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Anrufen - 0911 / 88 18 73 80Die verkürzte Restnutzungsdauer
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Die pauschale Abschreibungsdauer von 50 Jahren für Wohngebäude (§ 7 Abs. 4 EStG) entspricht in vielen Fällen nicht der tatsächlichen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie. Ein Gebäude aus den 1960er-Jahren mit veraltetem Energiestandard, maroder Haustechnik und sanierungsbedürftiger Bausubstanz hat keine 50 Jahre Restnutzungsdauer mehr - und darf deshalb schneller abgeschrieben werden.
Das Ergebnis: Statt der üblichen 2 % AfA pro Jahr sind bei einer verkürzten Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren 4 % AfA möglich - eine Verdopplung der jährlichen Abschreibung und damit eine erhebliche Steuerersparnis.
Was bedeutet „verkürzte Restnutzungsdauer"?
Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Der Gesetzgeber geht pauschal von folgenden Nutzungsdauern aus:
- Wohngebäude (Baujahr ab 1925): 50 Jahre → 2 % AfA p. a.
- Wohngebäude (Baujahr vor 1925): 40 Jahre → 2,5 % AfA p. a.
- Neubauten (ab 2023): ~33 Jahre → 3 % AfA p. a.
Liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer unter diesen Werten - nachgewiesen durch ein Sachverständigengutachten - darf der Eigentümer die höhere AfA ansetzen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Wann ist eine kürzere Restnutzungsdauer realistisch?
- Veraltete Haustechnik: Heizungsanlage über 25 Jahre alt
- Energetischer Zustand: Fehlende Dämmung, einfach verglaste Fenster, Energieeffizienzklasse G oder H
- Bausubstanz: Feuchteschäden, Rissbildung, maroder Dachstuhl
- Lage und Marktfähigkeit: Standorte mit sinkender Nachfrage
Rechenbeispiel: Die Auswirkung auf Ihre Steuerlast
| Kennzahl | Pauschale AfA (50 J.) | Verkürzte RND (25 J.) |
|---|---|---|
| Gebäudewert | 400.000 € | 400.000 € |
| AfA-Satz | 2 % | 4 % |
| AfA pro Jahr | 8.000 € | 16.000 € |
| Steuerersparnis (42 %) | 3.360 € | 6.720 € |
| Mehrersparnis pro Jahr | - | 3.360 € |
Über 10 Jahre summiert sich die Mehrersparnis auf 33.600 € - allein durch die korrekte Feststellung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Wie wird die verkürzte Restnutzungsdauer nachgewiesen?
Der BFH hat klargestellt, dass der Steuerpflichtige die kürzere Nutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten nachweisen muss. Seit 2023 (Urteil IX R 25/21) muss das Gutachten dem normgerechten Bewertungsstandard nach ImmoWertV folgen und alle wertrelevanten Merkmale vollständig erfassen.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich die verkürzte Restnutzungsdauer auch für selbstgenutztes Eigentum nutzen? +
Nein - die AfA gilt nur für vermietete Immobilien oder gewerblich genutzte Gebäude. Bei Eigennutzung gibt es keine Abschreibung und damit keinen steuerlichen Vorteil.
Akzeptiert das Finanzamt Online-Gutachten? +
Ja - sofern das Gutachten den Anforderungen der ImmoWertV entspricht und von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Der BFH hat 2023 klargestellt, dass keine persönliche Begehung zwingend erforderlich ist.
Wie viel kostet das Gutachten? +
Typischerweise 400-600 €. Über unseren Partnerlink erhalten Sie 50 € Rabatt. Die Gutachtenkosten sind als Werbungskosten sofort steuerlich absetzbar.
Lohnt sich das Gutachten bei jeder Immobilie? +
Besonders lohnenswert bei Gebäuden mit Baujahr vor 1985, die wenig modernisiert wurden. Bei Neubauten oder kürzlich sanierten Objekten ist der Spielraum gering.
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