteigerungen und bei Betreuungsverfahren.

Dazwischen liegt das Kurzgutachten für 300 bis 800 EUR. Ein Sachverständiger besichtigt, dokumentiert knapp und nennt einen Wert. Für die Preisfindung vor einem Verkauf oder für die Einigung unter Geschwistern, die sich vertrauen, reicht das oft. Vor Gericht reicht es nicht.

Eine Faustregel für Nürnberg: Erst online, dann entscheiden. Wer nach der Online-Wertermittlung sieht, dass sein Reihenhaus in Zabo bei rund 700.000 EUR liegt, kann in Ruhe klären, ob ein Verkauf ansteht, ob die Kinder übernehmen oder ob ein Gutachten für die Erbengemeinschaft gebraucht wird. Unser Partner vor Ort übernimmt auf Wunsch die persönliche Besichtigung und die Einschätzung des Verkaufspreises.

Was in Nürnberg den Wert treibt und was ihn drückt

Baujahr und Bausubstanz

Nürnberg wurde im Krieg schwer zerstört, deshalb prägen Wiederaufbaujahrgänge von 1950 bis 1975 große Teile der Stadt. Diese Häuser haben oft solide Substanz, aber dünne Wände, alte Leitungen und keinen Wärmeschutz. Gutachter setzen für unsanierte Objekte dieser Jahrgänge kurze Restnutzungsdauern an, was den Sachwert drückt. Gründerzeitbauten in St. Johannis, Gostenhof oder der Südstadt sind älter, werden aber wegen Deckenhöhe, Grundriss und Stuck bei Käufern höher gehandelt als ihr Baujahr vermuten lässt. Ein Massivhaus der 1990er-Jahre in Mögeldorf liegt in der Regel oberhalb der Vergleichsobjekte, sofern die Haustechnik nicht verschlissen ist.

Energie

Seit dem Gebäudeenergiegesetz achten Käufer auf den Energieausweis wie auf den Kaufpreis. Ein Haus mit Energieeffizienzklasse G oder H, Ölheizung von 1998 und ungedämmter Fassade verliert in Nürnberg gegenüber einem sanierten Vergleichsobjekt derzeit 10 bis 20 Prozent. Umgekehrt zahlt der Markt für Wärmepumpe, Photovoltaik und gedämmte Hülle einen Aufschlag, der die Investition meist nicht ganz deckt, aber die Verkaufsdauer deutlich verkürzt.

Lärm

Der Frankenschnellweg, die Südwesttangente, die Bahnlinien Richtung Fürth und Bamberg und der Flughafen im Norden: Nürnberg hat ausgeprägte Lärmachsen. In der Einflugschneise über Ziegelstein, Buchenbühl und Thon liegen die Abschläge je nach Pegel bei 5 bis 15 Prozent. An der Bahn in Gostenhof und Muggenhof gilt Ähnliches. Die Lärmkarte der Stadt ist öffentlich und wird von Sachverständigen als Beleg herangezogen.

Hochwasser

Pegnitz, Rednitz und die Bäche im Süden treten bei Starkregen über die Ufer. Betroffen sind Teile von Wöhrd, der Pegnitzgrund in Erlenstegen, Reichelsdorf, Katzwang, Mühlhof und Eibach an der Rednitz. Liegt ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, steigen die Prämien der Elementarversicherung und der Wert sinkt, in der Regel um 5 bis 10 Prozent. Die Hochwassergefahrenkarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt geben Auskunft.

Bei Wohnungen: Hausgeld, Rücklage, Aufzug

Eine Eigentumswohnung wird nie allein bewertet, sondern immer mit der Gemeinschaft, zu der sie gehört. In Nürnberg fallen Gutachtern zwei Muster auf. Die Wohnanlagen der 1970er-Jahre in Langwasser, Röthenbach bei Schweinau oder am Nordostpark haben oft Sanierungsstau an Fassade, Aufzug und Leitungen, und die Rücklage reicht dafür nicht. Ein beschlossener Sonderumlagebedarf von 15.000 EUR je Wohnung geht direkt vom Wert ab. Umgekehrt zahlt der Markt in sanierten Altbauten in St. Johannis einen Aufschlag für einen nachgerüsteten Aufzug, weil die Käuferschaft dort älter und zahlungskräftiger ist. Wer die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen liest, weiß meist mehr über den Wert einer Wohnung als der Grundriss verrät.

Denkmalschutz und Erbbaurecht

Die Altstadt, die Gründerzeitquartiere in St. Johannis und Gostenhof und einzelne Genossenschaftssiedlungen stehen unter Denkmalschutz. Das begrenzt die energetische Sanierung, bringt aber steuerliche Abschreibungen und eine begehrte Optik. Gutachter bewerten das im Einzelfall, mal mit Abschlag, mal neutral. Beim Erbbaurecht, in Nürnberg vor allem bei Siedlungen der 1920er- bis 1950er-Jahre und auf Grund kirchlicher Stiftungen verbreitet, gehört das Grundstück nicht dem Hauseigentümer. Bewertet wird dann das Erbbaurecht selbst: Restlaufzeit, Erbbauzins und Entschädigungsregel entscheiden, und bei weniger als 30 Jahren Restlaufzeit sinkt der Wert deutlich.

Bewertung mit Anlass: Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, Verkauf

Der häufigste Anlass für eine Bewertung in Nürnberg ist die Erbschaft. Ein Haus in Mögeldorf, drei Geschwister, eines wohnt darin. Ohne einen belastbaren Wert gibt es keine faire Auszahlung. Hier braucht es das Verkehrswertgutachten, und zwar eines, das alle Erben akzeptieren. Hilfreich ist, den Sachverständigen gemeinsam zu beauftragen. Mehr dazu im Ratgeber Erbschaft.

Das Finanzamt bewertet für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz mit typisierten Verfahren. Die liegen bei älteren Nürnberger Häusern oft über dem Marktwert, weil Mängel und Mikrolage kaum eingehen. Ein Gutachten nach § 198 BewG weist einen niedrigeren gemeinen Wert nach. Bei 130.000 EUR Differenz und Steuerklasse II ist das schnell ein fünfstelliger Betrag. Die Regeln dazu erklärt der Ratgeber Steuern und Recht.

Bei einer Scheidung wird der Wert am Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags gebraucht, für den Zugewinnausgleich. Streiten die Parteien, bestellt das Familiengericht einen Sachverständigen; einigen sie sich, spart ein gemeinsames Gutachten Zeit und Geld.

Vor einem Verkauf reicht in vielen Fällen die Online-Wertermittlung als Ausgangspunkt, ergänzt um die Einschätzung unseres Partners vor Ort. Der Angebotspreis ist keine Gutachtenfrage, sondern eine Marktfrage: Wer in St. Johannis 10 Prozent über dem Korridor anbietet, wartet in Nürnberg 2026 vier bis sechs Monate länger, ohne am Ende mehr zu erlösen.

Was Eigentümer vorbereiten sollten

Für die Online-Wertermittlung genügen Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße, Zustand und der Zeitpunkt der letzten Modernisierung. Fünf Minuten, mehr nicht.

Für ein Gutachten wird die Liste länger, und jedes fehlende Papier verzögert. Der aktuelle Grundbuchauszug vom Amtsgericht Nürnberg, der Auszug aus dem Liegenschaftskataster, die genehmigten Baupläne mit Wohnflächenberechnung, der Energieausweis, Rechnungen der Modernisierungen der letzten 20 Jahre, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und bei Wohnungen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Bei vermieteten Objekten die Mietverträge, die letzte Betriebskostenabrechnung und eine Aufstellung der Mieten. Bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag.

Wer diese Unterlagen vor dem Termin zusammenhat, verkürzt die Gutachtenfrist in Nürnberg oft um eine Woche. Und wer sie vor einem Verkauf zusammenhat, wirkt auf Käufer und deren Banken vom ersten Gespräch an verlässlich. Den Einstieg macht die kostenfreie Online-Wertermittlung auf my-home.de, die Stadtteile im Detail finden Sie unter Immobilie verkaufen in Nürnberg.