Grundbuch

Das Grundbuch ist ein vom Amtsgericht (Grundbuchamt) geführtes öffentliches Register, das die rechtlichen Verhältnisse an jedem Grundstück verbindlich dokumentiert: wer Eigentümer ist, welche Lasten und Beschränkungen bestehen und welche Grundpfandrechte ein Grundstück sichern. Es bildet die rechtliche Grundlage jedes Immobilienkaufs - ohne Eintragung im Grundbuch geht das Eigentum an einer Immobilie nicht über. Für Käufer, Verkäufer und finanzierende Banken ist das Grundbuch deshalb das zentrale Dokument der gesamten Transaktion.

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt, das aus der Aufschrift und drei Abteilungen besteht. Die Aufschrift nennt das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück nach Lage, Größe und Flurstücknummer aus dem amtlichen Liegenschaftskataster. Abteilung I verzeichnet die Eigentümer und den Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, Auflassung). Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen ohne Geldwert - etwa Wohnungs- und Nießbrauchrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen. Abteilung III weist die Grundpfandrechte aus, also Grundschulden und Hypotheken mit Gläubiger und Betrag.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs

Das Grundbuch genießt nach § 892 BGB öffentlichen Glauben: Wer eine Immobilie gutgläubig erwirbt, darf sich auf die Richtigkeit der Eintragungen verlassen. Ist eine Belastung nicht eingetragen, wirkt sie in der Regel nicht gegen den gutgläubigen Erwerber - umgekehrt übernimmt der Käufer aber alle Lasten, die tatsächlich eingetragen sind, unabhängig von seiner Kenntnis. Aus diesem Grundsatz folgt die überragende Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung aller drei Abteilungen vor dem Kauf.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen jedem Käufer in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen, vor der Beurkundung einen aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug einzuholen und gemeinsam mit dem Notar zu prüfen. Besonders kritisch sind in Abteilung II eingetragene Wohn- und Nießbrauchrechte, die einen Verkauf erheblich erschweren oder den Wert mindern, sowie in Abteilung III noch valutierende Grundschulden, die vor der Eigentumsumschreibung gelöscht oder abgelöst werden müssen. Bei historischen Objekten in fränkischen Ortskernen sind ungeklärte Grundbuch-Situationen - etwa alte Wegerechte oder nicht gelöschte Altrechte - keine Seltenheit; hier lohnt sich frühzeitige fachkundige Prüfung.

Häufig gestellte Fragen

Wer trägt das Eigentum ins Grundbuch ein?

Die Eintragung nimmt das Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht vor - in Nürnberg das Amtsgericht Nürnberg. Voraussetzung ist die notariell beurkundete Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) und der Eintragungsantrag, den in der Regel der beurkundende Notar stellt.

Was kostet eine Grundbucheintragung?

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und damit nach dem Kaufpreis. Für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung einer Grundschuld fallen zusammen meist rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises an Notar- und Grundbuchkosten an.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Grundbuchauszug?

Das Grundbuch ist das beim Amtsgericht geführte Register selbst. Der Grundbuchauszug ist eine - beglaubigte oder unbeglaubigte - Abschrift eines einzelnen Grundbuchblatts, die den aktuellen Eintragungsstand wiedergibt und für Kauf, Finanzierung und Behördengänge benötigt wird.

Grundbuch und Immobilienkauf

Im Ablauf eines Immobilienkaufs sichert zunächst eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II die Rechtsposition des Käufers, bevor nach vollständiger Kaufpreiszahlung die endgültige Eigentumsumschreibung in Abteilung I erfolgt. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer. Das Grundbuch ist damit nicht nur ein Auskunftsregister, sondern der rechtsbegründende Akt jedes Eigentumsübergangs an Grund und Boden.