Verkehrswert

Verkehrswert - Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der nach § 194 BauGB definierte Preis, den eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielen würde, ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse.

Was bedeutet Verkehrswert genau?

Der Verkehrswert bildet die zentrale Bezugsgröße der Immobilienbewertung in Deutschland. Seine gesetzliche Definition findet sich in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB): Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Entscheidend ist dabei das Wort „gewöhnlich”: Der Verkehrswert bildet keinen Liebhaberpreis ab, sondern den objektiv nachvollziehbaren Wert, den ein durchschnittlicher Marktteilnehmer zahlen würde. Ungewöhnliche Umstände wie Zeitdruck, familiäre Bindungen oder spekulative Erwartungen bleiben außen vor.

Der Verkehrswert spielt in zahlreichen Situationen eine entscheidende Rolle. Beim Immobilienverkauf dient er als Grundlage für eine marktgerechte Preisfindung. Im Erbfall benötigt das Finanzamt den Verkehrswert zur Berechnung der Erbschaftsteuer. Bei Scheidungen ist er maßgeblich für den Zugewinnausgleich, und bei Beleihungen setzen Banken den Verkehrswert als Basis für die Finanzierung an. Auch steuerliche Bewertungen, etwa bei Schenkungen, Zwangsversteigerungen oder Enteignungen, greifen auf den Verkehrswert zurück.

Zur Ermittlung des Verkehrswerts kommen drei normierte Verfahren zum Einsatz, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren angewandt wird, hängt von der Art der Immobilie, der Datenlage und dem Bewertungszweck ab. In der Praxis kombinieren Sachverständige häufig mehrere Verfahren, um ein belastbares Ergebnis zu erzielen.

Die drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Es liefert die marktnahesten Ergebnisse und wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen und Grundstücken eingesetzt, sofern genügend Vergleichsdaten vorliegen.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert. Es kommt typischerweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, bei denen Vergleichsdaten fehlen.

Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Es ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und andere Renditeobjekte.

Die zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte stellen Marktdaten wie Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren bereit, die in alle drei Verfahren einfließen.

Abgrenzung: Verkehrswert, Beleihungswert und Kaufpreis

Neben dem Verkehrswert existieren weitere Wertbegriffe, die in der Praxis relevant sind. Der Beleihungswert (§ 16 PfandBG) liegt in der Regel 15-25 % unterhalb des Verkehrswerts und bezeichnet den nachhaltigen Wert, den eine Immobilie langfristig sicher besichern kann - er ist die Grundlage für die Kreditvergabe der Banken. Der tatsächliche Kaufpreis kann aufgrund von Marktdynamik, Verhandlungsgeschick oder emotionalen Faktoren ober- oder unterhalb des Verkehrswerts liegen. Und der steuerliche Grundbesitzwert (§ 157 BewG) wird vom Finanzamt nach eigenen Regeln ermittelt und weicht oft erheblich vom Marktwert ab.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg hat sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren differenziert entwickelt. Während Stadtteile wie Erlenstegen, Mögeldorf oder die Altstadt stabile bis steigende Werte verzeichnen, zeigen Randlagen teils andere Dynamiken. Wer den Verkehrswert seiner Immobilie kennen möchte, sollte als ersten Orientierungspunkt die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der Stadt Nürnberg heranziehen. Diese werden alle zwei Jahre aktualisiert und sind online abrufbar.

Für eine verbindliche Verkehrswertermittlung empfehlen wir die Beauftragung eines zertifizierten Sachverständigen. Unser Experten-Netzwerk unterstützt Eigentümer in Nürnberg und der gesamten Metropolregion Franken bei der professionellen Wertermittlung, sei es für Verkauf, Erbschaft oder steuerliche Zwecke. Eine professionelle Marktwerteinschätzung durch uns als Makler ist der erste kostenlose Schritt - sie orientiert sich an aktuellen Transaktionspreisen und eignet sich hervorragend als Grundlage für die Verkaufsentscheidung.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Der Verkehrswert ist ein rechnerisch ermittelter, objektiver Schätzwert, der den voraussichtlich erzielbaren Preis unter normalen Marktbedingungen widerspiegelt. Der Kaufpreis hingegen ist der tatsächlich vereinbarte Betrag zwischen Käufer und Verkäufer. Durch Angebot und Nachfrage, Verhandlungsgeschick oder besonderen Zeitdruck kann der Kaufpreis vom Verkehrswert nach oben oder unten abweichen. Im Nürnberger Markt lagen Kaufpreise in den Jahren 2018-2022 teils 10-20 % über dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert.

Wer darf den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Grundsätzlich kann jeder eine Werteinschätzung vornehmen. Für rechtlich verbindliche Gutachten, etwa vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt, ist jedoch ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Gutachter erforderlich. Makler erstellen in der Regel Marktpreiseinschätzungen, die als Orientierung dienen, aber kein formelles Verkehrswertgutachten ersetzen.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten für ein Vollgutachten liegen je nach Objektart und Aufwand in der Regel zwischen 1.500 und 3.500 Euro. Für einfachere Zwecke, etwa eine Verkaufsvorbereitung, reicht häufig ein Kurzgutachten ab ca. 500 Euro. Die Honorare orientieren sich an der Schwierigkeit der Bewertung und dem Verkehrswert des Objekts selbst. Eine kostenfreie erste Einschätzung bieten wir Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg gerne im Rahmen unserer Maklerberatung an.

Wie werden Marktanpassungsfaktoren und Bodenrichtwerte in Nürnberg bestimmt?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Nürnberg ist die zuständige Stelle für die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen und Marktanpassungsfaktoren. Diese Marktdaten werden aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet, die die Notare dem Gutachterausschuss melden müssen. Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre zum 1. Januar aktualisiert und sind über das Stadtportal Nürnberg sowie über BORIS-Bayern (Bodenrichtwertinformationssystem) kostenlos abrufbar. Für die Verkehrswertermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung in Nürnberg sind die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Marktanpassungsfaktoren ein unverzichtbarer Bestandteil: Sie korrigieren den rechnerisch ermittelten Sachwert auf den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis. In Nürnberger Stadtteilen mit hoher Nachfrage - wie Erlenstegen, Johannis oder der Altstadt - lagen diese Faktoren zuletzt über 1,0, was bedeutet, dass der Marktwert über dem Sachwert liegt. In weniger nachgefragten Randlagen kann der Faktor unter 1,0 liegen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.