Immobilienbewertung Roth

1993 lief der Rothsee voll. Seither hat die Stadt, die vorher vor allem für Leoni-Draht und den Bundeswehrstandort bekannt war, ein zweites Gesicht: Badestrand, Segelboote, Radwege, und einmal im Jahr die Challenge, die Triathleten aus der ganzen Welt in den Landkreis holt. Für den Immobilienmarkt bedeutet das eine Spanne, die in einer 26.000-Einwohner-Stadt ungewöhnlich breit ist. Ein Einfamilienhaus kostet in Roth im Bestand zwischen 2.200 und 4.200 EUR/m², im Schnitt 3.050 EUR/m². Am unteren Ende steht das unsanierte Siedlungshaus in einem der Dörfer, am oberen das Haus mit Radweg zum See und der S-Bahn in Gehweite.

myhome ermittelt Immobilienwerte in Roth und im Landkreis seit 2014. Diese Seite erklärt, welche Zahlen der Gutachterausschuss liefert, wie die drei Bewertungsverfahren an Rother Beispielen funktionieren, was den Wert zwischen Rednitz und Rothsee hebt oder drückt und wann Sie mit der kostenfreien Online-Wertermittlung auskommen.

Was Roth 2026 kostet

Eigentumswohnungen werden im Bestand zwischen 1.900 und 4.400 EUR/m² gehandelt, im Schnitt 3.100 EUR/m². Einfamilienhäuser bringen 2.200 bis 4.200 EUR/m², Durchschnitt 3.050 EUR/m². Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für den Landkreis Roth reichen im Stadtgebiet von 140 bis 720 EUR/m², Mittelwert rund 320 EUR/m². Die Mieten liegen zwischen 6,80 und 11,20 EUR/m² im Monat, im Mittel 8,40 EUR/m².

Damit ist Roth die günstigste der sieben Städte, die myhome laufend bewertet. Der Abstand zu Schwabach beträgt rund zehn Prozent, zu Nürnberg gut 30 Prozent. Der Trend ist stabil: Die Korrektur von 2022 und 2023 hat in Roth etwa zehn Prozent von der Spitze genommen, seit 2024 bewegt sich der Markt seitwärts. Sprünge nach oben sind nicht in Sicht, weil am Stadtrand regelmäßig neue Baugebiete erschlossen werden und das Angebot nicht so knapp ist wie in Schwabach oder Erlangen. Für Verkäufer heißt das: Der Preis muss stimmen, sonst bleibt das Haus liegen. Für Käufer und Kapitalanleger heißt es: Bei 3.100 EUR/m² Kaufpreis und 8,40 EUR/m² Miete liegt die Bruttomietrendite bei rund 3,3 Prozent, deutlich über Nürnberg.

Die Nachfrage kommt aus drei Richtungen. Familien aus dem Nürnberger Süden, denen Schwabach schon zu teuer ist. Beschäftigte der großen Arbeitgeber vor Ort, allen voran Leoni mit dem Kabelwerk und die Bundeswehr mit der Otto-Lilienthal-Kaserne. Und Sportler, die wegen des Sees und der Challenge kommen und bleiben.

Neubau ist in Roth kein knappes Gut. Am Stadtrand und in Eckersmühlen sind in den letzten Jahren mehrere Baugebiete mit Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Geschosswohnungen entstanden, und neue Einfamilienhäuser mit Grundstück werden für 2.700 bis 5.200 EUR/m² angeboten. Das ist für Verkäufer von Bestandshäusern der Maßstab: Wer ein Haus aus den 1980er Jahren anbietet, konkurriert mit einem Neubau, der 60 Kilometer weiter nördlich unbezahlbar wäre. Der Preisabstand zwischen Bestand und Neubau muss die Sanierungskosten abbilden, sonst geht der Käufer zum Bauträger. Reihenhäuser und Doppelhaushälften, in Roth ein großes Segment, liegen etwa zehn Prozent unter dem Preis freistehender Häuser gleicher Wohnfläche.

Seenähe, Kernstadt, Dörfer: die Lagen

Rund um den Rothsee

Der See liegt südwestlich der Kernstadt, das Ufer ist weitgehend als Naturschutz- und Erholungsgebiet gesichert. Echten Seeblick gibt es deshalb nur an wenigen Stellen, und wer ihn hat, bewegt sich am oberen Ende der Spanne. Häufiger ist die Seenähe: Wohnlagen am südlichen und westlichen Stadtrand, von denen der See mit dem Rad in zehn Minuten erreichbar ist. Hier liegen die Preise zehn bis zwanzig Prozent über dem Stadtschnitt, und die Bodenrichtwerte erreichen ihre Spitzenwerte. Der Bestand ist überwiegend jünger, viele Häuser stammen aus den 1990er und 2000er Jahren, als der See fertig war und die Baugebiete folgten. Für die Bewertung ist das angenehm: Vergleichsfälle gibt es genug, und der Modernisierungsstand ist meist gut. Was den Unterschied macht, ist die Entfernung zum Wasser, gemessen in Radminuten, und die Frage, ob der Weg über eine ruhige Wohnstraße oder über die Landstraße führt.

Kernstadt und Bahnhof

Die Kernstadt rund um Schloss Ratibor und den Marktplatz ist der Standardmarkt: Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit, Reihenhäuser der 1960er bis 1980er Jahre, dazu ein Altstadtkern mit Denkmalschutz. Hier gelten die Stadtdurchschnitte fast unverändert. Was den Ausschlag gibt, ist der Bahnhof. Die S2 endet in Roth und braucht rund 30 Minuten zum Nürnberger Hauptbahnhof. Wer den Bahnhof zu Fuß erreicht, hat gegenüber Eckersmühlen oder Penzendorf ein Argument, das Käufer aus Nürnberg sofort verstehen. Auf der anderen Seite steht die B2, die als Ortsdurchfahrt Lärm bringt: Häuser in erster Reihe verlieren acht bis fünfzehn Prozent.

Eckersmühlen, Penzendorf und die Ortsteile

Roth hat gut ein Dutzend Ortsteile, die vor der Gebietsreform eigene Gemeinden waren. Eckersmühlen im Süden ist der größte, mit eigener Grundschule, Vereinsleben und einem Bestand aus Einfamilienhäusern der 1970er bis 2000er Jahre. Der See ist von hier näher als von der Kernstadt, was den Ortsteil trotz fehlender S-Bahn auf Stadtniveau hält. Die Zahlen im Detail stehen im Marktbericht Eckersmühlen. Penzendorf liegt an der B2 zwischen Roth und Schwabach, eine Pendlerlage mit schneller Anbindung an beide Bahnhöfe und Häusern, die auf 700 bis 1.000 m² Grund stehen. Auch hier gilt der Stadtwert, Details im Marktbericht Penzendorf.

Die kleineren Dörfer, Wallesau, Harrlach, Bernlohe oder Rothaurach, bilden das günstige Segment mit Bodenrichtwerten ab 140 EUR/m². Hier bekommt man das meiste Haus fürs Geld, muss aber jeden Weg mit dem Auto fahren.

Welches Verfahren für welche Rother Immobilie

Die ImmoWertV 2021 kennt drei Verfahren zum Verkehrswert, dem Marktwert nach § 194 BauGB. Der Sachverständige wählt nach Objektart.

Vergleichswert: das Reihenhaus in der Kernstadt

Ein Reihenmittelhaus, Baujahr 1978, 120 m² Wohnfläche, 220 m² Grund, Garage. Für diesen Typ gibt es in Roth genug Verkaufsfälle, und deshalb greift das Vergleichswertverfahren. Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, ergänzt um die Angebote, die myhome laufend auswertet. Reihenhäuser dieser Generation wurden zuletzt zwischen 2.700 und 3.200 EUR/m² verkauft. Der Gutachter setzt Zuschläge für die 2019 erneuerte Heizung und die neuen Fenster, einen Abschlag für das Bad aus den 1990er Jahren. Ergebnis: rund 355.000 Euro.

Sachwert: das freistehende Haus in Eckersmühlen

Freistehende Häuser sind Einzelstücke. Deshalb rechnet der Sachverständige nach dem Sachwertverfahren: Neubaukosten heute, minus Alterswertminderung, plus Bodenwert. Ein Haus in Eckersmühlen, Baujahr 1984, 150 m² Wohnfläche, 750 m² Grund. Die Normalherstellungskosten liegen für diesen Typ bei rund 2.100 EUR/m² Bruttogrundfläche, bei 215 m² Bruttogrundfläche also gut 450.000 Euro. 42 Jahre Alter bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer lassen 38 Jahre Restnutzungsdauer. Wurde das Dach gedämmt und die Heizung getauscht, verlängert der Gutachter auf 45 Jahre, und der Gebäudewert steigt um gut 30.000 Euro. Dazu der Bodenwert: 750 m² mal 300 EUR/m² sind 225.000 Euro. Zum Schluss der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses, der in Roth für freistehende Häuser knapp unter 1,0 liegt, weil der Markt etwas weniger zahlt, als die Rechnung hergibt.

Ertragswert: die vermietete Wohnung am Leoni-Werk

Vermietete Objekte werden über die Miete bewertet, nach dem Ertragswertverfahren. Ein Dreifamilienhaus mit 210 m² Wohnfläche, vermietet an Beschäftigte des Kabelwerks und einen Soldaten, Durchschnittsmiete 8,20 EUR/m². Rohertrag: gut 20.600 Euro im Jahr. Nach Bewirtschaftungskosten bleiben rund 16.000 Euro Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszins von 3,5 Prozent und 40 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Gebäudeertragswert um 340.000 Euro plus Bodenwert. In Roth spielt hier die Bundeswehr hinein: Versetzungen sorgen für Mieterwechsel, was Neuvermietung zur Marktmiete erlaubt, aber auch Leerstandszeiten bringt. Der Gutachter setzt das Mietausfallwagnis entsprechend an.

Werttreiber und Wertminderer zwischen Rednitz und Rothsee

Das Baujahr ist der erste Blick, der Modernisierungsstand der zweite und entscheidende. Ein Haus von 1975 mit gedämmtem Dach, neuen Fenstern und einer Wärmepumpe hat mehr Restnutzungsdauer als ein unberührtes Haus von 1990. Der Energieausweis macht das sichtbar. Klasse C oder besser hebt den Preis in Roth um fünf bis zehn Prozent, Klasse G oder H senkt ihn, weil Käufer hier preissensibel sind und Sanierungskosten direkt vom Angebot abziehen.

Lärm kommt in Roth aus zwei Richtungen. Die B2 als Ortsdurchfahrt und die Bahnlinie betreffen die Kernstadt. Die Heeresflieger der Otto-Lilienthal-Kaserne betreffen die Einflugschneisen: Hubschrauberlärm ist nicht dauerhaft, aber Käufer nehmen ihn wahr, und der Gutachter setzt je nach Lage fünf bis zehn Prozent Abschlag an. Wer ein Haus in der Nähe der Kaserne verkauft, sollte das nicht verschweigen, sondern einpreisen.

Hochwasser spielt an der Rednitz und an der Roth eine Rolle. Grundstücke im festgesetzten Überschwemmungsgebiet werden mit Abschlägen von zehn bis zwanzig Prozent bewertet, und die Elementarversicherung ist teuer. Der Rothsee selbst ist als Speichersee Teil des Hochwasserschutzes und macht die Lagen unterhalb sicherer, nicht unsicherer.

Ein Sonderfall, den es nur im Seenland gibt: die Ferienvermietung. Rund um den Rothsee und in der Woche der Challenge werden Wohnungen und Einliegerwohnungen an Gäste vermietet, und manche Eigentümer erzielen damit über das Jahr mehr als mit einem Dauermieter. Für die Bewertung ist das zweischneidig. Der Gutachter rechnet im Ertragswert mit der nachhaltig erzielbaren Miete, nicht mit den Spitzenpreisen im Juli. Wer aber eine dokumentierte Vermietungshistorie mit Auslastung und Erlösen vorlegen kann, gibt dem Sachverständigen eine Grundlage, die Einliegerwohnung höher anzusetzen. Ohne Belege bleibt es beim Wohnungsmarkt-Schnitt.

Denkmalschutz betrifft den Altstadtkern rund um Schloss Ratibor und einige Höfe in den Dörfern. Er verteuert jede Sanierung. Erbbaurecht ist in Roth selten, kommt bei kirchlichen Grundstücken aber vor, und eine Restlaufzeit unter 30 Jahren drückt den Wert deutlich. Auf der Habenseite stehen die Seenähe, der fußläufige Bahnhof, ein Grundstück über 700 m² und ein zweiter Stellplatz. In einer Stadt, in der fast jeder Haushalt zwei Autos hat, ist die Doppelgarage ein Verkaufsargument.

Der Weg zur Zahl: online, Kurzgutachten, Vollgutachten

Die Online-Wertermittlung auf my-home.de ist kostenfrei und dauert wenige Minuten. Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, fertig. Das Ergebnis ist ein Preiskorridor aus aktuellen Vergleichsdaten für Roth, gut für die eigene Orientierung, für die Frage, ob ein Verkauf überhaupt in Frage kommt, oder für das erste Gespräch in der Familie.

Ein Verkehrswertgutachten braucht den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor Ort. Er misst nach, liest Bauakte, Grundbuch und Baulastenverzeichnis, prüft Überschwemmungsgebiet und Bebauungsplan und schreibt 40 bis 80 Seiten. Kosten: 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts, in Roth meist 1.500 bis 3.000 Euro. Dauer: zwei bis vier Wochen. Das Ergebnis ist gerichtsfest und wird vom Finanzamt anerkannt. Das Kurzgutachten für 300 bis 800 Euro liegt dazwischen: Vor-Ort-Termin, zehn bis fünfzehn Seiten, ausreichend für eine Einigung unter Geschwistern, nicht für den Richter.

Die Wahl hängt davon ab, wer die Zahl später liest. Nur der Eigentümer selbst: Online-Korridor. Geschwister oder Ehepartner, mit denen man sich einigen will: Kurzgutachten. Finanzamt, Gericht oder Bank: Vollgutachten. Wer erst das eine und dann das andere braucht, verliert nichts, denn der Online-Wert ist der Einstieg, auf dem das Gutachten aufbaut.

Nach der Online-Wertermittlung können Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, eine persönliche Einschätzung vor Ort anfordern. Die übernimmt unser Partner Davis & Partner, kostenfrei und ohne Verpflichtung.

Anlässe, die eine amtliche Zahl brauchen

Die Erbschaft ist in Roth der häufigste Anlass für ein Gutachten. Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, typisierend, ohne Fluglärm, ohne Sanierungsstau, ohne Hochwasserlage. Der Steuerwert liegt deshalb oft über dem Verkehrswert. Ein Gutachten nach § 198 BewG korrigiert das und spart Erbschaftsteuer. Bei einer Erbengemeinschaft ist es zugleich die neutrale Zahl, mit der Geschwister sich auszahlen. Die Schritte erklärt der Ratgeber Erbschaft.

Die Scheidung bringt den Zugewinnausgleich, und der braucht den Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Beide Seiten haben gegensätzliche Interessen, ein Online-Korridor überzeugt weder den Anwalt der Gegenseite noch das Familiengericht. Hier braucht es das Vollgutachten.

Der Verkauf ist der dritte Anlass, in Roth oft ausgelöst durch eine Versetzung. Wer von der Bundeswehr innerhalb weniger Monate an einen anderen Standort geschickt wird, hat keine Zeit für ein Haus, das ein halbes Jahr auf dem Markt liegt. Dann zählt ein Preis, der von Anfang an stimmt, mehr als der letzte Tausender. Hier zählt weniger die Gerichtsfestigkeit als die Frage, was ein Käufer heute zahlt. Die Marktanalyse von myhome liefert die Zahl, die Vermarktung übernimmt unser Partner. Wie der Verkauf in der Stadt abläuft, steht auf Immobilie verkaufen in Roth.

Unterlagen

Für ein Haus braucht der Sachverständige den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baugenehmigung mit Plänen und Grundrissen, die Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und Belege über Modernisierungen mit Jahr und Kosten. Dazu eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beim Landratsamt Roth. Für Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu, für vermietete Objekte die Mietverträge und die Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.

Wer die Bauakte nicht mehr hat, bekommt Einsicht beim Bauamt der Stadt Roth. Den Grundbuchauszug stellt das Amtsgericht Schwabach aus, das für Roth zuständig ist. Für die Online-Wertermittlung genügen Adresse, Wohnfläche, Baujahr und eine ehrliche Einschätzung des Zustands.

Wie es weitergeht

Wer nur wissen will, wo das eigene Haus steht, startet die kostenfreie Online-Wertermittlung. Wer ein Erbe regelt, eine Scheidung durchsteht oder mit dem Finanzamt verhandelt, braucht den Sachverständigen. Wer verkaufen will, sollte den Wert kennen und den Partner, der die Käufer kennt. Wer Roth mit dem Nachbarn im Norden vergleichen will, findet die Zahlen unter Immobilienbewertung Schwabach, und alle sieben Städte im Bewertungs-Hub.