Immobilienbewertung Neumarkt in der Oberpfalz

Pfleiderer macht Spanplatten, Dehn baut Blitzschutz, Bionorica presst Pflanzenextrakte in Tabletten, und alle drei sitzen in Neumarkt. Dazu kommen Europoles, die Lammsbräu und ein Klinikum, das für den ganzen Landkreis zuständig ist. Kaum eine Stadt mit 41.000 Einwohnern hat so viele Industriearbeitsplätze vor der Haustür, und genau das macht den Neumarkter Immobilienmarkt anders als Roth oder Schwabach. Die wenigsten ziehen hierher, weil Nürnberg zu teuer geworden ist. Die meisten arbeiten schon hier. Ein Einfamilienhaus kostet im Bestand zwischen 2.300 und 4.400 EUR/m², im Schnitt 3.150 EUR/m², und die Nachfrage kommt zu einem großen Teil aus der Stadt selbst.

myhome bewertet Immobilien in Neumarkt und im Landkreis seit 2014. Diese Seite erklärt, wie ein Wert zustande kommt, welche Zahlen der Gutachterausschuss liefert, was im Jura anders ist als im Rednitztal und wann Sie mit der kostenfreien Online-Wertermittlung auskommen.

Warum Neumarkt eigene Regeln hat

Die Große Kreisstadt liegt auf halber Strecke zwischen Nürnberg und Regensburg, am Rand der Fränkischen Alb, die hier Oberpfälzer Jura heißt. Die A3 führt vorbei, der alte Ludwig-Donau-Main-Kanal durch die Stadt, und die S3 verbindet den Bahnhof seit 2010 im Halbstundentakt mit Nürnberg. Fahrzeit: rund 35 Minuten. Das ist kürzer als von Roth und ähnlich wie von Forchheim, und es hat Neumarkt eine zweite Käufergruppe beschert: Pendler aus Nürnberg, die für den Preis einer Nürnberger Wohnung hier ein Haus bekommen. Vor 2010 war Neumarkt für diese Käufer schlicht zu weit weg. Seither hat sich der Anteil der Nürnberger unter den Hauskäufern nach Beobachtung von myhome etwa verdoppelt, und die Häuser in Bahnhofsnähe haben den Abstand zu Schwabach um einige Prozentpunkte verkürzt.

Für die Bewertung ergibt sich daraus eine Besonderheit. Der Markt ist in Neumarkt weniger schwankungsanfällig als in reinen Pendlerstädten, weil die lokalen Arbeitgeber die Nachfrage tragen, auch wenn Nürnberg mal schwächelt. Die Korrektur von 2022 und 2023 hat in Neumarkt rund acht Prozent von der Spitze genommen, weniger als in Erlangen. Seit 2024 ist der Trend stabil. Für Verkäufer heißt das: keine Preisrallye, aber ein verlässlicher Käuferkreis.

Dazu kommt das Einzugsgebiet. Neumarkt ist Kreisstadt für rund 135.000 Menschen zwischen Berching, Parsberg und Postbauer-Heng, mit Klinikum, Landratsamt, Gymnasien und Berufsschulen. Wer im Landkreis wohnt und in die Stadt will, weil die Kinder aufs Gymnasium kommen oder die Wege im Alter kürzer werden sollen, kauft in Neumarkt. Diese Nachfrage von innen ist der Grund, warum Wohnungen in der Kernstadt selten länger als zwei Monate auf dem Markt bleiben und warum die Mieten trotz Neubau nicht fallen.

Ein zweiter Unterschied ist der Boden im wörtlichen Sinn. Große Teile des Stadtgebiets liegen auf Jurakalk. Das bedeutet für Neubauten teure Gründung und für Bestandshäuser die Frage nach dem Keller: Fels ist trocken, Lehm über Fels ist es nicht. Ein Gutachter, der Neumarkt kennt, fragt danach.

Welches Verfahren für welche Neumarkter Immobilie

Die Immobilienwertermittlungsverordnung von 2021 kennt drei Wege zum Verkehrswert, also zum Marktwert nach § 194 BauGB. Der Sachverständige wählt nach Objektart.

Sachwert: das Haus des Pfleiderer-Meisters in Woffenbach

Ein freistehendes Haus, Baujahr 1979, 155 m² Wohnfläche, 680 m² Grund, gebaut von einem Meister aus dem Werk, der es 45 Jahre lang gepflegt hat. Für so ein Haus gibt es keine echten Vergleichsverkäufe, jedes ist anders. Deshalb rechnet der Gutachter nach dem Sachwertverfahren. Zuerst die Neubaukosten: Für diesen Haustyp etwa 2.100 EUR/m² Bruttogrundfläche, bei 225 m² also rund 470.000 Euro. Dann die Alterswertminderung: 47 Jahre bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer lassen 33 Jahre Restnutzungsdauer. Weil Dach, Fenster und Heizung zwischen 2008 und 2021 erneuert wurden, setzt der Gutachter 42 Jahre an. Das hebt den Gebäudewert um gut 45.000 Euro. Dazu der Bodenwert: 680 m² mal 380 EUR/m² sind rund 260.000 Euro. Zum Schluss der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses, in Neumarkt für Einfamilienhäuser nahe 1,0.

Vergleichswert: die Wohnung nahe Bahnhof

Eine 72 m² große Dreizimmerwohnung, Baujahr 2006, zweiter Stock, Aufzug, Tiefgarage, zehn Minuten zu Fuß zum Bahnhof. Wohnungen dieser Art werden in Neumarkt regelmäßig verkauft, und deshalb greift das Vergleichswertverfahren. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses liefert die Verkäufe der letzten zwei Jahre, myhome ergänzt die laufenden Angebote. Vergleichbare Wohnungen wurden zuletzt zwischen 3.300 und 3.800 EUR/m² gehandelt. Zuschlag für die Bahnhofsnähe, Abschlag für den fehlenden Balkon. Ergebnis: rund 255.000 Euro.

Ertragswert: das Sechsfamilienhaus an der Regensburger Straße

Vermietete Objekte bewertet der Gutachter nach dem Ertragswertverfahren. Sechs Wohnungen, zusammen 390 m², vermietet an Beschäftigte von Dehn, Bionorica und dem Klinikum, Durchschnittsmiete 8,40 EUR/m². Rohertrag: gut 39.000 Euro im Jahr. Nach Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall bleiben rund 30.000 Euro Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszins von 3,5 Prozent und 35 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Gebäudeertragswert um 600.000 Euro plus Bodenwert. Die Lage an der Ausfallstraße drückt über den Liegenschaftszins, die stabile Mieterschaft aus der Industrie hält das Mietausfallwagnis klein.

Zahlen 2026

Eigentumswohnungen werden in Neumarkt im Bestand zwischen 2.000 und 4.500 EUR/m² gehandelt, im Schnitt 3.200 EUR/m². Einfamilienhäuser bringen 2.300 bis 4.400 EUR/m², Durchschnitt 3.150 EUR/m². Die Bodenrichtwerte reichen von 150 bis 800 EUR/m², Mittelwert rund 350 EUR/m². Die Mieten liegen zwischen 6,90 und 11,00 EUR/m² im Monat, im Mittel 8,60 EUR/m².

Im Vergleich der sieben Städte, die myhome bewertet, liegt Neumarkt mit Roth am unteren Ende und knapp unter Schwabach und Forchheim. Der Abstand zu Nürnberg beträgt bei Häusern gut 25 Prozent, bei Wohnungen fast 40 Prozent. Für Kapitalanleger ergibt sich bei 3.200 EUR/m² Kaufpreis und 8,60 EUR/m² Miete eine Bruttomietrendite von rund 3,2 Prozent. Leerstand gibt es im Stadtgebiet kaum, in den Juradörfern gelegentlich.

Neubau entsteht in Neumarkt laufend, in Baugebieten am Stadtrand und in Pölling, Woffenbach und Holzheim. Neue Einfamilienhäuser mit Grundstück werden für 2.800 bis 5.400 EUR/m² angeboten. Für Verkäufer von Bestandshäusern ist das der Maßstab: Der Abstand zum Neubau muss die Sanierungskosten abbilden, sonst geht der Käufer zum Bauträger. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen etwa zehn Prozent unter dem Preis freistehender Häuser gleicher Wohnfläche.

Von der Altstadt bis Pölling: Lagen und Preise

Altstadt und Mariahilfberg

Die Altstadt zwischen Oberem und Unterem Tor, mit dem Rathaus und der Hofkirche, ist Denkmalschutz und Kopfsteinpflaster. Sanierte Altstadtwohnungen erreichen das obere Ende der ETW-Spanne, unsanierte Altstadthäuser mit Auflagen sind schwer zu bewerten und schwerer zu finanzieren. Am Mariahilfberg, oberhalb der Stadt mit Blick über das Sulztal, liegen die gefragtesten Wohnlagen: freistehende Häuser auf großen Grundstücken, ruhig, teuer. Hier sind die Bodenrichtwerte bis 800 EUR/m² zu Hause, und Häuser liegen fünfzehn Prozent und mehr über dem Stadtschnitt.

Pölling, Woffenbach, Holzheim

Westlich der Kernstadt, Richtung Nürnberg, liegen die drei großen Ortsteile, die Neumarkt in den letzten dreißig Jahren zusammengewachsen sind. Pölling hat einen eigenen S-Bahn-Halt, was den Ortsteil für Pendler interessant macht: Vom Bahnsteig bis zum Nürnberger Hauptbahnhof sind es rund 30 Minuten. Der Bestand ist gemischt, von Häusern der 1970er Jahre bis zu Neubauten der 2010er, und die Preise liegen auf Stadtniveau, in Bahnhofsnähe leicht darüber. Die Zahlen im Detail stehen im Marktbericht Pölling. Woffenbach und Holzheim teilen den Charakter, ohne eigenen Halt, dafür mit mehr Grund pro Haus.

Die Juradörfer

Auf der Hochfläche östlich und südlich der Stadt liegen die kleinen Ortsteile: Stauf mit seinem Burgberg, Labersricht, Pelchenhofen, Lippertshofen, Höhenberg. Hier ist Wohnfläche am günstigsten, die Bodenrichtwerte starten bei 150 EUR/m², und die Grundstücke sind groß. Dafür ist jeder Weg ein Autoweg, im Winter mit Schnee. Käufer sind meist Familien aus der Stadt, die Platz wollen, oder Rückkehrer, die das elterliche Haus übernehmen. Der Gutachter rechnet hier mit einem Abschlag von etwa fünfzehn Prozent auf die Stadtwerte.

Eine Lage, die es nur in Neumarkt gibt, ist die nach Osten. Regensburg ist mit dem Regionalzug in 40 Minuten erreichbar, und ein Teil der Käufer pendelt dorthin statt nach Nürnberg. Für sie zählt die Nähe zum Bahnhof genauso, aber die Wohnlagen im Osten der Stadt, Richtung Sengenthal und entlang der Regensburger Straße, sind für diese Gruppe interessanter als Pölling. Der Gutachter beachtet das, wenn er Vergleichsfälle auswählt: Ein Käufer aus Regensburg zahlt für den Halt der S3 nichts extra.

Werttreiber im Jura: Fels, Kanal, Bahn, Energie

Der Modernisierungsstand ist in Neumarkt wie überall der entscheidende Faktor, und der Energieausweis macht ihn sichtbar. Klasse C oder besser hebt den Preis um fünf bis zehn Prozent, Klasse G oder H senkt ihn. Eine Besonderheit: Neumarkt ist seit Jahren Vorreiter bei Photovoltaik und Wärmepumpen, die Stadt wirbt damit. Ein Haus mit eigener Anlage auf dem Dach und Wärmepumpe im Keller ist hier kein Exot, sondern der Standard, mit dem Käufer den Bestand vergleichen.

Lärm kommt von der A3, von der B299 als Ausfallstraße und von der Bahnstrecke Nürnberg-Regensburg. Häuser in erster Reihe verlieren acht bis fünfzehn Prozent. Industrienähe wirkt zweischneidig: Direkt am Werkszaun ein Abschlag, zwei Kilometer weiter eine Stütze der Nachfrage.

Hochwasser ist in Neumarkt ein kleineres Thema als in Forchheim, aber die Sulz und der Kanal haben ihre Überschwemmungsgebiete, und der Gutachter prüft sie. Wichtiger ist der Untergrund: Jurakalk, Dolinen und Karsthohlräume kommen auf der Hochfläche vor, und wer ein Baugrundstück verkauft, sollte das Baugrundgutachten parat haben. Für Bestandshäuser zählt der Keller: trocken oder nicht.

Viele Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren in Woffenbach und Holzheim stehen auf 900 bis 1.200 m² Grund. Lässt der Bebauungsplan eine Teilung zu, ist der hintere Teil des Gartens als Bauplatz mehr wert als das Haus davor. Der Gutachter prüft das über den Bebauungsplan und die Erschließung, und Eigentümer, die davon nichts wissen, verschenken beim Verkauf schnell eine sechsstellige Summe.

Denkmalschutz betrifft die Altstadt und die Höfe in den Dörfern. Er verteuert jede Sanierung. Erbbaurecht ist in Neumarkt selten, kommt bei kirchlichen und städtischen Grundstücken aber vor. Bei einer Restlaufzeit unter 30 Jahren sinkt der Wert deutlich, weil Banken die Finanzierung deckeln. Auf der Habenseite stehen der Halt der S3 in Gehweite, ein Grundstück über 600 m² in Stadtnähe, Photovoltaik mit Speicher und ein zweiter Stellplatz.

Online-Korridor oder Gutachten: Kosten und Dauer

Die Online-Wertermittlung auf my-home.de ist kostenfrei und dauert wenige Minuten. Sie geben Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr und Zustand ein und bekommen einen Preiskorridor aus aktuellen Vergleichsdaten für Neumarkt. Das reicht für die Orientierung, für die Frage, ob ein Verkauf in Frage kommt, und für das erste Gespräch mit der Familie.

Ein Verkehrswertgutachten braucht den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor Ort. Er misst nach, liest Bauakte, Grundbuch und Baulastenverzeichnis, prüft Bebauungsplan und Baugrund und schreibt 40 bis 80 Seiten. Kosten: 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts, in Neumarkt meist 1.500 bis 3.000 Euro. Dauer: zwei bis vier Wochen. Das Ergebnis ist gerichtsfest und wird vom Finanzamt anerkannt. Ein Kurzgutachten für 300 bis 800 Euro liegt dazwischen: Vor-Ort-Termin, zehn bis fünfzehn Seiten, gut für die Einigung unter Geschwistern, nicht für das Gericht.

Die Wahl richtet sich danach, wer die Zahl später liest. Nur der Eigentümer: Online-Korridor. Geschwister oder Ehepartner: Kurzgutachten. Finanzamt, Gericht oder Bank: Vollgutachten. Nach der Online-Wertermittlung können Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, eine persönliche Einschätzung vor Ort anfordern. Die übernimmt unser Partner Davis & Partner, kostenfrei und ohne Verpflichtung.

Erbe, Scheidung, Steuer: die amtliche Zahl

Die Erbschaft ist der häufigste Anlass für ein Gutachten ohne Verkaufsabsicht. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, typisierend, ohne Sanierungsstau, ohne Lärm, ohne Jurakeller. Der Steuerwert liegt deshalb oft über dem Verkehrswert, und ein Gutachten nach § 198 BewG korrigiert das. Bei einer Erbengemeinschaft ist es zugleich die neutrale Zahl, mit der Geschwister sich auszahlen. Die Schritte erklärt der Ratgeber Erbschaft.

Bei der Scheidung geht es um den Zugewinnausgleich und den Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Beide Seiten haben gegensätzliche Interessen, ein Online-Ergebnis überzeugt weder den Anwalt der Gegenseite noch das Familiengericht. Hier braucht es das Vollgutachten.

Der Verkauf ist der dritte Anlass. Hier zählt weniger die Gerichtsfestigkeit als die Frage, was ein Käufer heute zahlt. Die Marktanalyse von myhome liefert die Zahl, die Vermarktung übernimmt unser Partner. Wie der Verkauf in der Stadt abläuft, steht auf Immobilie verkaufen in Neumarkt.

Unterlagenliste

Für ein Haus braucht der Sachverständige den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baugenehmigung mit Plänen und Grundrissen, die Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und Belege über Modernisierungen mit Jahr und Kosten. Dazu eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beim Landratsamt Neumarkt und, bei Grundstücken auf der Hochfläche, das Baugrundgutachten. Für Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu, für vermietete Objekte die Mietverträge und die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.

Die Bauakte liegt beim Bauamt der Stadt Neumarkt, den Grundbuchauszug stellt das Amtsgericht Neumarkt aus. Bei Häusern in den Dörfern lohnt zusätzlich ein Blick ins Altlastenkataster, weil ehemalige Hofstellen gelegentlich alte Öltanks oder Gruben im Boden haben. Für die Online-Wertermittlung genügen Adresse, Wohnfläche, Baujahr und eine ehrliche Einschätzung des Zustands.

Und dann?

Für die Orientierung reicht die kostenfreie Online-Wertermittlung. Für Erbe, Scheidung und Finanzamt braucht es den Sachverständigen. Für den Verkauf beides: den Wert und den Partner, der die Käufer kennt. Wer Neumarkt mit den Städten im Westen vergleichen will, findet die Zahlen für die Großstadt unter Immobilienbewertung Nürnberg und alle sieben Städte im Bewertungs-Hub.