Grundbuch (Abteilung I-III)

Grundbuch (Abteilung I-III) - Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird und sämtliche Rechtsverhältnisse an Grundstücken verbindlich dokumentiert. Es gliedert sich in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis sowie die Abteilungen I, II und III.

Aufbau und Inhalt des Grundbuchs

Jedes Grundbuchblatt folgt einem einheitlichen Aufbau, der in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt ist. Die Aufschrift (auch Deckblatt genannt) enthält die Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstücknummer und Größe, ergänzt durch Angaben aus dem Liegenschaftskataster.

In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse eingetragen. Hier ist vermerkt, wer aktueller Eigentümer des Grundstücks ist, auf welcher Grundlage das Eigentum erworben wurde (etwa durch Kaufvertrag, Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung) und zu welchem Anteil bei Miteigentum.

Abteilung II erfasst Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen. Dazu gehören Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Wohnrechte, Reallasten, Vormerkungen, Verfügungsbeschränkungen (beispielsweise Insolvenz- oder Testamentsvollstreckervermerke) sowie Erbbaurechte. Für Käufer ist diese Abteilung besonders wichtig, da die dort eingetragenen Rechte das Grundstück dauerhaft belasten können.

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Banken lassen hier ihre Sicherheiten eintragen, wenn sie eine Immobilienfinanzierung gewähren. Die Rangfolge der Einträge bestimmt, welcher Gläubiger im Verwertungsfall zuerst bedient wird.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben gemäß § 892 BGB. Das bedeutet: Wer im Rechtsverkehr auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut, wird in diesem Vertrauen geschützt, selbst wenn ein Eintrag nicht der tatsächlichen Rechtslage entspricht.

Einsichtnahme und berechtigtes Interesse

Grundbucheinsicht erhält nicht jeder. Gemäß § 12 GBO muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Eigentümer, Kaufinteressenten mit konkreter Erwerbsabsicht, Notare, Gerichte und Gläubiger mit eingetragenen Rechten haben in der Regel ein solches Interesse. Wir empfehlen Kaufinteressenten, vor einer Kaufentscheidung stets einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern, um die Belastungssituation des Grundstücks vollständig zu kennen. Der Auszug kann beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden, in vielen Bundesländern auch elektronisch. Ein unbeglaubigter Auszug kostet derzeit 10 Euro, ein beglaubigter Auszug 20 Euro.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In Nürnberg und der umliegenden Metropolregion Franken ist das Amtsgericht Nürnberg für die Grundbuchführung zuständig. Bei Immobilien in den Landkreisen Nürnberger Land, Fürth oder Erlangen-Höchstadt liegt die Zuständigkeit beim jeweiligen Amtsgericht des Bezirks. Wir raten Käufern und Verkäufern in der Region, frühzeitig im Verkaufsprozess einen vollständigen Grundbuchauszug einzuholen. Gerade bei älteren Immobilien in den fränkischen Innenstädten finden sich in Abteilung II häufig historische Dienstbarkeiten wie Durchgangsrechte oder Leitungsrechte, die den Nutzungswert erheblich beeinflussen können. Ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort hilft dabei, diese Einträge korrekt einzuordnen.

Häufige Fragen zum Grundbuch

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet beim Amtsgericht 10 Euro, ein beglaubigter Auszug 20 Euro. Notare können den Auszug im Rahmen einer Beurkundung elektronisch abrufen, was den Prozess beschleunigt. In vielen Fällen ist der Grundbuchauszug bereits in den Notar- und Maklerunterlagen enthalten, sodass wir Käufern empfehlen, zunächst dort nachzufragen.

Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?

Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Grundbuchamt. In Nürnberg und Umgebung dauert eine Eintragung erfahrungsgemäß zwischen vier und acht Wochen. Bei komplexeren Vorgängen wie Erbengemeinschaften oder Teilungserklärungen kann es auch länger dauern. Eine Auflassungsvormerkung wird in der Regel schneller eingetragen, um den Käufer zwischenzeitlich abzusichern.

Kann man das Grundbuch online einsehen?

In Bayern ist die elektronische Grundbucheinsicht über das gemeinsame Grundbuchportal der Länder möglich. Voraussetzung ist eine Registrierung und der Nachweis des berechtigten Interesses. Notare und Behörden haben bereits standardmäßig elektronischen Zugang. Für Privatpersonen bleibt der Weg über das zuständige Amtsgericht oder den beauftragten Notar in der Regel der einfachste.

Typische Problemstellungen beim Grundbuchstudium

Kaufinteressenten und Eigentümer stoßen im Grundbuch regelmäßig auf Einträge, die Erklärungsbedarf haben. Häufige Beispiele aus der Praxis in der Metropolregion Nürnberg:

Abteilung II: Alte Wohnrechte, die noch auf verstorbene Personen eingetragen sind, müssen aktiv gelöscht werden - sie verschwinden nicht automatisch. Gleiches gilt für Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte, die erloschen sind. Bis zur Löschung bleiben sie im Grundbuch und können potenzielle Käufer verunsichern oder Finanzierungen erschweren. Die Löschung setzt in der Regel eine notarielle Bewilligung des Berechtigten oder seiner Erben voraus.

Abteilung III: Nicht abgelöste Grundschulden aus früheren Finanzierungen sind häufig noch im Grundbuch eingetragen, obwohl das Darlehen längst zurückgezahlt wurde. Die Bank erteilt auf Anfrage eine kostenlose Löschungsbewilligung. Wer als Verkäufer eine „saubere” Abteilung III vorweisen kann, erleichtert dem Käufer und dessen Bank die Finanzierungsabwicklung erheblich.

Wir empfehlen Eigentümern, spätestens bei der Vorbereitung eines Verkaufs das Grundbuch vollständig aufzuräumen und überholte Einträge löschen zu lassen.

Auflassungsvormerkung als Käuferschutz

Ein wichtiger Eintrag in Abteilung II, der häufig missverstanden wird, ist die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB). Sie wird kurz nach Beurkundung des Kaufvertrags eingetragen und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft, belastet oder dass Gläubiger des Verkäufers eine Zwangshypothek eintragen. Die Auflassungsvormerkung selbst überträgt noch kein Eigentum - das geschieht erst mit der Eigentumsumschreibung in Abteilung I. Sie sichert jedoch den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung. In der Metropolregion Nürnberg beantragt der beurkundende Notar die Auflassungsvormerkung üblicherweise unmittelbar nach der Beurkundung, sodass der Käufer in der Regel innerhalb weniger Tage geschützt ist. Erst nach Eintragung der Vormerkung sollte der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer überwiesen werden.

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