Immobilie verkaufen in Falkenheim - Marktanalyse & Preise 2026

1. Lagebericht & Infrastruktur

Auf dem Stadtplan ist Falkenheim ein Fleck, den man mit dem Daumen abdecken kann. Ein paar Dutzend Straßen, eingeklemmt zwischen Katzwang im Westen und Kornburg im Osten, dahinter der Lorenzer Reichswald. Der Stadtteil hat keinen Marktplatz, keinen Bahnhof, kein Gymnasium. Was er hat, ist Wald vor der Haustür und eine Autobahn in Hörweite, und aus diesem Gegensatz besteht der ganze Immobilienmarkt des Ortes.

Entstanden ist die Siedlung im 20. Jahrhundert als Wohnort für Menschen, die im Nürnberger Süden arbeiteten und ein Haus mit Garten wollten. Die heutige Bebauung stammt überwiegend aus den 1960er- bis 1990er-Jahren: Reihenhäuser in Zeilen, Doppelhaushälften, dazwischen freistehende Einfamilienhäuser auf 400 bis 600 m² Grund. Mehrfamilienhäuser gibt es kaum. Die Bewohner sind Eigentümer, viele seit Jahrzehnten, und der Generationswechsel, der in ähnlichen Siedlungen im Nürnberger Süden gerade läuft, hat auch Falkenheim erreicht.

Die Verkehrslage ist Fluch und Segen. Die A73 verläuft in unmittelbarer Nähe, das Autobahnkreuz Nürnberg-Süd mit der A6 ist wenige Autominuten entfernt. Wer nach Erlangen, Ansbach, Amberg oder zum Flughafen muss, sitzt schneller auf der Autobahn als die meisten Nürnberger. Dieselbe Autobahn ist an den östlichen und südlichen Siedlungsrändern zu hören, tagsüber als gleichmäßiges Rauschen, nachts bei Westwind deutlicher. Lärmschutzwände und der Waldstreifen dämpfen, mehr nicht. Wer in Falkenheim kauft, muss die Straße kennen, der Stadtteil allein sagt zu wenig.

Schienenanschluss gibt es über Katzwang. Dort hält die S-Bahn S2, die in rund 20 Minuten den Hauptbahnhof erreicht, und der Bahnhof ist von Falkenheim aus mit dem Rad in wenigen Minuten, zu Fuß in einer knappen halben Stunde erreichbar. Buslinien der VAG verbinden die Siedlung mit Katzwang, Kornburg, Worzeldorf und der U-Bahn im Süden. Für Haushalte ohne Zweitwagen ist das machbar, aber kein Komfortangebot; die meisten Familien hier haben zwei Autos, und der Carport gehört zum Haus wie die Terrasse.

Die Versorgung ist die eines kleinen Stadtteils: Bäcker und Kindergarten am Ort, Grundschule und Supermarkt im benachbarten Katzwang oder Kornburg, Ärzte und Apotheke ebenfalls in den Nachbarorten. Weiterführende Schulen liegen im Nürnberger Süden und in Schwabach, Schulbusse fahren. Kornburg mit seinem historischen Ortskern bietet Gasthäuser und Vereine, Katzwang die Rednitz mit Badeplätzen und Radweg. Falkenheim selbst hat einen Spielplatz, eine Bushaltestelle und den Wald.

Der Reichswald ist das Argument, das Käufer nach Falkenheim führt. Wer am östlichen oder südlichen Rand wohnt, tritt aus dem Gartentor auf den Waldweg. Kiefern, Sandboden, Forstwege bis Feucht und Wendelstein, Mountainbikestrecken, Pilze im Herbst. Für Familien mit Kindern und Hund ist das ein Lebensgefühl, das in Nürnberg sonst nur Langwasser-Süd, Fischbach oder Brunn bieten. Die Ironie ist, dass Waldrand und Autobahn in Falkenheim oft dieselbe Straße betreffen: Die Grundstücke mit dem Wald hinter dem Zaun haben nicht selten auch die A73 hinter dem Wald.

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2. Immobilien-Marktdaten 2026

Falkenheim wird vom Gutachterausschuss Nürnberg als Standardlage geführt, die Werte entsprechen dem Nürnberger Durchschnitt (Bestand, Stand Q1 2026):

Die Zahlen sind Stadtwerte, und für Falkenheim muss man sie in zwei Richtungen lesen. Die Reihenhäuser und Doppelhaushälften der 1970er- bis 1990er-Jahre, das Rückgrat des lokalen Marktes, liegen in gepflegtem Zustand bei 3.700 bis 4.600 EUR/m². Ein Reihenmittelhaus mit 120 m², Baujahr 1978, teilsaniert, kostet damit rund 470.000 EUR. Ein Reihenendhaus mit größerem Garten und neuer Heizung erreicht 4.800 bis 5.200 EUR/m². Freistehende Häuser am Waldrand in ruhiger Lage, saniert, gehen für 5.000 bis 5.800 EUR/m² weg, ein 140-m²-Haus also für rund 700.000 EUR. Die 6.800 EUR/m² am oberen Ende der Tabelle werden in Falkenheim allenfalls von Neubauten mit Waldblick erreicht.

Nach unten ziehen die autobahnnahen Häuser. Für ein Reihenhaus, das die A73 deutlich hört, zahlen Käufer 10 bis 15 % weniger als für das baugleiche Haus drei Straßen weiter. Unsanierte Häuser mit Ölheizung und Fenstern aus den 1980ern starten bei 3.300 bis 3.600 EUR/m². Für solche Objekte rechnen Käufer die Sanierung gegen, in Falkenheim je nach Haus 80.000 bis 130.000 EUR.

Eigentumswohnungen sind in Falkenheim kaum vorhanden, die Stadtwerte von 2.910 bis 7.213 EUR/m² haben hier deshalb wenig Aussagekraft. Die wenigen Wohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern werden für 3.500 bis 4.500 EUR/m² gehandelt. Bei 11,09 EUR/m² Miete ergibt sich für eine 70-m²-Wohnung zu 4.000 EUR/m² (280.000 EUR) eine Bruttorendite von 3,3 %. Kapitalanleger sind in Falkenheim die Ausnahme, der Markt gehört Eigennutzern.

Der Bodenrichtwert von 720 EUR/m² gilt in Falkenheim für die normale Wohnlage. Grundstücke mit Waldrand und Abstand zur Autobahn liegen darüber, autobahnnahe Parzellen darunter, der Spitzenwert von 2.400 EUR/m² gehört zur Innenstadt und nicht hierher. Mit 300 bis 600 m² sind die Grundstücke kleiner als in Kornburg oder Weiherhaus, und bei Reihenhäusern mit 250 m² macht der Boden nur etwa ein Drittel des Werts aus. Das Gebäude zählt in Falkenheim also mehr als in den Villenlagen, und damit zählt sein Zustand.

Seit 2020 hat Falkenheim die Nürnberger Kurve mitgemacht: Anstieg von rund 20 % bis 2022, Korrektur um etwa 10 % bei unsanierten Häusern, seit 2024 stabil. Der Vergleich über die Stadtgrenze hinweg fällt für Falkenheim gut aus. In Wendelstein, wenige Kilometer südlich, liegt der Hausdurchschnitt bei 4.000 EUR/m², in Kleinschwarzenlohe direkt an der Grenze bei 4.600 EUR/m². Die Nürnberger Adresse kostet in Falkenheim also keinen Aufpreis, was die Siedlung für Familien interessant macht, die städtische Infrastruktur und Landkreis-Preise verbinden wollen.

3. Wertermittlungs-Aspekte

Für die Reihenhäuser, die den Markt in Falkenheim bestimmen, ist das Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV 2021 das Mittel der Wahl. Es gibt genug Verkäufe baugleicher Häuser, um belastbare Vergleichspreise zu bilden, und der Gutachterausschuss veröffentlicht für diese Objektart Vergleichsfaktoren. Freistehende Häuser werden im Sachwertverfahren bewertet, bei dem Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt und über den Sachwertfaktor an den Markt angepasst werden.

Der Lärm ist in Falkenheim der Bewertungsfaktor, den kein Verfahren automatisch abbildet. Ein Gutachter muss ihn über die Mikrolage einpreisen, und er tut das anhand der Lärmkarten des Freistaats, der Lage zur Lärmschutzwand und, im besten Fall, einer eigenen Messung. Der Abschlag gegenüber ruhigen Lagen liegt bei 10 bis 15 %, bei nachweislich wirksamem Schallschutz weniger. Wer verkauft, sollte deshalb dokumentieren, was das Haus gegen den Lärm tut: Schallschutzfenster der Klasse 3 oder 4, Schlafzimmer zur lärmabgewandten Seite, Lüftungsanlage, die geschlossene Fenster erlaubt. Ein Messprotokoll für einige hundert Euro kann bei einem 500.000-EUR-Haus 25.000 bis 50.000 EUR Verhandlungsspielraum retten.

Die Restnutzungsdauer ist bei Häusern aus den 1970er-Jahren der zweite Hebel. Ein Haus von 1975 hat rechnerisch noch 29 Jahre von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer vor sich. Ein neues Dach, eine Heizung von 2020, Fenster von 2015 und ein saniertes Bad verlängern diese Frist nach dem Punktemodell der ImmoWertV auf 40 Jahre und mehr. Für den Sachwert bedeutet das einen Unterschied von schnell 40.000 bis 60.000 EUR. Wer modernisiert hat, sollte die Rechnungen aufheben; wer nicht, sollte ehrlich rechnen, was der Käufer investieren muss.

Die Bauweise der Falkenheimer Häuser ist überwiegend massiv, Ziegel oder Kalksandstein mit Betondecken. Gutachter honorieren das bei Gesamtnutzungsdauer und Herstellungskosten. Bei den wenigen Fertighäusern der 1970er-Jahre gilt Vorsicht: Holzschutzmittel und asbesthaltige Fassadenplatten aus dieser Zeit sind bei einer Sanierung ein Entsorgungsthema, und Käufer wissen das inzwischen.

Der Energieausweis zeigt in Falkenheim häufig Klasse E oder F. Ölheizungen und Nachtspeicheröfen sind noch anzutreffen, Gasanschluss gibt es nicht überall. Für die Bewertung heißt das: Die Heizungsfrage entscheidet über 15 bis 20 % des Kaufpreises. Ein Haus mit Wärmepumpe und Photovoltaik auf dem Dach verkauft sich in Falkenheim in Wochen, ein Haus mit Ölheizung von 1995 braucht Monate oder einen Nachlass.

Grundbuch und Baurecht sind in Falkenheim meist unspektakulär, mit einer Ausnahme: Anbauten, Wintergärten und Garagen aus den 1980er- und 1990er-Jahren wurden nicht immer genehmigt. Vor dem Verkauf lohnt ein Abgleich zwischen Bauakte und Wirklichkeit. Was fehlt, lässt sich oft nachträglich genehmigen, aber besser vor dem Notartermin als danach.

Für Reihenhäuser kommt ein Punkt hinzu, den Eigentümer gern übersehen: die Gemeinschaftsanlagen. Zufahrten, Stellplatzhöfe, Müllplätze und Spielflächen gehören in vielen Zeilen allen Anliegern gemeinsam, geregelt über Dienstbarkeiten oder eine Eigentümergemeinschaft mit Umlage. Ein Gutachter prüft, ob die Anteile im Grundbuch sauber eingetragen sind und ob Rücklagen für die Sanierung der Zufahrt bestehen. Fehlt beides, ist das kein Beinbruch, aber ein Thema für die Verhandlung, denn der Käufer erbt die nächste Asphaltrechnung mit.

4. Zukunftsaussichten

Falkenheim wird in zehn Jahren aussehen wie heute, mit neueren Dächern und mehr Wärmepumpen. Größere Neubauflächen gibt es nicht, der Reichswald ist Bannwald und bleibt es, die Autobahn ist gebaut. Das Angebot kommt aus dem Bestand, und der Generationswechsel sorgt dafür, dass in den nächsten Jahren mehr Häuser als bisher auf den Markt kommen. Für Käufer ist das eine Chance, für Verkäufer ein Grund, das eigene Haus in Schuss zu halten, damit es sich vom Angebot abhebt.

Die Nachfrage kommt aus dem Nürnberger Süden und aus dem Landkreis Roth. Familien, denen Langwasser zu dicht und Wendelstein zu weit ist, landen in Falkenheim, Katzwang oder Kornburg. Die Arbeitgeber im Süden, vom Hafen über die Gewerbegebiete an der A6 bis zur neuen Technischen Universität am ehemaligen Südbahnhof, stützen diese Nachfrage. Der Lärm bleibt das Thema, das Falkenheim von den ruhigeren Nachbarn trennt; sollte der Bund die Lärmschutzwände an der A73 erneuern oder erhöhen, wäre das für die östlichen Straßen ein Wertgewinn, der sich in Prozentpunkten messen ließe.

Die myhome-Redaktion rechnet für Falkenheim mit einem nominalen Wertzuwachs von 1 bis 2 % pro Jahr über die nächsten fünf Jahre. Waldrandlagen in Ruhe entwickeln sich am oberen Rand, autobahnnahe Häuser eher seitwärts. Das größte Risiko für den Einzelnen ist ein unsaniertes Haus, das Käufer nur noch zum Grundstückswert plus Abbruchkosten sehen. Das größte Potenzial liegt in einem sanierten Reihenendhaus mit Wald hinter dem Zaun und ruhiger Straße davor, das in Falkenheim ohne Vermarktung über den Bekanntenkreis weggeht.

Wer in Falkenheim verkaufen will, findet unter Immobilie verkaufen den Ablauf von der Unterlagensammlung bis zur Übergabe. Die Vermarktung übernimmt unser Partner in Nürnberg, der die Straßen mit und ohne Autobahnrauschen kennt.

Transaktionspraxis in Falkenheim

Der Markt in Falkenheim ist klein, und das hat zwei Folgen. Erstens kennt man sich. Viele Häuser wechseln innerhalb der Siedlung den Besitzer, weil die Tochter des Nachbarn eben ein Haus sucht, bevor ein Exposé geschrieben ist. Zweitens fehlt bei einzelnen Objektarten die Vergleichsbasis. Wer ein freistehendes Haus am Waldrand verkauft, findet in der Kaufpreissammlung vielleicht zwei ähnliche Fälle aus drei Jahren. Ein Kurzgutachten für 300 bis 800 EUR gibt hier Sicherheit, ein volles Verkehrswertgutachten für 1.500 bis 3.000 EUR wird nötig, sobald Erben, Ex-Partner oder das Finanzamt mitreden.

Die Unterlagen unterscheiden sich nicht von anderen Stadtteilen, mit zwei Ergänzungen: Für autobahnnahe Häuser gehört ein Nachweis zum Schallschutz in die Mappe, für Waldrandgrundstücke ein Blick auf die Frage, wer für die Bäume an der Grundstücksgrenze zuständig ist und was bei Sturmschäden gilt. Beides fragen Käufer, beides beantwortet ein vorbereiteter Verkäufer in einem Satz. Dazu kommen Energieausweis, Grundbuchauszug, Baugenehmigungen samt Anbauten und die Belege der Modernisierungen. Wie eine geerbte Immobilie sauber bewertet und zwischen Geschwistern aufgeteilt wird, steht im Ratgeber Erbschaft.

Die Vermarktungsdauer liegt für Reihenhäuser in ruhiger Lage bei sechs bis zehn Wochen, für autobahnnahe oder unsanierte Häuser bei drei bis fünf Monaten. Verhandelt wird sachlich: 2 bis 4 % bei gepflegten Häusern, deutlich mehr, wenn der Käufer die neue Heizung selbst bezahlen muss. Die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, bei einem Reihenhaus für 470.000 EUR also 16.450 EUR. Notar und Grundbuch kommen mit rund 1,5 % dazu.

Erstellt von der my-home.de Redaktion - Stand: September 2026.