Maklercourtage (Höhe & Recht)

Die Maklercourtage (auch: Maklerprovision) ist die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält - sie wird nur bei Abschluss eines wirksamen Kauf- oder Mietvertrags fällig (Erfolgsprinzip). Seit der Maklerrechtsreform 2020 gelten beim Wohnimmobilienkauf klare gesetzliche Regelungen zur Aufteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer. Höhe und Fälligkeit der Courtage richten sich nach dem Maklervertrag; in Bayern hat sich eine Gesamtcourtage von 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) etabliert, die hälftig geteilt wird.

Gesetzliche Regelung seit 2020: das Bestellerprinzip beim Kauf

Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien (in Kraft seit 23. Dezember 2020, §§ 656a-d BGB) hat der Gesetzgeber die Kostenverteilung neu geregelt: Wer den Makler zuerst beauftragt (Besteller), darf dem anderen Vertragsteil nicht mehr als den gleichen Anteil auferlegen. Beauftragt der Verkäufer den Makler und vereinbart er eine Verkäufercourtage, darf vom Käufer höchstens derselbe Betrag verlangt werden (Halbteilung).

Eine vollständige Abwälzung der Courtage auf den Käufer ist nicht mehr zulässig. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip bereits seit 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Maklerverträge mit Käufern müssen seit 2020 in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB); mündliche Abreden begründen keinen Courtageanspruch. Die Käufercourtage wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil an den Makler bezahlt hat.

Courtage-Höhe in Bayern und Nürnberg

Die Maklercourtage ist gesetzlich nicht gedeckelt (außer bei der Mietvermittlung); Markt und Wettbewerb bestimmen die Höhe. In Bayern hat sich ein Gesamtprovisionssatz von 7,14 % des beurkundeten Kaufpreises inkl. 19 % MwSt. etabliert - entsprechend 3,57 % je Seite bei Halbteilung. In anderen Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Hessen) sind bis zu 7,14 % Gesamtcourtage ebenfalls üblich; in Berlin und Brandenburg liegt die Gesamtcourtage häufig bei 7,14 %, wird aber komplett vom Käufer getragen - was seit 2020 bei Wohnimmobilien nicht mehr möglich ist.

Die Courtage entsteht erst mit Vertragsabschluss (Kaufvertrag); sie ist nicht fällig, wenn der Vertrag scheitert, angefochten wird oder rückabgewickelt wird. Das Erfolgsprinzip schützt Käufer und Verkäufer vor Provisionsansprüchen für erfolglose Maklerleistungen.

Steuerliche Aspekte der Courtage

Für Verkäufer ist die Maklercourtage unter bestimmten Umständen steuerlich absetzbar: Wird das Objekt vermietet, ist die Courtage als Werbungskosten abzugsfähig. Liegt ein Privatverkauf mit steuerpflichtigem Spekulationsgewinn vor (Verkauf innerhalb von 10 Jahren ohne Selbstnutzung), mindert die Courtage den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Für Käufer zählt die Courtage bei vermieteten Objekten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Bei selbstgenutzten Immobilien ist sie steuerlich nicht abzugsfähig.

Courtage bei besonderen Transaktionsformen

Bei Zwangsversteigerungen fällt keine Maklerprovision im klassischen Sinne an, da der Makler in diesen Fällen nicht als Vermittler auftritt. Bei Bieterverfahren und Off-Market-Transaktionen gelten dieselben Grundregeln wie bei öffentlich vermarkteten Objekten - der Courtageanspruch entsteht mit dem Vertragsabschluss. Bei Erbfallverkäufen gilt ebenfalls das normale Maklerrecht; besonderheiten ergeben sich aus der Erbengemeinschaft als Auftraggeber.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Als Verkäufer sollten Sie die Courtagevereinbarung sorgfältig lesen: Was leistet der Makler konkret? Ist eine Rückzahlungsklausel für den Fall vorgesehen, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wird? In Nürnberg sind 3,57 % Käufercourtage + 3,57 % Verkäufercourtage (Gesamt 7,14 %) marktüblich. Wir legen alle Konditionen transparent offen - kein Kleingedrucktes, keine versteckten Zusatzkosten. Fragen Sie uns gerne nach unserem Leistungsumfang im Alleinauftrag.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Verkäufer immer Courtage zahlen?

Nein, das hängt vom Maklervertrag ab. Wenn der Makler nur vom Käufer beauftragt wird und ausschließlich Käufercourtage vereinbart ist, zahlt allein der Käufer. Beauftragt der Verkäufer den Makler, ist eine Halbteilung seit 2020 Pflicht.

Wann wird die Maklercourtage fällig?

Die Maklercourtage entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags (Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss vorausgesetzt). Sie ist typischerweise zahlbar binnen 14 Tagen nach Rechnungsstellung, also kurz nach Beurkundung. Die Käufercourtage wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.

Was passiert mit der Courtage, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird?

Grundsätzlich bleibt der Courtageanspruch bestehen, da der Makler seine Leistung (Nachweis des Käufers) erbracht hat. Ausnahmen können im Maklervertrag vereinbart werden; Gerichte entscheiden im Einzelfall nach Treu und Glauben. In der Praxis verzichten viele Makler bei unverschuldeter Rückabwicklung auf die Courtage oder stunden sie.

Kann die Maklercourtage verhandelt werden?

Grundsätzlich ja - die Höhe ist frei vereinbar. In der Praxis sind die marktüblichen Sätze relativ stabil. Verhandlungsspielraum besteht eher bei sehr hochpreisigen Objekten. Wichtig: Seit 2020 bedarf die Courtagevereinbarung mit dem Käufer der Textform.

Maklercourtage bei Mietwohnungen

Im Bereich der Mietvermittlung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Da in der Regel Vermieter Makler zur Mietersuche einschalten, trägt der Vermieter die Provision - eine Weiterwälzung auf den Mieter ist gesetzlich untersagt. Die zulässige Höhe der Maklerprovision bei Mietwohnungen ist auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt (§ 3 Wohnraumvermittlungsgesetz). In der Praxis in Nürnberg ist die Maklerprovision bei Vermietungen jedoch häufig geringer oder entfällt ganz, wenn der Vermieter seinen Mieterstamm über eigene Netzwerke oder Direktinserate findet. Bei Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht, sodass hier weiterhin andere Vereinbarungen möglich sind.

Ist die Maklercourtage umsatzsteuerpflichtig?

Ja. Der in Bayern und bundesweit angegebene Courtage-Satz von 3,57 % je Partei enthält bereits die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 %. Der Netto-Courtageanspruch des Maklers beträgt also 3 % des Kaufpreises; die Mehrwertsteuer von 0,57 % wird an das Finanzamt abgeführt. Für vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen (z. B. Kapitalanleger mit gewerblicher Vermietung) kann die Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden, was die Nettobelastung reduziert. Privatpersonen und nicht umsatzsteuerpflichtige Käufer tragen die volle Courtage inkl. MwSt.

Was gilt bei Courtage-Klagen - wo ist das zuständige Gericht in Nürnberg?

Courtageklagen gegen Käufer oder Verkäufer werden in der Regel beim Amtsgericht oder Landgericht Nürnberg-Fürth eingereicht, je nach Streitwert (bis 5.000 Euro: Amtsgericht; darüber: Landgericht). Die Verjährungsfrist für Courtageansprüche beträgt drei Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 195 BGB).

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