Mehr Netto vom Brutto: So senken Gutachten Ihre Steuerlast

Die steuerliche Abschreibung ist das mächtigste Werkzeug im Werkzeugkasten des Immobilieninvestors - und wird gleichzeitig am häufigsten unterschätzt. Wer ein Mehrfamilienhaus mit älterem Baujahr und Standard-AfA von 2 % abschreibt, verschenkt bares Geld. Ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer hebt diesen Satz auf bis zu 5 % - und verändert den Cashflow dauerhaft.

Wie die AfA den Cashflow beeinflusst

AfA (Absetzung für Abnutzung) ist ein nicht zahlungswirksamer Aufwand: Sie mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Das Resultat ist eine niedrigere Einkommensteuer - und damit mehr Liquidität, die reinvestiert, getilgt oder entnommen werden kann. Je höher die AfA, desto größer der Steuerschild (Tax Shield) und desto besser der reale Cash-on-Cash-Return.

Bei pauschalen 2 % AfA ist der Effekt überschaubar. Lässt sich die Restnutzungsdauer auf z. B. 20 Jahre verkürzen, steigt die AfA auf 5 % pro Jahr - mehr als doppelt so viel wie die Standardabschreibung.

Rechenbeispiel: Nürnberger MFH, Baujahr 1968

Annahmen: Mehrfamilienhaus in Nürnberg, Baujahr 1968, teilsaniert, Energieeffizienzklasse E. Gebäudewert (ohne Grund und Boden): 600.000 €. Persönlicher Steuersatz: 42 %.

Kennzahl	Standard-AfA (2 % / 50 J.)	Verkürzte RND (5 % / 20 J.)
Gebäudewert	600.000 €	600.000 €
AfA-Satz	2 %	5 %
AfA pro Jahr	12.000 €	30.000 €
Steuerersparnis (42 % Steuersatz)	5.040 €	12.600 €
Cashflow-Gewinn p. a.	-	+ 7.560 €
Über 10 Jahre	50.400 €	126.000 €
Kumulierte Mehrersparnis 10 J.	-	75.600 €

Die Gutachtenkosten von ca. 400-600 € amortisieren sich beim Nürnberger Beispiel innerhalb von weniger als 3 Wochen nach erster Steuerzahlung.

Wann rechnet sich das Gutachten?

Als Faustregel gilt: Je größer der Gebäudewert und je älter das Gebäude, desto höher der Hebel. Im Einzelnen lohnt sich ein Gutachten besonders, wenn:

• das Gebäude vor 1990 errichtet wurde und nur teilweise modernisiert ist,
• der Gebäudewert (ohne Bodenanteil) über 200.000 € liegt,
• der persönliche Grenzsteuersatz 30 % oder höher beträgt,
• die Immobilie vermietet wird (keine AfA bei Eigennutzung).

Bei einem Gebäudewert unter 150.000 € und einem Steuersatz von 25 % ist der Vorteil zwar vorhanden, aber vergleichsweise gering - wir empfehlen dann zumindest die kostenlose Ersteinschätzung unseres Partners.

Der AfA-Hebel auf den Cash-on-Cash-Return

Anleger, die mit Eigenkapital arbeiten, messen den Erfolg einer Immobilie am Cash-on-Cash-Return (CoC): Jährlicher Cashflow vor Steuern dividiert durch eingesetztes Eigenkapital. Die erhöhte AfA verbessert den CoC direkt, weil sie die Steuerlast auf Mieteinnahmen senkt - ohne dass das Objekt eine höhere Miete erwirtschaften muss.

Beim Nürnberger MFH-Beispiel mit 120.000 € Eigenkapital (20 % Einsatz) erhöht sich der CoC durch die Mehrabschreibung um 6,3 Prozentpunkte pro Jahr (7.560 € Steuerersparnis ÷ 120.000 € EK). Das ist in der aktuellen Zinslandschaft ein erheblicher Hebel.

Zurück zur Übersicht

Zur Ratgeber-Übersicht: Verkürzte Restnutzungsdauer