Immobilienbewertung in der Metropolregion Nürnberg

Ein Verfahren, sieben Märkte

Eine 80-m²-Wohnung aus den 1990er-Jahren, gepflegt, mit Balkon. In Roth bringt sie 2026 rund 250.000 EUR. In Erlangen etwa 430.000 EUR. Dazwischen liegen 40 Kilometer und ein Preisunterschied von über 70 Prozent. Das Verfahren, mit dem beide Werte ermittelt werden, ist dasselbe: die Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV 2021, und der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Die Daten, die hineingehen, sind es nicht.

Die Metropolregion Nürnberg umfasst 3,6 Millionen Menschen, my-home.de bewertet seit 2014 in ihrem Kern: Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Roth, Forchheim und Neumarkt in der Oberpfalz. Jede dieser Städte hat einen eigenen Gutachterausschuss oder gehört zu einem, jede hat eigene Bodenrichtwerte, eigene Liegenschaftszinsen, eigene Käufer. Diese Seite ordnet die sieben Märkte ein und führt zu den Detailseiten, auf denen es um Straßen und Stadtteile geht.

Die sieben Städte im Vergleich

Alle Werte Bestand, Stand erstes Quartal 2026, EUR/m². Miete in EUR/m² monatlich, Bodenrichtwert Wohnbauland.

Was die Tabelle nicht zeigt

Der Durchschnitt einer Stadt sagt wenig über ein einzelnes Haus. Innerhalb Nürnbergs liegt zwischen Langwasser und Erlenstegen beim Bodenrichtwert der Faktor sieben, in Erlangen trennt Sieglitzhof von Kriegenbrunn mehr als Erlangen von Fürth. myhome rechnet deshalb mit Lagefaktoren: Premiumlagen mit 1,35 auf den Stadtwert, gehobene Lagen mit 1,15, preisgünstige mit 0,85. Ein Haus in Fürth-Dambach ist damit teurer als eines in Nürnberg-Langwasser, obwohl Nürnberg als Stadt vorne liegt. Zwischen den sieben Städten liegen außerdem Gemeinden, die eigene Märkte bilden: Wendelstein südlich von Nürnberg mit Häusern um 4.000 EUR/m², Kalchreuth im Sebalder Reichswald um 4.300 EUR/m², Feucht an der S2 um 3.500 EUR/m². Sie orientieren sich am nächsten Stadtmarkt, mit Abschlag für die Entfernung und Aufschlag für Wald und Ruhe.

Erlangen: Siemens, Uni, Klinikum

Die teuerste Stadt der Region hat mehr Arbeitsplätze als Einwohner. Siemens Healthineers, der Siemens Campus, die Universität mit 39.000 Studierenden und das Uniklinikum sorgen für eine Nachfrage, die das Angebot seit Jahren übersteigt. Wohnungen kosten 3.400 bis 7.900 EUR/m², Häuser 3.800 bis 7.200 EUR/m², Bodenrichtwerte 380 bis 2.100 EUR/m². Burgberg, Sieglitzhof und Innenstadt sind die Premiumlagen, Bruck und Büchenbach der bezahlbare Teil. Details auf der Seite Immobilienbewertung Erlangen.

Nürnberg: die größte Spreizung

525.000 Einwohner und Bodenrichtwerte von 320 bis 2.400 EUR/m², das ist der Faktor sieben innerhalb einer Stadt. Wohnungen liegen bei 2.910 bis 7.213 EUR/m², Häuser bei 3.200 bis 6.800 EUR/m². Erlenstegen, St. Johannis, Mögeldorf und Zabo oben, Langwasser, Gostenhof und die Südstadt unten. In Nürnberg entscheidet die Straße mehr als das Baujahr. Mehr dazu unter Immobilienbewertung Nürnberg.

Fürth: Gründerzeit mit Nachholpotenzial

Rund 2.000 Baudenkmäler und ein Wohnungsmarkt, der 20 Prozent unter Nürnberg liegt, obwohl die U1 in zwölf Minuten am Nürnberger Hauptbahnhof ist. Wohnungen 2.400 bis 5.800 EUR/m², Häuser 2.900 bis 5.400 EUR/m², Bodenrichtwerte 240 bis 1.500 EUR/m². Dambach, Oberfürberg und Burgfarrnbach gehoben, Hardhöhe und Innenstadt-Süd günstig. Denkmalschutz und Ertragswert prägen die Bewertung. Weiter zu Immobilienbewertung Fürth.

Schwabach: die Goldschlägerstadt an der S2

41.000 Einwohner, S-Bahn S2 in 20 Minuten nach Nürnberg, eine Altstadt mit Marktplatz und ein Umland mit Reihenhaussiedlungen. Wohnungen 2.100 bis 4.800 EUR/m², Häuser 2.400 bis 4.500 EUR/m², Bodenrichtwerte 180 bis 850 EUR/m². Der Trend zeigt nach oben, weil Nürnberger Familien ausweichen. Die Seite Immobilienbewertung Schwabach hat die Lagen im Detail.

Forchheim: Siemens-Werk und Kellerwald

32.000 Einwohner an der Regnitz, das Siemens-Healthineers-Werk als größter Arbeitgeber, Bamberg und Erlangen in je 20 Minuten. Wohnungen 2.200 bis 4.900 EUR/m², Häuser 2.400 bis 4.600 EUR/m². Die Altstadt steht unter Denkmalschutz, Regnitz und Wiesent bringen Hochwasserthemen. Preise stabil. Mehr auf Immobilienbewertung Forchheim.

Neumarkt: Oberpfalz mit S-Bahn

41.000 Einwohner, S-Bahn S3 nach Nürnberg, Pfleiderer, Bionorica und Dehn als Arbeitgeber. Wohnungen 2.000 bis 4.500 EUR/m², Häuser 2.300 bis 4.400 EUR/m², Bodenrichtwerte 150 bis 800 EUR/m². Ein Markt für Eigennutzer mit viel Einfamilienhausbestand und stabilen Preisen. Details unter Immobilienbewertung Neumarkt.

Roth: Kreisstadt am Rothsee

26.000 Einwohner, Leoni als traditioneller Arbeitgeber, der Rothsee und die Triathlon-Strecke als Aushängeschild, S-Bahn S2. Die günstigste der sieben Städte: Wohnungen 1.900 bis 4.400 EUR/m², Häuser 2.200 bis 4.200 EUR/m², Bodenrichtwerte 140 bis 720 EUR/m². Stabile Preise, ruhiger Markt. Zur Seite Immobilienbewertung Roth.

Wie ein Verkehrswert entsteht

Drei Verfahren, jedes für eine andere Objektart, alle drei landen beim Verkehrswert. Die Daten dafür liefern die Gutachterausschüsse: Jeder Kaufvertrag, den ein Notar in der Region beurkundet, landet anonymisiert in der Kaufpreissammlung. Daraus leiten die Ausschüsse Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinsen ab und veröffentlichen sie im Grundstücksmarktbericht. Nürnberg, Fürth und Erlangen haben eigene Ausschüsse, Schwabach, Roth, Forchheim und Neumarkt gehören zu denen der Landkreise. Ohne diese Daten geht keine Bewertung, weder online noch im Gutachten, und wer sie liest, versteht, warum ein Sachwertfaktor von 1,15 in Erlangen und einer von 0,95 in Roth dasselbe Haus um 20 Prozent auseinanderziehen.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren gilt für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Baugrundstücke, also überall dort, wo genug ähnliche Verkäufe vorliegen. Der Gutachter zieht die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses heran und passt an: Stockwerk, Balkon, Zustand, Lärm. Eine 70-m²-Wohnung von 1995 in Schwabach, Vergleichspreise 3.200 bis 3.600 EUR/m², nach Anpassung für die neue Küche und die Lage an der Hauptstraße rund 3.350 EUR/m², macht etwa 235.000 EUR.

Sachwert

Das Sachwertverfahren ist für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser gedacht, für die es keinen Vergleichsmarkt gibt. Bodenwert plus Gebäudewert, dann der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses als Marktanpassung. Ein Haus in Forchheim, Baujahr 1980, 140 m², 600 m² Grund: Bodenwert 600 mal 400 EUR/m² gleich 240.000 EUR, Gebäudewert nach Alterswertminderung etwa 190.000 EUR, vorläufiger Sachwert 430.000 EUR, Sachwertfaktor 1,0, Verkehrswert rund 430.000 EUR. Dasselbe Haus in Erlangen mit Bodenrichtwert 1.000 EUR/m² und Faktor 1,15 käme auf über 900.000 EUR. Die Restnutzungsdauer ist dabei die Stellschraube, an der Modernisierungen den Wert heben.

Ertragswert

Das Ertragswertverfahren gilt für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag, davon geht die Bodenwertverzinsung ab, der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Der Liegenschaftszins ist die regionale Kennzahl: rund 2 Prozent in Erlangen, 2,5 in Nürnberg, 3 in Fürth, 3,5 bis 4 in Roth und Neumarkt. Ein Mehrfamilienhaus mit 60.000 EUR Reinertrag ist deshalb in Erlangen ein Viertel mehr wert als dasselbe Haus in Roth, bei gleicher Miete.

Online-Wertermittlung oder Gutachten vor Ort

Die Online-Wertermittlung über my-home.de ist der erste Schritt. Adresse, Objektart, Fläche, Baujahr, Grundstück, Zustand, dann vergleicht das Tool mit aktuellen Daten aus der jeweiligen Stadt und liefert in wenigen Minuten einen Korridor. Kostenfrei, ohne Termin, ohne Verpflichtung. Für die Frage „Lohnt sich ein Verkauf?”, für die Anschlussfinanzierung oder als Grundlage für ein Familiengespräch reicht das in den meisten Fällen.

Das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist der zweite Schritt, wenn ein Wert Bestand haben muss. Ortstermin, Prüfung von Grundbuch, Bauakte, Baulasten, Altlasten und Kaufpreissammlung, 40 bis 80 Seiten, zwei bis vier Wochen, 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts oder 1.500 bis 3.000 EUR. Gerichtsfest. Nötig bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Finanzamt, Zwangsversteigerung, Betreuung.

Das Kurzgutachten für 300 bis 800 EUR liegt dazwischen: Besichtigung, knappe Dokumentation, ein Wert. Gut für die Preisfindung und für Familien, die sich vertrauen. Nicht gerichtsfest.

Unser Partner vor Ort übernimmt auf Wunsch die persönliche Besichtigung und die Einschätzung des Verkaufspreises. Sachverständige für gerichtsfeste Gutachten nennen wir, wir erstellen sie nicht.

Wann welcher Weg

Die Entscheidung hängt weniger vom Objekt ab als vom Grund der Bewertung. Wer wissen will, ob das geerbte Reihenhaus in Schwabach eher 350.000 oder 450.000 EUR wert ist, bevor er mit der Schwester spricht, ist mit der Online-Wertermittlung richtig und hat die Antwort noch am selben Abend. Wer sich mit der Schwester einig ist und nur einen Zahlenanker für die Auszahlung braucht, bestellt ein Kurzgutachten. Wer sich nicht einig ist, wer das Finanzamt überzeugen muss oder wessen Scheidung vor dem Familiengericht liegt, braucht das Verkehrswertgutachten, und zwar von einem öffentlich bestellten Sachverständigen, nicht von einem Anbieter, der im Internet für 99 EUR ein „Gutachten” verspricht. Diese Papiere erkennen Gerichte nicht an. Und wer verkaufen will, braucht meist gar kein Gutachten, sondern einen Angebotspreis, und der entsteht aus dem Online-Korridor und der Einschätzung vor Ort.

Was in der Region den Wert treibt und was ihn drückt

Baujahr und Energie

Nürnberg und Fürth unterscheiden sich hier grundlegend: Nürnberg wurde im Krieg zerstört und ist eine Stadt der 1950er bis 1970er, Fürth blieb stehen und ist eine Stadt der Gründerzeit. Erlangen mischt Barock, Kaiserzeit und Nachkriegssiedlungen, die Landkreisstädte sind vor allem Einfamilienhausmärkte der 1970er bis 2000er. Für unsanierte Nachkriegsbauten setzen Gutachter kurze Restnutzungsdauern an, für Gründerzeit mit guter Substanz längere. Der Energieausweis kostet ein Haus mit Klasse G oder H überall in der Region 10 bis 20 Prozent gegenüber dem sanierten Vergleichsobjekt.

Mikrolage

Innerhalb einer Straße können 15 Prozent liegen. Südgarten oder Nordgarten, Eckgrundstück oder Mittellage, Blick auf den Reichswald oder auf die Rückseite eines Supermarkts, 300 Meter zur S-Bahn oder 1.500. Der Bodenrichtwert kennt diese Unterschiede nicht, er gilt für die Zone. Gutachter bilden sie über Zu- und Abschläge ab, die Online-Wertermittlung über die Adresse und die Vergleichsobjekte in der Nachbarschaft. Wer selbst schätzt, unterschätzt die Mikrolage fast immer, weil man das eigene Haus von innen kennt und die Nachbarhäuser nur von außen.

Lärm, Hochwasser, Denkmalschutz, Erbbaurecht

Die Autobahnen A3, A6, A9 und A73, der Frankenschnellweg, die Bahnstrecken und der Flughafen Nürnberg sind die Lärmquellen; Abschläge von 5 bis 15 Prozent sind je nach Pegel üblich. Hochwasser ist ein Flussthema: Pegnitz und Rednitz in Nürnberg, ihre Vereinigung zur Regnitz in Fürth, die Regnitz weiter in Erlangen und Forchheim, die Wiesent in Forchheim, die Roth und die Rednitz im Landkreis Roth. Die Hochwassergefahrenkarten des Landesamts für Umwelt zeigen jedes Flurstück. Denkmalschutz prägt Fürth, die Erlanger Altstadt und die Forchheimer Innenstadt, mit Auflagen und mit Abschreibungsvorteilen. Erbbaurechte gibt es vor allem in Nürnberg und Fürth auf Grund der Städte und kirchlicher Stiftungen; bewertet wird dann das Recht, nicht das Grundstück. Der Bodenrichtwert bleibt in allen Fällen die Ausgangsgröße, die Mikrolage macht den Unterschied.

Sonderfälle: Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, Verkauf

Die Erbschaft ist in allen sieben Städten der häufigste Anlass für ein Gutachten. Mehrere Erben, ein Haus, ein Wert, der alle überzeugen muss. Der Ratgeber Erbschaft beschreibt die Schritte von der Erbengemeinschaft bis zur Auszahlung. Das Finanzamt bewertet für die Erbschaftsteuer selbst, typisiert nach Bewertungsgesetz, und liegt bei älteren Häusern oft zu hoch. Ein Gutachten nach § 198 BewG weist den niedrigeren gemeinen Wert nach. Die Steuerregeln, Freibeträge und Fristen stehen im Ratgeber Steuern und Recht.

Immer häufiger wird das Haus zu Lebzeiten übertragen. Die Schenkung an Kinder nutzt den Freibetrag von 400.000 EUR, der alle zehn Jahre neu entsteht, und bei Erlanger oder Nürnberger Preisen ist das oft der einzige Weg, ein Haus steuerfrei in die nächste Generation zu bringen. Der Wert am Übertragungstag entscheidet, und das Finanzamt prüft ihn genauso wie im Erbfall. Wer dabei ein Nießbrauchrecht behält, senkt den steuerlichen Wert zusätzlich; auch das gehört in die Bewertung.

Bei Scheidung zählt der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags für den Zugewinnausgleich. Ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger spart Zeit und Geld gegenüber dem Gerichtsgutachten. Beim Verkauf reicht als Ausgangspunkt die Online-Wertermittlung, ergänzt um die Einschätzung des Partners vor Ort. Ein Angebotspreis 10 Prozent über dem Korridor verlängert die Vermarktung 2026 in allen sieben Städten um drei bis sechs Monate, ohne am Ende mehr zu bringen. Mehr dazu im Ratgeber Bewertung.

Unterlagen, die jede Bewertung braucht

Für die Online-Wertermittlung: Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße, Zustand, letzte Modernisierung. Für ein Gutachten: der aktuelle Auszug aus dem Grundbuch, die Flurkarte, genehmigte Baupläne mit Wohnflächenberechnung, der Energieausweis, Rechnungen der Modernisierungen, der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand. Bei vermieteten Objekten Mietverträge, Mietaufstellung, letzte Betriebskostenabrechnung. Bei Erbbaurecht der Vertrag. Wer das vorher sortiert, spart in der Regel eine Woche Gutachtenfrist. Grundbuchauszüge gibt es beim jeweiligen Amtsgericht, in Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Forchheim und Neumarkt jeweils vor Ort, für Roth beim Amtsgericht Schwabach. Bauakten liegen bei den Bauämtern der Städte, die Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.

Die sieben Städte-Seiten

Jede Stadt hat ihre eigene Bewertungsseite mit Stadtteilen, Bodenrichtwerten, Rechenbeispielen und den Sonderfällen vor Ort: Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Forchheim, Roth und Neumarkt. Wer stattdessen gleich verkaufen will, findet unter Immobilie verkaufen die Stadt- und Stadtteilseiten mit Marktberichten. Die Online-Wertermittlung ist von jeder dieser Seiten aus erreichbar, kostenfrei und in Minuten.