Immobilie verkaufen in der Metropolregion Nürnberg

Ein Reihenhaus in Erlangen-Bruck und ein Reihenhaus in Roth können denselben Grundriss haben, dasselbe Baujahr, dieselbe Heizung. Der Preisunterschied liegt trotzdem bei 200.000 Euro. Wer in der Metropolregion Nürnberg verkauft, muss deshalb zuerst wissen, in welchem Markt er sich bewegt. Diese Seite ordnet die sieben Städte ein, für die myhome laufend Marktdaten erhebt, erklärt den Ablauf vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe und nennt die Fehler, die Verkäufer in der Region am häufigsten Geld kosten.

Eines vorweg: my-home.de ist ein Bewertungs- und Informationsportal. Wir ermitteln den Wert, liefern die Daten und beraten. Die Vermarktung selbst übernimmt unser exklusiver Partner vor Ort, Davis & Partner in Nürnberg. Beides greift ineinander, bleibt aber getrennt.

Marktlage 2026: wer zahlt was

Die Region ist kein einheitlicher Markt. Zwischen der Universitätsstadt Erlangen mit Siemens und der Kreisstadt Roth am Ende der S2 liegen bei Einfamilienhäusern im Schnitt fast 2.000 EUR/m². Die folgende Übersicht zeigt die Durchschnittswerte im Bestand, Stand erstes Quartal 2026. Jede Stadt hat eine eigene Seite mit Ablauf, Käuferprofilen und Stadtteilen.

Die Durchschnitte verdecken, was innerhalb einer Stadt passiert. In Nürnberg reicht die Spanne bei Häusern von 3.200 bis 6.800 EUR/m², und ein Haus in Erlenstegen hat mit einem Haus in Langwasser preislich wenig gemein. In Erlangen liegen Burgberg und Bruck 40 Prozent auseinander. Selbst in Schwabach trennen Wolkersdorf und Pfaffenhofen rund 30 Prozent. Deshalb gibt es zu den Städten Stadtteilseiten mit eigenen Marktberichten, von Eibach in Nürnberg bis Reuth in Forchheim.

Der Trend ist seit 2024 zweigeteilt. In den drei großen Städten und in Schwabach steigen die Preise wieder leicht, weil die Zinsen gesunken sind und das Angebot knapp bleibt. In Roth, Forchheim und Neumarkt bewegt sich der Markt seitwärts, weil dort laufend neue Baugebiete erschlossen werden und Käufer zwischen Bestand und Neubau wählen können. Für Verkäufer in diesen Städten heißt das: Der Preis muss von Anfang an stimmen.

Der Ablauf: Schritt für Schritt

Ein Verkauf in der Region dauert von der Entscheidung bis zur Übergabe im Schnitt vier bis sechs Monate. Die einzelnen Schritte sind überall dieselben, nur die Dauer der Vermarktung unterscheidet sich zwischen Erlangen und Roth deutlich.

1. Die Entscheidung und der erste Wert

Am Anfang steht die Frage, ob ein Verkauf überhaupt sinnvoll ist. Manchmal ist Vermieten die bessere Wahl, manchmal die Übergabe an die Kinder. Die kostenfreie Online-Wertermittlung auf my-home.de liefert dafür in wenigen Minuten einen Preiskorridor aus aktuellen Vergleichsdaten. Wer danach weiterdenkt, bekommt eine Vor-Ort-Einschätzung durch unseren Partner, ebenfalls kostenfrei. Wie Bewertung im Detail funktioniert, welches Verfahren für welches Objekt gilt und wann ein Gutachten nötig ist, steht auf Immobilienbewertung.

2. Unterlagen zusammentragen

Der Schritt, der am häufigsten unterschätzt wird. Käufer und ihre Banken wollen den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne und Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, den Energieausweis, Belege über Modernisierungen und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand dazu. Wer den Energieausweis nicht hat, muss ihn vor der ersten Anzeige besorgen, das verlangt das Gebäudeenergiegesetz. Zwei bis vier Wochen sollte man für diesen Schritt einplanen, bei alten Bauakten auch länger.

3. Die Wertermittlung

Jetzt wird aus dem Korridor eine Zahl. Unser Partner besichtigt das Objekt, prüft Zustand, Modernisierungsstand und Restnutzungsdauer und gleicht das mit den Verkaufsfällen aus der Kaufpreissammlung des jeweiligen Gutachterausschusses ab. Das Ergebnis ist ein Angebotspreis mit Verhandlungsspielraum und ein Mindestpreis, unter dem nicht verkauft wird. Beide Zahlen sollten Verkäufer kennen, bevor der erste Interessent anruft.

4. Vermarktung durch den Partner

Davis & Partner erstellt das Exposé mit Fotos, Grundrissen und, bei größeren Objekten, Drohnenaufnahmen oder 3D-Rundgang, schaltet die Anzeigen auf den Portalen und spricht vorgemerkte Interessenten direkt an. In Nürnberg, Fürth und Erlangen dauert es bis zur Reservierung meist vier bis acht Wochen, in Roth, Forchheim und Neumarkt acht bis vierzehn. Eigentümer bekommen in dieser Phase regelmäßige Rückmeldung: wie viele Anfragen, wie viele Besichtigungen, welche Einwände.

5. Besichtigungen

Einzelbesichtigungen mit vorher geprüften Interessenten, keine Massentermine. Der Partner klärt vorab, ob die Finanzierung steht, und führt die Gespräche. Verkäufer sind bei der Besichtigung besser nicht dabei; Käufer reden offener, wenn der Eigentümer nicht im Wohnzimmer steht. Nach jedem Termin gibt es eine kurze Rückmeldung: Was hat gefallen, woran hat sich der Interessent gestoßen, kommt ein Angebot. Aus fünf bis acht solcher Rückmeldungen lässt sich meist ablesen, ob der Preis stimmt oder ob ein Detail wie das Bad oder die Heizung die Kaufentscheidung bremst.

6. Verhandlung und Kaufvertrag

Liegt ein Angebot vor, prüft der Partner die Finanzierungsbestätigung der Bank und verhandelt Preis, Übergabetermin und die Frage, was im Haus bleibt. Danach beauftragt der Käufer einen Notar mit dem Vertragsentwurf. Verkäufer sollten den Entwurf lesen, vor allem die Klauseln zu Sachmängeln, zum Übergabetermin und zur Fälligkeit des Kaufpreises. Zwei Wochen zwischen Entwurf und Beurkundung sind bei Verbrauchern Pflicht.

7. Notar und Kaufpreiszahlung

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen und unterschrieben. Der Notar lässt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen, holt die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers ein und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Das dauert in der Region vier bis sechs Wochen, je nachdem, wie schnell das Grundbuchamt beim jeweiligen Amtsgericht arbeitet.

8. Übergabe

Erst wenn der Kaufpreis auf dem Konto ist, werden die Schlüssel übergeben. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl und Zustand der Räume schützt beide Seiten. Ab diesem Tag trägt der Käufer Lasten und Nutzen, Grundsteuer und Versicherung wechseln.

9. Steuern

Wer selbst gewohnt hat, im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor, verkauft steuerfrei. Bei vermieteten Objekten gilt die Zehnjahresfrist zwischen Kauf und Verkauf. Bei Erbschaften zählt das Kaufdatum des Erblassers, was oft hilft. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent trägt in Bayern der Käufer. Was sonst noch zu beachten ist, von der Spekulationssteuer bis zum Vorkaufsrecht der Gemeinde, steht im Ratgeber Steuern und Recht.

Preisfindung: der erste Preis ist der wichtigste

Ein Haus, das drei Monate mit sinkendem Preis auf den Portalen steht, ist markiert. Käufer in der Region kennen die Angebote, sie sehen die Preissenkungen, und sie bieten dann unter dem, was sie beim ersten Preis geboten hätten. Deshalb zählt der Einstiegspreis mehr als jeder spätere Verhandlungsschritt.

Die Regel aus der Praxis: Angebotspreis drei bis fünf Prozent über dem ermittelten Wert, um Spielraum für die Verhandlung zu haben, nicht mehr. Wer zehn Prozent draufschlägt, um „Luft zu haben”, verliert die Käufer, die in ihrem Portal-Suchfilter eine Obergrenze eingestellt haben. In Erlangen und Nürnberg, wo Nachfrage und Angebot eng beieinander liegen, kann ein realistischer Preis mehrere Angebote auslösen. In Roth oder Forchheim liegt der Verhandlungsspielraum bei zwei bis vier Prozent und der Markt verzeiht keinen Fantasiepreis.

Fehler, die Geld kosten

Der Energieausweis fehlt bei der ersten Anzeige. Das ist ein Bußgeldtatbestand und wirkt auf Käufer, als hätte der Verkäufer etwas zu verbergen. Der Ausweis kostet 100 bis 500 Euro und ist in wenigen Tagen zu haben.

Modernisierungen werden nicht belegt. Eine neue Heizung von 2021 ist 20.000 Euro wert, aber nur, wenn die Rechnung vorliegt. Ohne Beleg rechnet der Käufer, als wäre sie zwanzig Jahre alt.

Der Sanierungsstau wird schöngeredet. Käufer in der Region lassen Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren vor dem Kauf von einem Bausachverständigen prüfen. Was der findet, kostet in der Verhandlung doppelt, weil dann das Vertrauen weg ist. Wer Mängel offen benennt und einpreist, verhandelt kürzer.

Das Haus wird leer und ungeputzt gezeigt. Ein Haus ohne Möbel wirkt kleiner, ein Garten ohne Pflege älter. Die Grundreinigung und ein Nachmittag Gartenarbeit bringen mehr als jeder Preisnachlass.

Der Bauland-Anteil wird übersehen. Viele Häuser aus den 1960er Jahren in Schwabach, Neumarkt oder im Nürnberger Süden stehen auf 900 bis 1.200 m² Grund. Lässt der Bebauungsplan eine zweite Bauzeile zu, ist der Garten ein Bauplatz. Wer das nicht weiß, verschenkt beim Verkauf schnell 100.000 Euro.

Die Erbengemeinschaft ist sich nicht einig und verkauft trotzdem. Jeder Miterbe muss unterschreiben. Wer erst beim Notar merkt, dass die Schwester doch nicht will, hat den Käufer verloren.

Der richtige Zeitpunkt

Innerhalb des Jahres bringen Frühjahr und Frühherbst die meisten Besichtigungen. Familien wollen vor dem Schuljahr umziehen, Käufer sehen den Garten im Grünen. Sommerferien und die Wochen um Weihnachten sind ruhig. Wer im Februar mit den Unterlagen beginnt, ist im April auf dem Markt und im Sommer beim Notar.

Wichtiger als der Monat ist die Marktphase. Die Korrektur von 2022 und 2023 hat in der Region zwischen acht und fünfzehn Prozent von der Spitze genommen. Seit 2024 haben Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach das weitgehend aufgeholt, die kleineren Städte stehen stabil. Die Zinsen sind gesunken, die Käufer sind zurück, aber sie sind wählerischer als 2021. Wer auf den nächsten Höchstpreis wartet, wartet möglicherweise lange und verpasst den Moment, in dem das eigene Haus am leichtesten zu verkaufen ist. Der beste Zeitpunkt ist meistens der, an dem der eigene Lebensplan den Verkauf verlangt.

Erbschaft und Scheidung als Anlass

Etwa jeder dritte Verkauf in der Region hat einen dieser beiden Auslöser, und beide bringen eigene Regeln mit.

Bei der Erbschaft steht am Anfang die Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam handeln kann. Das Finanzamt setzt zugleich einen Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz an, der oft über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen nach § 198 BewG korrigiert das und ist zugleich die neutrale Zahl, mit der sich Geschwister auszahlen oder auf einen Verkaufspreis einigen. Erst danach beginnt die Vermarktung. Der Ratgeber Erbschaft erklärt Fristen, Erbschein, Grundbuchberichtigung und die Frage, wann ein Verkauf aus dem Nachlass steuerfrei ist.

Bei der Scheidung geht es um den Zugewinnausgleich und um die Frage, ob einer der Partner das Haus übernimmt oder ob verkauft wird. Der Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags braucht ein gerichtsfestes Gutachten, kein Online-Ergebnis. Wird verkauft, sollte das möglichst vor der Scheidung geschehen, solange beide noch im Grundbuch stehen und die Finanzierung gemeinsam läuft. Ein Verkauf unter Zeitdruck nach der Scheidung bringt regelmäßig weniger.

Marktberichte und Stadtteilseiten

Für jede der sieben Städte gibt es einen Marktbericht mit Bodenrichtwerten, Preisspannen, Mieten und Prognose, jeweils auf Basis des aktuellen Grundstücksmarktberichts des zuständigen Gutachterausschusses. Dazu kommen Stadtteilseiten für die Lagen, in denen sich der Preis vom Stadtwert löst: etwa Wolkersdorf in Schwabach, Eckersmühlen in Roth oder Pölling in Neumarkt. Wer sein Haus einordnen will, liest zuerst den Bericht der eigenen Stadt, dann den des Stadtteils und startet danach die Online-Wertermittlung. Wer danach verkaufen will, bekommt den Kontakt zu unserem Partner. Der Rest ist Handwerk.