Immobilienbewertung Erlangen

Mehr Arbeitsplätze als Einwohner

Erlangen hat rund 113.000 Einwohner und deutlich über 110.000 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze. Das schafft in Bayern sonst nur München. Siemens Healthineers hat hier seinen Hauptsitz, der neue Siemens Campus im Süden bündelt seit 2020 Tausende Stellen, die Friedrich-Alexander-Universität zählt rund 39.000 Studierende, das Universitätsklinikum etwa 9.000 Beschäftigte. Jeden Morgen pendeln mehr Menschen nach Erlangen hinein als hinaus.

Für den Wert einer Immobilie ist das die entscheidende Zahl, noch vor Baujahr und Wohnfläche. Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit Jahren, und Erlangen kann wegen Regnitz, Reichswald und Siemens-Flächen kaum nach außen wachsen. Wer in Erlangen bewerten lässt, bewertet deshalb immer auch die Knappheit. Gutachter bilden sie in zwei Kennzahlen ab: im Sachwertfaktor, der bei Einfamilienhäusern um 1,15 liegt, und im Liegenschaftszins, der für Mehrfamilienhäuser mit rund 2 Prozent zu den niedrigsten in Franken gehört.

Die Zahlen für Erlangen 2026

Bestandswohnungen kosten im ersten Quartal 2026 zwischen 3.400 und 7.900 EUR/m², im Durchschnitt 5.400 EUR/m². Einfamilienhäuser liegen bei 3.800 bis 7.200 EUR/m², der Mittelwert beträgt 4.980 EUR/m². Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt Erlangen reichen von 380 bis 2.100 EUR/m², im Mittel 850 EUR/m². Angebotsmieten bewegen sich zwischen 10,50 und 17,80 EUR/m² monatlich, der Durchschnitt liegt bei 12,40 EUR/m². Der Trend zeigt nach oben.

Im Vergleich der sieben Städte der Metropolregion ist Erlangen damit überall vorne: 6 Prozent über Nürnberg bei Wohnungen, 17 Prozent bei Häusern, und gegenüber Fürth über 30 Prozent bei beidem. Die Korrektur 2023 fiel hier milder aus als anderswo, weil die Nachfrage aus Siemens und Uni nicht mit dem Zins schwankt.

Wo in Erlangen was gezahlt wird

Burgberg, Sieglitzhof, Innenstadt: die Premiumlagen

Der Burgberg über der Altstadt ist Erlangens Villenlage. Alte Bierkeller im Hang, die Bergkirchweih jedes Jahr im Juni, Häuser aus der Kaiserzeit und den 1920er-Jahren mit Blick über die Stadt, dazwischen Neubauten auf geteilten Grundstücken. Kaum Angebote, hohe Preise, lange Wartelisten. Sieglitzhof im Nordosten am Waldrand ist die Einfamilienhauslage der Siemens-Führungskräfte: freistehende Häuser der 1960er bis 1990er auf 700 bis 1.200 m² großen Grundstücken, ruhig, grün, mit dem Röthelheimpark und der Uni in Fahrradnähe. Die Innenstadt in der barocken Planstadt der Hugenotten, mit Schlossgarten, Markgrafentheater und der Fußgängerzone, bietet sanierte Altbauwohnungen und wenige, sehr teure Stadthäuser.

Für diese drei Lagen und für Tennenlohe im Süden, direkt am Siemens Campus und an der A3, rechnet myhome mit dem Faktor 1,35 auf den Stadtwert. Wohnungen liegen bei 4.600 bis 10.650 EUR/m², im Schnitt 7.300 EUR/m². Häuser kosten 5.150 bis 9.700 EUR/m², Mittelwert 6.700 EUR/m². Die Bodenrichtwerte bewegen sich in Sieglitzhof um 1.000 bis 1.300 EUR/m², am Burgberg und in der Innenstadt bis 2.100 EUR/m².

Bruck und Büchenbach: der bezahlbare Teil

Bruck im Süden, zwischen Bahn, Regnitz und Siemens-Gelände, ist der Stadtteil, der sich seit dem Bau des Siemens Campus am stärksten verändert. Nachkriegssiedlungen, Mehrfamilienhäuser der 1960er, dazwischen Neubauten und der alte Ortskern an der Fürther Straße. Die Nähe zu den Siemens-Arbeitsplätzen hält die Preise über dem Stadtwert, der Abstand zu Burgberg und Sieglitzhof bleibt aber bei rund 15 Prozent. Büchenbach westlich der Regnitz ist der größte Stadtteil und liegt beim Stadtwert: Wohnungen 3.400 bis 7.900 EUR/m², Häuser 3.800 bis 7.200 EUR/m². Der Bestand reicht vom Dorfkern über die Großsiedlung der 1970er bis zum Neubaugebiet Büchenbach-West, das seit 2018 entsteht. Bodenrichtwerte 650 bis 850 EUR/m².

Alterlangen und Dechsendorf im Nordwesten, Anger südlich der Innenstadt sind gehobene Lagen mit Faktor 1,15. Frauenaurach und Eltersdorf im Süden liegen beim Stadtwert. Kosbach, Hüttendorf und Kriegenbrunn im Westen und Süden, dörflich und ohne Bahnanschluss, sind mit Faktor 0,85 die günstigsten Erlanger Adressen: Wohnungen um 4.600 EUR/m², Häuser um 4.250 EUR/m².

Röthelheimpark und Büchenbach-West: der Neubau

Erlangen hat in den letzten 25 Jahren zwei große Quartiere bekommen. Der Röthelheimpark im Osten entstand ab 1998 auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne, mit Stadthäusern, Geschosswohnungen und der Nähe zu Uni-Süd und Siemens. Heute sind das gesuchte Bestandsobjekte, die trotz Baujahr 2000 bis 2010 fast Neubaupreise erzielen, weil Grundriss, Energie und Lage stimmen. Büchenbach-West im Westen wächst seit 2018 und liefert das, was in der Innenstadt fehlt: Reihenhäuser und Doppelhaushälften für Familien, mit Preisen um 5.500 bis 6.500 EUR/m² im Erstbezug. Für die Bewertung von Bestandsobjekten sind beide Quartiere wichtig, weil sie die Vergleichspreise nach oben ziehen: Ein Reihenhaus von 1985 in Büchenbach wird an den Neubauten von 2022 gemessen, und der Abschlag dafür liegt bei 20 bis 30 Prozent, nicht bei 50.

Der Mietmarkt

Erlangen vermietet an Studierende, Assistenzärzte, Siemens-Neulinge und Gastwissenschaftler. Die Nachfrage ist ganzjährig, mit Spitzen im September und März. Angebotsmieten von 10,50 bis 17,80 EUR/m² liegen deutlich über Nürnberg und Fürth. Für kleine Wohnungen bis 40 m² in Innenstadtnähe werden 18 bis 20 EUR/m² gezahlt. Das Ertragswertverfahren setzt trotzdem die nachhaltig erzielbare Miete an, nicht die Spitzenmiete für das möblierte Apartment.

Drei Verfahren, drei Erlanger Beispiele

Sachwert: das Haus in Sieglitzhof

Freistehend, Baujahr 1972, 160 m² Wohnfläche, 800 m² Grundstück am Waldrand, Fenster und Dach 2010 erneuert, Gasheizung von 2008. Für freistehende Häuser in Sieglitzhof gibt es zu wenige Verkäufe für einen direkten Vergleich, also greift das Sachwertverfahren. Boden: 800 m² mal 1.100 EUR/m² gleich 880.000 EUR. Gebäude: Normalherstellungskosten heute rund 540.000 EUR, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer nach Teilmodernisierung rund 30 Jahre, davon bleiben 37,5 Prozent oder 202.500 EUR. Vorläufiger Sachwert 1.082.500 EUR. Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses Erlangen liegt in dieser Preisklasse um 1,15, weil Käufer für die Lage mehr zahlen als Boden plus Bauwerk. Verkehrswert rund 1,25 Millionen EUR oder 7.800 EUR/m² Wohnfläche. In Erlangen fällt auf, wie groß der Bodenanteil ist: Zwei Drittel des Werts stecken im Grundstück, nicht im Haus.

Vergleichswert: die Wohnung an der Innenstadt

90 m², Baujahr 1985, zweiter Stock mit Aufzug, Balkon zum Hof, fünf Minuten zum Schlossgarten. Das Vergleichswertverfahren nutzt die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses: Wohnungen dieser Größe und dieses Alters in der Innenstadt wurden zuletzt für 6.400 bis 7.200 EUR/m² beurkundet. Anpassungen: Küche und Bad von 2005, minus 4 Prozent. Tiefgaragenstellplatz inklusive, plus 15.000 EUR. Hofseite, ruhig, plus 3 Prozent. Ergebnis rund 6.800 EUR/m², etwa 610.000 EUR plus Stellplatz. Bei Wohnungen, Reihenhäusern und Baugrundstücken ist der Vergleichswert das Verfahren erster Wahl.

Ertragswert: das Mehrfamilienhaus in Bruck

Zehn Wohnungen, 640 m² Wohnfläche, Baujahr 1965, Fassade 2016 gedämmt, 700 m² Grund nahe der Fürther Straße. Der Käufer ist ein Kapitalanleger, das Ertragswertverfahren rechnet wie er. Jahresrohertrag bei 11,50 EUR/m²: rund 88.300 EUR. Bewirtschaftungskosten 22 Prozent, Reinertrag etwa 68.900 EUR. Bodenwert 700 m² mal 750 EUR/m² gleich 525.000 EUR, bei 2 Prozent Liegenschaftszins eine Bodenwertverzinsung von 10.500 EUR. Gebäudereinertrag 58.400 EUR, kapitalisiert über 30 Jahre Restnutzungsdauer mit Vervielfältiger 22,4: rund 1,31 Millionen EUR. Plus Bodenwert: etwa 1,83 Millionen EUR oder 2.860 EUR/m². Der niedrige Liegenschaftszins von 2 Prozent ist das Erlanger Merkmal. In Fürth läge er bei 3 Prozent, und dasselbe Haus wäre dort ein Fünftel weniger wert.

Kostenfrei online oder Gutachten vor Ort

Die Online-Wertermittlung über my-home.de braucht Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksgröße und Zustand und liefert in wenigen Minuten einen Wertkorridor auf Basis aktueller Erlanger Vergleichsdaten. Kostenfrei, ohne Termin, ohne Verpflichtung. Sie beantwortet die Frage, ob das Haus in Büchenbach eher 700.000 oder eher 900.000 EUR wert ist, und das reicht für die meisten Entscheidungen im Alltag: Verkaufen oder vermieten, Anschlussfinanzierung, erstes Gespräch mit den Geschwistern.

Das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beantwortet die Frage nach dem einen Wert, der vor Gericht und beim Finanzamt hält. Ortstermin mit Aufmaß, Prüfung von Grundbuch, Bauakte beim Bauaufsichtsamt Erlangen, Baulasten, Altlasten und Kaufpreissammlung, 40 bis 80 Seiten, zwei bis vier Wochen. Die Kosten liegen bei 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts. Bei Erlanger Preisen ist das die teuerste Variante der Region: Für ein Haus am Burgberg können es 5.000 EUR werden, für eine Wohnung in Büchenbach bleiben es 1.500 bis 2.500 EUR. Nötig ist das Gutachten bei Erbauseinandersetzungen mit Streit, beim Zugewinnausgleich vor dem Familiengericht, bei der Wertfeststellung gegenüber dem Finanzamt, bei Zwangsversteigerung und Betreuung.

Dazwischen liegt das Kurzgutachten für 300 bis 800 EUR: Besichtigung, kurze Dokumentation, ein Wert. Für die Preisfindung vor dem Verkauf oder die Einigung in einer Familie, die sich vertraut, genügt das. Vor Gericht nicht.

In Erlangen gilt eine Besonderheit: Wegen der hohen Preise ist der Unterschied zwischen einer groben Schätzung und einem sauberen Wert schnell sechsstellig. Wer ein Haus in Sieglitzhof für 1,1 statt 1,25 Millionen EUR verkauft, weil er sich auf den Nachbarn verlassen hat, verschenkt 150.000 EUR. Deshalb: erst online, dann mit dem Partner vor Ort besichtigen, und bei Streit oder Steuer den Sachverständigen.

Werttreiber und Wertminderer in Erlangen

Baujahr und Bausubstanz

Die Innenstadt stammt aus dem 18. Jahrhundert, der Burgberg aus der Zeit um 1900, Sieglitzhof und Büchenbach aus den 1960ern bis 1990ern, Büchenbach-West und der Röthelheimpark aus den letzten 25 Jahren. Für unsanierte Häuser der 1960er setzen Gutachter Restnutzungsdauern von 20 bis 30 Jahren an, was den Sachwert deutlich drückt. Ein Massivhaus im Röthelheimpark mit Baujahr 2005 liegt dagegen fast auf Neubauniveau. Bei Wohnungen entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit: Rücklage, Sanierungsbeschlüsse und Protokolle der letzten drei Versammlungen gehören in jede Bewertung.

Energie

Der Energieausweis ist in Erlangen zur Verhandlungsgrundlage geworden. Käufer, oft Ingenieure und Ärzte, rechnen Sanierungskosten durch, bevor sie bieten. Ein Haus mit Klasse G und Gasheizung von 2000 verliert gegenüber dem sanierten Vergleichsobjekt 10 bis 20 Prozent. Wärmepumpe und Photovoltaik bringen einen Aufschlag, der die Investition nicht ganz deckt, aber die Verkaufsdauer halbiert.

Grundstücksgröße und Teilbarkeit

In Sieglitzhof, am Burgberg und in Alterlangen stehen viele Häuser der 1960er auf 800 bis 1.200 m² großen Grundstücken. Bei Erlanger Bodenrichtwerten ist das Grundstück dann mehr wert als das Haus, und die Frage der Teilbarkeit entscheidet über sechsstellige Beträge. Lässt der Bebauungsplan eine zweite Baureihe oder ein zweites Haus zu, zahlt ein Bauträger für das Grundstück mehr als eine Familie für das Haus. Gutachter prüfen das über den Bebauungsplan und eine Bauvoranfrage beim Bauaufsichtsamt. Umgekehrt gilt: Ein schmales Hanggrundstück am Burgberg ohne zweite Zufahrt bleibt hinter dem Richtwert zurück, so schön der Blick auch ist.

Lärm, Hochwasser, Denkmalschutz, Erbbaurecht

Lärmachsen sind die A73 zwischen Bruck und Büchenbach, die Bahnstrecke Nürnberg-Bamberg und die Baustellen am Siemens Campus, die noch einige Jahre laufen. Abschläge von 5 bis 10 Prozent für Lagen direkt an der Autobahn sind üblich. Hochwasser betrifft den Wiesengrund an der Regnitz zwischen Innenstadt und Alterlangen, Teile von Bruck und die Aurach bei Frauenaurach und Hüttendorf; der Umweltatlas Bayern zeigt die Flurstücke, Abschlag ebenfalls 5 bis 10 Prozent. Denkmalschutz gilt für die Altstadt, die barocke Neustadt und einzelne Villen am Burgberg, mit Auflagen bei Fenstern und Fassade, aber auch mit der erhöhten Abschreibung für Kapitalanleger. Erbbaurechte sind in Erlangen seltener als in Nürnberg, kommen aber auf Grund der Stadt und kirchlicher Stiftungen vor. Bewertet wird dann das Recht mit Restlaufzeit und Erbbauzins, und unter 30 Jahren Restlaufzeit wird es für Käufer schwer, eine Finanzierung zu bekommen.

Bewertung mit Anlass

Bei der Erbschaft eines Hauses in Sieglitzhof steht schnell mehr als eine Million Euro im Raum, und damit der volle Erbschaftsteuersatz für Kinder ab 400.000 EUR Freibetrag. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, typisiert und ohne Blick auf den Sanierungsstau. Ein Gutachten nach § 198 BewG weist den niedrigeren gemeinen Wert nach; bei 150.000 EUR Differenz und 15 Prozent Steuersatz sind das 22.500 EUR Ersparnis. Die Schritte beschreibt der Ratgeber Erbschaft, die Steuerregeln der Ratgeber Steuern und Recht.

Bei Scheidung zählt der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags für den Zugewinnausgleich. Wer sich einigt, beauftragt einen gemeinsamen Sachverständigen, wer streitet, bekommt einen vom Familiengericht. Beim Verkauf reicht als Ausgangspunkt die Online-Wertermittlung, den Angebotspreis setzt man mit dem Partner vor Ort. In Erlangen ist die Versuchung groß, hoch anzusetzen, weil die Nachfrage so stabil ist. Der Markt bestraft das trotzdem: Ein Angebot 10 Prozent über dem Korridor verlängert die Vermarktung 2026 um drei bis vier Monate.

Ein Anlass, der in Erlangen öfter vorkommt als anderswo, ist der Umzug im Ruhestand. Wer 1975 als Siemens-Ingenieur nach Sieglitzhof gezogen ist, sitzt heute auf einem Haus, das mehr als eine Million wert ist, und braucht davon nur einen Teil für die barrierefreie Wohnung in der Innenstadt. Die Bewertung ist hier weniger eine Rechtsfrage als eine Planungsfrage: Wie viel bleibt nach Verkauf, Umzug und Steuerfreiheit nach zehn Jahren Eigennutzung? Die Online-Wertermittlung liefert den Rahmen, der Partner vor Ort die Einschätzung, ob das Haus als Ganzes oder das Grundstück mit Bauträger mehr bringt.

Unterlagen

Für die Online-Wertermittlung: Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Grundstück, Zustand, letzte Modernisierung. Für ein Gutachten: der aktuelle Auszug aus dem Grundbuch beim Amtsgericht Erlangen, die Flurkarte, genehmigte Baupläne mit Wohnflächenberechnung, der Energieausweis, Rechnungen der Modernisierungen, der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Wohnungen Teilungserklärung, drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand. Bei vermieteten Objekten Mietverträge, Mietaufstellung, letzte Betriebskostenabrechnung. Bei Erbbaurecht der Vertrag.

Der Einstieg ist die kostenfreie Online-Wertermittlung auf my-home.de. Wer tiefer in die Stadtteile will, findet die Details unter Immobilie verkaufen in Erlangen.