Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag ist ein Vertrag zwischen Immobilieneigentümer und Makler, der dem Makler das exklusive Recht einräumt, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu vermitteln - der Auftraggeber darf in dieser Zeit keinen anderen Makler beauftragen. Im Unterschied zum einfachen Maklervertrag verpflichtet sich der Auftraggeber beim Alleinauftrag, aktiv mitzuwirken (z. B. alle Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen) und bei einem Eigenverkauf unter Umständen eine Vergütung zu schulden. Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter und schließt auch Eigenverkäufe durch den Auftraggeber aus.

Unterschied zwischen einfachem, einfachem Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag

Der einfache Maklervertrag verpflichtet den Makler zu nichts Bestimmtem und gibt ihm auch keine Exklusivität - der Eigentümer kann weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Der Alleinauftrag gibt dem Makler das exklusive Vermittlungsrecht; der Eigentümer kann aber noch selbst verkaufen, ohne Courtage zu schulden. Der qualifizierte Alleinauftrag schließt auch diesen Eigenverkauf aus: Findet der Eigentümer selbst einen Käufer, schuldet er dem Makler trotzdem die Courtage.

Für Eigentümer empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der Vertragsbedingungen - insbesondere der Laufzeit (üblich: 3-6 Monate), der Kündigungsfristen und der Regelungen bei Eigenverkäufen. Im qualifizierten Alleinauftrag muss der Eigentümer den Makler aktiv informieren, wenn er selbst Kaufinteressenten findet, damit dieser seine Tätigkeit nicht umsonst aufwendet.

Vorteile des Alleinauftrags für Eigentümer

Entgegen der verbreiteten Annahme, mehrere Makler brächten mehr Käufer, zeigt die Praxis das Gegenteil: Wird eine Immobilie von mehreren Maklern gleichzeitig vermarktet, entsteht der Eindruck eines „Resterverkaufs” am Markt. Käufer interpretieren breite Streuung als Schwäche des Angebots - sie fragen sich, warum das Objekt trotz mehrerer Makler noch nicht verkauft ist.

Mit einem Alleinauftrag investiert der Makler deutlich mehr in professionelle Vermarktung (Fotografie, Staging, bezahlte Werbung), weil er sicher ist, den Abschluss auch zu erhalten. Die koordinierte Vermarktung führt nachweislich zu kürzeren Vermarktungszeiten und oft zu höheren Verkaufspreisen. Der Makler kann zudem das Bieterverfahren gezielt einsetzen und Interessenten in einer strukturierten Reihenfolge besichtigen lassen, anstatt spontane Einzelanfragen zu bearbeiten.

Leistungspflichten des Maklers im Alleinauftrag

Ein Alleinauftrag ist keine Einbahnstraße. Im Gegenzug für die Exklusivität ist der Makler zu aktiver Vermarktung verpflichtet. Ein professioneller Alleinauftrag enthält einen konkreten Vermarktungsplan mit Maßnahmen, Zeitplan und messbaren Zwischenergebnissen. Dazu gehören typischerweise: professionelle Fotografie und Grundrisszeichnung, Veröffentlichung auf allen relevanten Portalen (ImmoScout24, Immowelt, Immonet), Eigenvermarktung über das Maklernetzwerk, regelmäßige Berichte an den Eigentümer über Anfragen und Besichtigungen sowie eine Preisempfehlung auf Basis einer aktuellen Marktanalyse.

Eigentümer sollten darauf bestehen, dass der Makler mindestens monatlich schriftlich über den Vermarktungsstand berichtet. Bleibt ein Makler nach wenigen Wochen inaktiv, kann das ein Indiz für mangelnde Professionalität sein. In diesem Fall kann eine außerordentliche Kündigung des Alleinauftrags aus wichtigem Grund berechtigt sein.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir arbeiten ausschließlich mit Alleinaufträgen - und das aus gutem Grund: Eine strukturierte, exklusive Vermarktung mit vollständigen Unterlagen, professioneller Fotografie, 3D-Rundgang und gezielter Käuferansprache erzielt in Nürnberg und der Metropolregion bessere Ergebnisse als eine breite Streuung. Vereinbaren Sie eine Laufzeit von 3-4 Monaten und prüfen Sie, was der Makler konkret für diesen Zeitraum leisten wird. Ein guter Alleinauftrag enthält einen konkreten Vermarktungsplan.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Alleinauftrag vorzeitig kündigen?

Das hängt vom Vertrag ab. Die meisten Alleinaufträge haben eine feste Laufzeit (z. B. 3 Monate) und danach eine ordentliche Kündigungsfrist. Außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt. Lesen Sie die Kündigungsklauseln sorgfältig vor Vertragsabschluss.

Schulde ich dem Makler Courtage, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Beim einfachen Alleinauftrag nein; beim qualifizierten Alleinauftrag ja. Der Unterschied liegt im Vertragstext. Fragen Sie Ihren Makler explizit nach der Art des Auftrags und lassen Sie sich die Regelung schriftlich bestätigen.

Für wie lange sollte ein Alleinauftrag vereinbart werden?

Üblich und empfehlenswert sind 3-6 Monate, je nach Lage und Immobilientyp. Kürzere Laufzeiten setzen den Makler unter Zeitdruck; zu lange Laufzeiten binden den Eigentümer unnötig. Vereinbaren Sie zudem eine Klausel, die bei nachgewiesener Inaktivität des Maklers eine Kündigung ermöglicht.

Was passiert, wenn der Makler innerhalb der Alleinauftragslaufzeit keinen Käufer findet?

Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit ohne Vertragsabschluss endet der Alleinauftrag, und der Eigentümer schuldet dem Makler keine Courtage - er hat das Erfolgsrisiko selbst getragen. Der Eigentümer kann dann entweder die Zusammenarbeit verlängern, einen anderen Makler beauftragen oder selbst vermarkten.

Was ist eine Nachwirkungsklausel im Maklervertrag?

Viele Alleinaufträge enthalten eine sogenannte Nachwirkungsklausel: Kauft ein Interessent, der noch während der Alleinauftragslaufzeit vom Makler nachgewiesen wurde, die Immobilie kurz nach Vertragsende, schuldet der Eigentümer dennoch die Courtage. Die Nachwirkungsfrist beträgt üblicherweise drei bis sechs Monate nach Ablauf des Alleinauftrags. Eigentümer sollten diese Klausel beim Vertragsabschluss beachten und die Dauer der Nachwirkungsfrist verhandeln. Wir empfehlen, zum Ende der Alleinauftragslaufzeit eine schriftliche Liste der nachgewiesenen Interessenten anzufordern - so ist klar, für welche Personen im Nachwirkungszeitraum eine Courtage anfallen würde.

Marktpraxis in Nürnberg und der Metropolregion

In Nürnberg und der Metropolregion Franken ist der Makleralleinauftrag der klare Marktstandard. Die Courtage beläuft sich auf insgesamt 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), die seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird - also jeweils 3,57 %. In diesem Rahmen bietet der Alleinauftrag klare Vorteile: Der Makler kann die Vermarktung vollständig koordinieren, Bieterverfahren strukturiert durchführen und Käufer gezielt vorqualifizieren. Für Eigentümer in gefragten Lagen - etwa in Erlenstegen, Johannis oder Thon - ist ein professionell durchgeführter Alleinauftrag oft der direkteste Weg zum marktoptimalen Verkaufspreis.

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