Immobilienbewertung Fürth

Eine Stadt, die stehen geblieben ist, im besten Sinn

Fürth hat den Krieg fast unversehrt überstanden. Während Nürnberg nebenan zu 90 Prozent in Trümmern lag, blieben in Fürth die Gründerzeitviertel, die Altstadt um die Gustavstraße und die Prachtstraßen an der Hornschuchpromenade und der Königswarterstraße stehen. Heute zählt die Stadt rund 2.000 Baudenkmäler, bei 130.000 Einwohnern und 63 km² Fläche ist das eine der höchsten Denkmaldichten in Bayern. Für die Immobilienbewertung heißt das: Ein großer Teil des Bestands ist über 100 Jahre alt, steht häufig unter Schutz und wird nach anderen Regeln bewertet als das Reihenhaus von 1985.

Das prägt den Markt bis heute. Fürth ist die Stadt der Mehrfamilienhäuser mit vier bis acht Wohnungen, der hohen Decken und der Sanierungsgeschichte. Wer hier ein Haus besitzt, hat meist eines, das der Großvater gekauft oder gebaut hat. Und wer es bewerten lässt, bekommt vom Gutachter zuerst zwei Fragen gestellt: Ist es vermietet, und steht es in der Denkmalliste?

Die Fürther Preisspanne 2026

Im ersten Quartal 2026 kosten Bestandswohnungen in Fürth zwischen 2.400 und 5.800 EUR/m², im Durchschnitt 4.100 EUR/m². Einfamilienhäuser liegen bei 2.900 bis 5.400 EUR/m², der Mittelwert beträgt 3.850 EUR/m². Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt Fürth reichen von 240 bis 1.500 EUR/m², im Mittel 580 EUR/m². Angebotsmieten bewegen sich zwischen 8,40 und 14,50 EUR/m² monatlich, im Schnitt 10,20 EUR/m². Der Trend zeigt seit 2024 wieder nach oben, mit rund 2 bis 3 Prozent im Jahr.

Der Abstand zu Nürnberg beträgt bei Wohnungen rund 20 Prozent, bei Häusern etwa 10 Prozent. Das ist bemerkenswert, weil die U1 vom Fürther Rathaus in zwölf Minuten am Nürnberger Hauptbahnhof ist und der Frankenschnellweg beide Städte ohne Ampel verbindet. Der Preisabstand hat historische Gründe, weniger geografische, und er schließt sich langsam. Für Eigentümer ist das die gute Nachricht: Fürth hat Nachholpotenzial, das Erlangen und Nürnberg nicht mehr haben.

Lagen: Westen gehoben, Hardhöhe und Südstadt günstig

Die gehobenen Einfamilienhauslagen

Dambach liegt im Südwesten am Fürther Stadtwald, an der Grenze zu Zirndorf. Villen aus den 1920er-Jahren, freistehende Häuser der 1960er bis 1990er, große Grundstücke, kaum Durchgangsverkehr. Oberfürberg im Westen, ebenfalls am Wald, ist die klassische Einfamilienhaussiedlung der Nachkriegszeit mit vielen Erweiterungen und Neubauten der letzten Jahre. Burgfarrnbach mit dem Schloss der Pückler-Limpurg, dem alten Ortskern am Farrnbach und der Regnitz-Nähe hat dörflichen Charakter und eine eigene Käuferschaft, die genau das sucht.

Für diese drei Lagen rechnet myhome mit dem Faktor 1,15 auf den Stadtwert. Wohnungen, wo es sie gibt, liegen bei 2.750 bis 6.650 EUR/m², im Schnitt 4.700 EUR/m². Häuser kosten 3.350 bis 6.200 EUR/m², Mittelwert 4.450 EUR/m². Die Bodenrichtwerte bewegen sich hier um 600 bis 800 EUR/m². Ein freistehendes Haus mit 150 m² in Dambach ist damit 2026 zwischen 550.000 und 900.000 EUR wert, je nach Zustand und Grundstück.

Die Innenstadt: teuer und günstig zugleich

Die Innenstadt ist in Fürth zweigeteilt. Nördlich der Bahn, rund um Hornschuchpromenade, Königswarterstraße und Stadtpark, erreichen sanierte Gründerzeitwohnungen mit Stuck und Balkon 5.000 bis 5.800 EUR/m², die Bodenrichtwerte klettern hier bis 1.500 EUR/m². Südlich der Bahn, in der Innenstadt-Süd zwischen Schwabacher Straße und Südstadtpark, ist der Bestand genauso alt, aber dichter, weniger saniert und mit höherem Anteil an Mietwohnungen. Dort gilt der Faktor 0,85: Wohnungen 2.050 bis 4.950 EUR/m², im Schnitt 3.500 EUR/m². Das Quelle-Areal und die Neue Mitte haben in den letzten Jahren Bewegung in die Südstadt gebracht, die Preise ziehen an den Rändern nach.

Hardhöhe und die Stadtrandlagen

Die Hardhöhe ist Fürths Siedlung der 1960er- und 1970er-Jahre: Wohnblocks, Zeilenbauten, Hochhäuser, dazwischen Grün und die Endstation der U1. Der Wohnungsmarkt ist groß, liquide und günstig. Wohnungen aus dieser Zeit werden für 2.050 bis 3.500 EUR/m² gehandelt, gut sanierte Objekte in den oberen Stockwerken mit Blick bis zum Nürnberger Reichswald auch darüber. Ähnlich günstig sind Atzenhof, Sack und Herboldshof am nördlichen und westlichen Stadtrand, wo die Bodenrichtwerte bei 240 bis 350 EUR/m² liegen.

Ronhof, Stadeln, Vach, Poppenreuth und Unterfarrnbach im Norden bilden das Mittelfeld: Reihenhäuser und Doppelhaushälften der 1970er bis 2000er, S-Bahn-Anschluss Richtung Bamberg, das Stadion am Laubenweg als Nachbar. Hier gelten die Stadtwerte ohne Auf- oder Abschlag.

Mieten und Nachfrage

Die Angebotsmieten reichen 2026 von 8,40 EUR/m² für unsanierte Wohnungen auf der Hardhöhe oder in der Südstadt bis 14,50 EUR/m² für sanierte Gründerzeit am Stadtpark, im Mittel 10,20 EUR/m². Das ist knapp ein Euro unter Nürnberg und über zwei Euro unter Erlangen. Für das Ertragswertverfahren zählt die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die Bestandsmiete eines Mieters, der seit 1998 im Haus wohnt. Getragen wird die Nachfrage vom Klinikum Fürth mit seinen rund 3.000 Beschäftigten, von uvex und den Betrieben im Gewerbegebiet Hardhöhe und vor allem von Pendlern: Wer bei Siemens in Erlangen oder in der Nürnberger Innenstadt arbeitet, ist von Fürth aus in 15 bis 25 Minuten am Schreibtisch und zahlt für die Wohnung deutlich weniger. Diese Pendlerlogik ist der Grund, warum Fürths Preise seit 2015 schneller gestiegen sind als die Nürnbergs, und warum Gutachter für gut angebundene Lagen am Hauptbahnhof oder an der U1 keinen Stadtrand-Abschlag mehr ansetzen.

Welches Verfahren für welches Fürther Objekt

Die ImmoWertV 2021 ordnet jedem Objekttyp ein Verfahren zu. In Fürth verschiebt sich die Gewichtung gegenüber Nürnberg, weil der Anteil vermieteter Altbauten deutlich höher ist.

Ertragswert: das Gründerzeithaus in der Südstadt

Sechs Wohnungen, 420 m² Wohnfläche, Baujahr 1900, Fassade 2010 saniert, Heizung 2018 erneuert, 300 m² Grundstück nahe der Schwabacher Straße. Käufer für so ein Haus sind Kapitalanleger, und die rechnen mit der Rendite. Das Ertragswertverfahren tut dasselbe. Jahresrohertrag bei 9,50 EUR/m²: knapp 48.000 EUR. Bewirtschaftungskosten für einen Altbau dieses Alters rund 25 Prozent, bleibt ein Reinertrag von etwa 36.000 EUR. Bodenwert 300 m² mal 700 EUR/m² gleich 210.000 EUR, bei 3 Prozent Liegenschaftszins eine Bodenwertverzinsung von 6.300 EUR. Der Gebäudereinertrag von rund 29.700 EUR wird über 35 Jahre Restnutzungsdauer kapitalisiert, Vervielfältiger rund 21,5, das ergibt etwa 640.000 EUR. Plus Bodenwert: rund 850.000 EUR, also gut 2.000 EUR/m². Der Liegenschaftszins von 3 Prozent ist für Fürth typisch, in Erlangen läge er niedriger, in Roth höher.

Sachwert: das Einfamilienhaus in Dambach

Freistehend, Baujahr 1978, 150 m² Wohnfläche, 650 m² Grundstück am Waldrand, Fenster und Dach 2012 erneuert, Gasheizung von 2005. Das Sachwertverfahren addiert Boden und Gebäude. Boden: 650 m² mal 650 EUR/m² gleich 422.500 EUR. Gebäude: Normalherstellungskosten heute rund 500.000 EUR, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer nach Teilmodernisierung etwa 30 Jahre, davon bleiben 37,5 Prozent oder 187.500 EUR. Vorläufiger Sachwert 610.000 EUR. Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses Fürth für Einfamilienhäuser dieser Preisklasse liegt um 1,05, Verkehrswert also rund 640.000 EUR oder 4.270 EUR/m². Das trifft die Mitte der gehobenen Spanne.

Vergleichswert: das Reihenhaus in Ronhof

Reihenmittelhaus, Baujahr 1995, 120 m² Wohnfläche, 220 m² Grund, unsaniert, aber gepflegt. Für Reihenhäuser dieser Generation gibt es in Fürth genug Verkäufe, das Vergleichswertverfahren greift direkt auf die Kaufpreissammlung zu: 3.700 bis 4.100 EUR/m² für vergleichbare Häuser in Ronhof und Poppenreuth. Abschlag für die 30 Jahre alte Heizung und das Bad: minus 5 Prozent. Zuschlag für die Südlage des Gartens: plus 2 Prozent. Ergebnis etwa 3.800 EUR/m², rund 455.000 EUR. Dasselbe Verfahren gilt für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.

Vom Klick zum Gutachten: drei Wege, drei Fragen

Die Online-Wertermittlung auf my-home.de beantwortet die Frage „Wo stehe ich ungefähr?”. Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, ein paar Minuten, dann kommt ein Wertkorridor aus aktuellen Fürther Vergleichsdaten. Kostenfrei, ohne Termin. Sie ist der richtige Einstieg vor einem Verkauf, vor der Anschlussfinanzierung, vor dem Gespräch mit den Geschwistern. Ihre Grenze: Sie kennt weder die Denkmalauflage noch den Zustand des Dachstuhls.

Das Kurzgutachten beantwortet die Frage „Was ist ein fairer Preis unter uns?”. Ein Sachverständiger kommt vorbei, besichtigt, dokumentiert auf zehn bis zwanzig Seiten, Kosten 300 bis 800 EUR. Für die Einigung in der Familie oder als Grundlage für den Angebotspreis genügt das. Vor Gericht nicht.

Das Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage „Welcher Wert hält vor Gericht und beim Finanzamt?”. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger prüft Grundbuch, Bauakte beim Bauordnungsamt Fürth, Baulasten, Altlasten, Denkmalliste und Kaufpreissammlung, misst vor Ort und schreibt 40 bis 80 Seiten. Dauer zwei bis vier Wochen, bei Denkmalobjekten mit Behördenkontakt eher sechs. Kosten 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts, bei Fürther Häusern meist 1.500 bis 3.000 EUR. Ohne dieses Gutachten geht es nicht bei Erbauseinandersetzungen mit Streit, beim Zugewinnausgleich vor dem Familiengericht, bei der Zwangsversteigerung und bei der Wertfeststellung gegenüber dem Finanzamt.

Die Reihenfolge, die sich in Fürth bewährt: erst online, dann entscheiden, ob der Partner vor Ort für eine Verkaufseinschätzung vorbeikommt oder ob ein Sachverständiger beauftragt wird. So zahlt niemand 2.500 EUR für ein Gutachten, das am Ende niemand braucht.

Was in Fürth den Wert bestimmt

Denkmalschutz

Der wichtigste Fürther Sonderfall. Ein Eintrag in der Bayerischen Denkmalliste bedeutet: Fenster, Fassade, Dach und oft auch Grundrissänderungen brauchen die Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde. Außendämmung fällt meist weg, Innendämmung ist teuer. Das drückt den Sachwert, weil die Sanierung mehr kostet und der Energiestandard begrenzt bleibt. Auf der anderen Seite steht die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG, die Sanierungskosten über zwölf Jahre absetzbar macht, und ein Käufermarkt, der für die Adresse an der Hornschuchpromenade bezahlt. Gutachter bewerten beides gegeneinander. Wer ein Denkmal verkaufen will, sollte die Genehmigungen früherer Umbauten parat haben; fehlende Erlaubnisse sind in Fürth ein häufiger Grund für Preisabschläge in der Verhandlung.

Energie im Altbau

Ein Gründerzeithaus mit 60 cm Ziegelwänden hat von Natur aus bessere Werte als ein Zeilenbau von 1965 mit 24 cm Wand. Trotzdem landen viele Fürther Altbauten im Energieausweis bei Klasse F oder G, wegen alter Fenster, ungedämmter Dächer und Gasheizungen aus den 1990ern. Der Markt zieht dafür 2026 zwischen 10 und 20 Prozent ab. Bei der Hardhöhe kommt hinzu, dass die Sanierung der Gebäudehülle über die Eigentümergemeinschaft läuft, und deren Beschlusslage entscheidet mit über den Wert der einzelnen Wohnung.

Lärm und Hochwasser

Die Südwesttangente, die Bahnstrecken nach Würzburg und Bamberg und der Frankenschnellweg sind die Lärmachsen. Wohnungen direkt an der Bahn in der Südstadt oder in Unterfarrnbach werden mit Abschlägen von 5 bis 10 Prozent bewertet. Hochwasser ist in Fürth ein Flussthema: Rednitz und Pegnitz vereinigen sich unterhalb der Altstadt zur Regnitz, die Talauen in Poppenreuth, Stadeln, Vach und am Wiesengrund sind Überschwemmungsgebiete. Der Umweltatlas Bayern zeigt die Flurstücke, betroffene Häuser verlieren 5 bis 10 Prozent und zahlen mehr Versicherung.

Erbbaurecht und Baujahr

Erbbaurechte gibt es in Fürth vor allem auf Grund der Stadt und der Kirchenstiftungen, häufig in Siedlungen der 1930er- bis 1950er-Jahre. Bewertet wird dann nicht das Grundstück, sondern das Recht: Restlaufzeit, Erbbauzins, Heimfallregelung. Unter 30 Jahren Restlaufzeit wird die Finanzierung für Käufer schwer, und das schlägt auf den Wert durch. Beim Baujahr gilt in Fürth eine Besonderheit: Gründerzeit wird höher gehandelt als Nachkriegsbestand, obwohl sie älter ist. Ein Massivhaus von 1900 mit gutem Grundriss liegt im Vergleichswert über dem Zeilenbau von 1960 gleicher Größe.

Bewertung mit Anlass

Erbschaft ist in Fürth der häufigste Grund für ein Gutachten, und wegen der vielen Mehrfamilienhäuser in Familienbesitz oft ein komplizierter. Drei Kinder, ein Haus mit sechs Mietern, eines der Kinder verwaltet seit Jahren. Ohne Verkehrswertgutachten gibt es keine Basis für Auszahlung oder Teilung. Der Ratgeber Erbschaft beschreibt die Schritte.

Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz an, bei vermieteten Häusern mit einem typisierten Ertragswertverfahren, das Sanierungsstau und Denkmalauflagen nicht kennt. Ein Gutachten nach § 198 BewG korrigiert das. Bei einem Fürther Gründerzeithaus, das das Finanzamt mit 1,1 Millionen EUR ansetzt und das ein Gutachter wegen Sanierungsbedarf auf 880.000 EUR taxiert, ist die Ersparnis fünfstellig. Mehr dazu im Ratgeber Steuern und Recht.

Bei Scheidung zählt der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags für den Zugewinnausgleich. Ein dritter Anlass wird in Fürth häufiger: die Schenkung zu Lebzeiten. Wer das Mehrfamilienhaus in der Südstadt schon jetzt auf die Tochter überträgt, nutzt den Freibetrag von 400.000 EUR alle zehn Jahre neu, und der Wert am Übertragungstag entscheidet, ob Steuer anfällt. Auch hier zählt ein Gutachten mehr als eine Schätzung. Beim Verkauf reicht als Ausgangspunkt die Online-Wertermittlung; den Angebotspreis setzt man mit dem Partner vor Ort, nicht mit dem Sachverständigen. Ein Angebot 10 Prozent über dem Korridor kostet in Fürth 2026 drei bis fünf Monate Vermarktungszeit und bringt am Ende selten mehr.

Unterlagen: was in Fürth auf den Tisch gehört

Für die Online-Wertermittlung reichen Adresse, Objektart, Fläche, Baujahr, Grundstück und Zustand. Für Kurz- und Verkehrswertgutachten braucht der Sachverständige den aktuellen Auszug aus dem Grundbuch beim Amtsgericht Fürth, die Flurkarte vom Vermessungsamt, genehmigte Baupläne mit Wohnflächenberechnung, den Energieausweis, Rechnungen der Modernisierungen, den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Fürth. Bei Denkmalobjekten den Listeneintrag und alle Erlaubnisse der Unteren Denkmalschutzbehörde. Bei Wohnungen Teilungserklärung, drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand. Bei vermieteten Objekten Mietverträge, Mietaufstellung, letzte Betriebskostenabrechnung. Bei Erbbaurecht den Vertrag.

Wer diese Papiere vorher sortiert, spart in Fürth erfahrungsgemäß eine Woche Gutachtenfrist und in der Verkaufsverhandlung einiges an Vertrauen. Der Einstieg ist die kostenfreie Online-Wertermittlung, die Details zu allen Stadtteilen stehen unter Immobilie verkaufen in Fürth.