Immobilienbewertung Forchheim

Wer im Juli auf dem Kellerwald sitzt, unter Eichen, mit einem Seidla vom Fass, sieht die Stadt von oben: die Regnitz, den Kanal, die Kaiserpfalz, die Gleise der Bahnstrecke Nürnberg-Bamberg. Von hier aus lässt sich der Forchheimer Immobilienmarkt am besten erklären. Denn Forchheim ist zwei Städte. Unten im Tal, entlang der Flüsse, liegen die alten Ortsteile, die Industrie und die Hochwassergebiete. Oben am Hang, in Reuth und Richtung Fränkische Schweiz, liegen die Wohnlagen mit Blick, für die Käufer aus Erlangen und Bamberg zahlen. Ein Einfamilienhaus kostet in Forchheim im Bestand zwischen 2.400 und 4.600 EUR/m², im Schnitt 3.300 EUR/m². Der Höhenmeter entscheidet, wo in dieser Spanne ein Haus landet.

myhome bewertet Immobilien in Forchheim und im Landkreis seit 2014. Auf dieser Seite erfahren Sie, was der Gutachterausschuss am Landratsamt an Zahlen liefert, wie die drei Bewertungsverfahren an Forchheimer Beispielen funktionieren und wann Sie mit der kostenfreien Online-Wertermittlung auskommen.

Zwei Forchheims: Tal und Hang

Die rund 32.000 Einwohner verteilen sich auf eine Kernstadt und ein Dutzend Ortsteile, die vor der Gebietsreform eigene Dörfer waren. Für die Bewertung zählt weniger die Verwaltungsgrenze als die Topografie.

Reuth und die Hanglagen

Östlich der Kernstadt steigt das Gelände an. Reuth liegt auf der Anhöhe mit Blick über das Regnitztal, und genau dieser Blick ist bezahlt: Einfamilienhäuser kosten hier rund 2.750 bis 5.300 EUR/m², im Schnitt etwa 3.800 EUR/m², rund 15 Prozent über dem Stadtwert. Die Bodenrichtwerte reichen bis etwa 1.000 EUR/m². Der Bestand ist gemischt, von Häusern der 1970er Jahre mit großen Grundstücken bis zu Neubauten der letzten zehn Jahre. Wer hier verkauft, hat Käufer aus Erlangen, die für dasselbe Geld dort nur eine Doppelhaushälfte bekämen. Die Zahlen im Detail stehen im Marktbericht Reuth.

Ähnlich, wenn auch nicht ganz auf diesem Niveau, liegen die Straßenzüge am Osthang unterhalb des Kellerwalds. Ruhig, grün, fünf Minuten in die Altstadt. Häuser hier tauchen selten auf dem Markt auf und werden oft innerhalb der Nachbarschaft weitergereicht.

Kernstadt, Kaiserpfalz, Bahnhofsviertel

Die Altstadt zwischen Kaiserpfalz, Rathaus und Marienkirche ist Fachwerk und Denkmalschutz. Wohnungen hier erreichen das obere Ende der ETW-Spanne von 2.200 bis 4.900 EUR/m², wenn sie saniert sind. Unsanierte Altstadthäuser mit Fachwerk, feuchtem Keller und Auflagen der Denkmalbehörde sind dagegen schwer zu bewerten und noch schwerer zu finanzieren. Der Gutachter muss den Sanierungsaufwand realistisch schätzen, und der liegt bei Fachwerk schnell bei 2.000 EUR/m².

Rund um den Bahnhof und entlang der Bayreuther Straße liegt der Standardmarkt: Mehrfamilienhäuser der 1950er bis 1980er Jahre, Reihenhäuser, gemischte Nutzung. Hier gelten die Stadtdurchschnitte, mit Aufschlag für Bahnhofsnähe und Abschlag für Bahnlärm. Beides liegt manchmal nur zwei Straßen auseinander.

Buckenhofen, Burk, Kersbach und die Regnitz

Nördlich der Regnitz liegt Buckenhofen, der größte Ortsteil, mit eigener Infrastruktur und viel Einfamilienhausbestand aus den 1960er bis 1990er Jahren. Die Preise liegen leicht unter dem Stadtschnitt, und die Grundstücke sind größer. Burk im Süden, Kersbach an der Bahnstrecke Richtung Erlangen und die kleineren Dörfer Serlbach und Sigritzau bilden das günstige Segment mit Bodenrichtwerten ab 160 EUR/m². Hier ist Wohnfläche am billigsten, aber der Weg zur Schule, zum Arzt und zum Bahnhof führt über das Auto.

Die Regnitz und die Wiesent, die in Forchheim zusammenfließen, sind für alle Tallagen das Thema. Wer ein Grundstück im festgesetzten Überschwemmungsgebiet hat, trägt einen Abschlag, dazu unten mehr.

Preise und Bodenrichtwerte 2026

Eigentumswohnungen werden in Forchheim im Bestand zwischen 2.200 und 4.900 EUR/m² gehandelt, der Durchschnitt liegt bei 3.400 EUR/m². Einfamilienhäuser bringen 2.400 bis 4.600 EUR/m², im Schnitt 3.300 EUR/m². Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses reichen von 160 bis 880 EUR/m², Mittelwert rund 380 EUR/m². Die Mieten liegen zwischen 7,40 und 11,50 EUR/m² im Monat, im Mittel 8,80 EUR/m².

Der Trend ist stabil. Forchheim hat die Korrektur von 2022 und 2023 milder abbekommen als Erlangen, weil die Preise vorher nicht so hoch gelaufen waren, und seit 2024 bewegt sich der Markt seitwärts mit leicht positiver Tendenz. Das größte Werk von Siemens Healthineers, wo die Computertomographen gebaut werden, sichert mehrere tausend Arbeitsplätze in der Stadt und hält die Nachfrage nach Wohnungen im mittleren Preissegment konstant. Erlangen und die Universität sind 15 Kilometer entfernt, Bamberg 25. Wer in beiden Städten nicht fündig wird, landet in Forchheim.

Für Kapitalanleger interessant: Bei 3.400 EUR/m² Kaufpreis und 8,80 EUR/m² Miete liegt die Bruttomietrendite bei rund 3,1 Prozent, spürbar über Erlangen. Leerstand ist im Stadtgebiet kaum ein Thema.

Neubau gibt es in Forchheim vor allem als Geschosswohnungsbau in der Kernstadt und als kleinere Baugebiete am Rand von Buckenhofen und Burk. Neue Wohnungen mit Aufzug und Tiefgarage starten bei etwa 4.500 EUR/m² und liegen damit über dem Bestand, aber unter dem, was in Erlangen für dasselbe verlangt wird. Wer ein Bestandshaus aus den 1990er Jahren verkauft, hat deshalb wenig Konkurrenz durch Neubau, und wer eine Wohnung aus den 1970er Jahren anbietet, muss den Abstand zum Neubau über den Preis herstellen. Ein weiterer Nachfragefaktor ist die Fränkische Schweiz vor der Haustür: Käufer, die Wiesenttal und Walberla am Wochenende wollen und unter der Woche nach Erlangen pendeln, suchen gezielt in Forchheim.

Wie der Wert entsteht: drei Verfahren, drei Forchheimer Fälle

Die ImmoWertV 2021 schreibt vor, wie ein Verkehrswert zu ermitteln ist, und sie kennt dafür drei Verfahren. Der Sachverständige wählt nach Objektart, nicht nach Geschmack.

Die Reihenhaushälfte in Buckenhofen: Vergleichswert

Ein Reihenmittelhaus, Baujahr 1982, 118 m² Wohnfläche, 210 m² Grund, Garage. Für diesen Haustyp gibt es in Forchheim genug Verkaufsfälle, deshalb greift das Vergleichswertverfahren. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses liefert die Verkäufe der letzten zwei Jahre, myhome ergänzt die aktuellen Angebote. Reihenhäuser dieser Generation wurden zuletzt für 2.900 bis 3.400 EUR/m² verkauft. Der Gutachter setzt Zuschläge für die 2021 eingebaute Gasbrennwertheizung und das gedämmte Dach, einen Abschlag für die Bäder aus den 1980er Jahren. Ergebnis: rund 370.000 Euro.

Das freistehende Haus in Reuth: Sachwert

Freistehende Häuser sind Einzelstücke, Vergleichsfälle fehlen. Deshalb rechnet der Sachverständige nach dem Sachwertverfahren. Ein Haus in Reuth, Baujahr 1975, 160 m² Wohnfläche, 800 m² Grund mit Blick ins Tal. Zuerst die Normalherstellungskosten: Für diesen Haustyp etwa 2.150 EUR/m² Bruttogrundfläche, ergibt bei 230 m² Bruttogrundfläche rund 495.000 Euro Neubaukosten. Dann die Alterswertminderung: 51 Jahre alt bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, aber Fenster, Dach und Heizung wurden zwischen 2010 und 2020 erneuert. Der Gutachter setzt die Restnutzungsdauer deshalb nicht auf 29, sondern auf rund 40 Jahre. Das hebt den Gebäudewert um gut 60.000 Euro. Dazu der Bodenwert: 800 m² mal 550 EUR/m² Bodenrichtwert sind 440.000 Euro. Zum Schluss der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses, der in Forchheim für Hanglagen über 1,0 liegt, weil der Markt mehr zahlt, als die Rechnung hergibt.

Das Sechsfamilienhaus an der Bayreuther Straße: Ertragswert

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird über die Miete bewertet, nach dem Ertragswertverfahren. Sechs Wohnungen, zusammen 410 m², Durchschnittsmiete 8,20 EUR/m². Das ergibt gut 40.000 Euro Rohertrag im Jahr. Nach Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall bleiben etwa 31.000 Euro Reinertrag. Bei einem Liegenschaftszins von 3,5 Prozent, den der Gutachterausschuss für Mehrfamilienhäuser in Forchheim ausweist, und 35 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Ertragswert um 620.000 Euro plus Bodenwert. Zwei Wohnungen mit Altmietverträgen aus den 1990er Jahren drücken den Wert, weil der Gutachter mit der tatsächlichen, nicht mit der erzielbaren Miete rechnet.

Hochwasser, Bahnlärm, Denkmal: die Forchheimer Werttreiber

Kein Ort in der Metropolregion hat so viele Sonderfaktoren auf so engem Raum wie Forchheim. Der Sachverständige arbeitet sie der Reihe nach ab.

Das Hochwasser zuerst. Die Regnitz hat Forchheim mehrfach erreicht, und der Freistaat hat die Überschwemmungsgebiete festgesetzt. Ein Grundstück im HQ100-Gebiet, also dort, wo statistisch alle hundert Jahre Wasser steht, verliert zehn bis zwanzig Prozent gegenüber dem trockenen Nachbarn. Elementarversicherung ist teuer, Banken verlangen Nachweise, Käufer fragen nach dem Keller. Betroffen sind tiefe Lagen in Buckenhofen, Kersbach und entlang des Main-Donau-Kanals. Ob ein Grundstück drinliegt, zeigt der Informationsdienst des Landesamts für Umwelt, und der Gutachter prüft es immer.

Die Bahn ist der zweite Faktor. Die Strecke Nürnberg-Bamberg ist inzwischen viergleisig ausgebaut, was den Takt verbessert und den Lärm verändert hat. Lärmschutzwände helfen, aber ein Haus in erster Reihe zu den Gleisen bleibt ein Haus in erster Reihe. Acht bis fünfzehn Prozent Abschlag sind üblich. Der gleiche Bahnhof, zu Fuß in zehn Minuten erreichbar, bringt in der zweiten und dritten Reihe dagegen einen Aufschlag.

Denkmalschutz betrifft die Altstadt und einzelne Höfe in den Ortsteilen. Er kann über die erhöhte Abschreibung steuerlich helfen, macht aber jede Maßnahme genehmigungspflichtig. Für den Wert heißt das: Sanierungskosten und Sanierungsdauer steigen, der Käuferkreis schrumpft. Erbbaurecht ist in Forchheim vor allem bei kirchlichen Grundstücken zu finden. Läuft der Vertrag in weniger als 30 Jahren aus, sinkt der Wert deutlich, weil Banken die Restlaufzeit als Kreditlaufzeit deckeln.

Ein Faktor, den nur die Hanglagen kennen: das Grundstück selbst. Ein Hanggrundstück in Reuth mit 20 Metern Höhenunterschied ist teurer zu bebauen, Stützmauern und Erdarbeiten kosten schnell 50.000 Euro mehr als in der Ebene. Für ein bestehendes Haus spielt das keine Rolle mehr, für ein Baugrundstück oder ein Abrissobjekt sehr wohl. Der Gutachter zieht diese Mehrkosten vom Bodenwert ab, während er die Aussicht als Lagemerkmal aufschlägt. Beides gegeneinander zu rechnen ist Handwerk, kein Bauchgefühl.

Der Energieausweis wirkt in Forchheim wie überall in der Region: Klasse C oder besser hebt den Preis um fünf bis zehn Prozent, Klasse G oder H senkt ihn, weil Käufer Heizungstausch und Dämmung durchrechnen. Bei den vielen Häusern aus den 1960er und 1970er Jahren in Buckenhofen und Burk ist das der Faktor, der am häufigsten über die Verhandlung entscheidet.

Kostenfrei online oder 60 Seiten vom Sachverständigen

Die Online-Wertermittlung auf my-home.de ist kostenfrei und dauert wenige Minuten. Sie geben Adresse, Objektart, Wohnfläche, Baujahr und Zustand ein und erhalten einen Preiskorridor aus aktuellen Vergleichsdaten für Forchheim. Für die eigene Orientierung, für die Frage „verkaufen oder vermieten” oder für das erste Gespräch mit den Geschwistern reicht das.

Ein Verkehrswertgutachten braucht den Sachverständigen vor Ort. Er misst nach, öffnet die Bauakte beim Bauamt, liest Grundbuch und Baulastenverzeichnis, prüft Überschwemmungsgebiet und Bebauungsplan, und schreibt 40 bis 80 Seiten. Kosten: 0,5 bis 1,5 Prozent des Werts, in Forchheim meist 1.500 bis 3.000 Euro. Dauer: zwei bis vier Wochen. Das Ergebnis ist gerichtsfest und wird vom Finanzamt anerkannt. Ein Kurzgutachten liegt bei 300 bis 800 Euro, mit Vor-Ort-Termin, aber ohne die Tiefe, die vor Gericht nötig wäre.

Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, wer die Zahl später liest. Liest sie nur der Eigentümer selbst, genügt der Online-Korridor. Lesen sie Geschwister oder ein Ehepartner, mit denen man sich einigen will, ist das Kurzgutachten die günstigere Wahl. Lesen sie das Finanzamt, ein Richter oder eine Bank, die eine Beleihung prüft, führt kein Weg am Vollgutachten vorbei. Und wer erst das eine und dann das andere braucht, verliert nichts: Der Online-Wert ist der Einstieg, das Gutachten baut darauf auf.

Nach der Online-Wertermittlung können Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, eine persönliche Vor-Ort-Einschätzung anfordern. Die übernimmt unser Partner Davis & Partner, kostenfrei und ohne Verpflichtung.

Wenn das Finanzamt oder das Gericht mitliest

Drei Anlässe bringen Forchheimer Eigentümer zum Sachverständigen, ohne dass sie verkaufen wollen. Die Erbschaft: Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, ohne Hochwasserlage, ohne Fachwerk-Sanierungsstau, ohne Bahnlärm. Der typisierte Wert liegt deshalb oft über dem Verkehrswert. Ein Gutachten nach § 198 BewG korrigiert das und senkt die Erbschaftsteuer. Bei einer Erbengemeinschaft ist das Gutachten zugleich die neutrale Zahl, mit der sich Geschwister auszahlen. Der Ratgeber Erbschaft erklärt die Schritte.

Die Scheidung: Beim Zugewinnausgleich zählt der Wert zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Beide Seiten haben gegensätzliche Interessen, ein Online-Ergebnis überzeugt weder den Anwalt der Gegenseite noch das Familiengericht. Hier braucht es das Vollgutachten.

Der Verkauf: Hier zählt weniger die Gerichtsfestigkeit als die Frage, was ein Käufer heute zahlt. Die Marktanalyse von myhome liefert die Zahl, die Vermarktung übernimmt unser Partner. Wie der Verkauf in der Stadt abläuft, von der Vorbereitung bis zum Notar, steht auf Immobilie verkaufen in Forchheim.

Ihre Unterlagen

Für ein Haus braucht der Sachverständige den aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baugenehmigung mit Plänen und Grundrissen, die Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und Belege über Modernisierungen mit Jahr und Kosten. Dazu eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, in Forchheim beim Landratsamt, und bei Tallagen die Auskunft zum Überschwemmungsgebiet. Für Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand hinzu, für vermietete Objekte die Mietverträge.

Wer die Bauakte nicht mehr hat, bekommt Einsicht beim Bauamt der Stadt Forchheim. Den Grundbuchauszug stellt das Amtsgericht Forchheim aus, die Auskunft zum Überschwemmungsgebiet das Wasserwirtschaftsamt Kronach, das für den Landkreis zuständig ist. Bei Altstadthäusern lohnt außerdem der Gang zur Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt, um den Umfang der Auflagen vorab zu klären. Für die Online-Wertermittlung genügen Adresse, Wohnfläche, Baujahr und eine ehrliche Einschätzung des Zustands.

Nächster Schritt

Für die Orientierung reicht die kostenfreie Online-Wertermittlung. Für Erbe, Scheidung und Finanzamt braucht es den Sachverständigen. Für den Verkauf beides: den Wert und den Partner, der die Käufer kennt. Wer Forchheim mit den Nachbarn vergleichen will, findet die Zahlen für die Universitätsstadt unter Immobilienbewertung Erlangen und alle sieben Städte im Bewertungs-Hub.