Wertfortschreibung

Wertfortschreibung - Die Wertfortschreibung ist die Anpassung eines festgestellten Grundstücks- oder Einheitswerts durch das Finanzamt, wenn sich der Wert einer Immobilie seit der letzten Feststellung um einen gesetzlich definierten Mindestbetrag verändert hat. Sie dient der steuerlichen Aktualisierung und stellt sicher, dass Grundsteuer und andere wertabhängige Abgaben auf einer zeitgemäßen Bemessungsgrundlage beruhen. Die Rechtsgrundlage findet sich in § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG).

Gesetzliche Voraussetzungen und Ablauf

Eine Wertfortschreibung wird vom Finanzamt durchgeführt, wenn der neue Grundstückswert den zuletzt festgestellten Wert um mehr als 10 % übersteigt oder unterschreitet und die Wertänderung mindestens einen bestimmten Absolutbetrag erreicht (§ 22 Abs. 1 BewG). Die Fortschreibung erfolgt immer zum Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt - sogenannter Fortschreibungszeitpunkt.

Bis zur Grundsteuerreform galten die alten Einheitswerte auf Basis von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) - durch die Grundsteuerreform 2025 erfolgte bundesweit eine vollständige Neubewertung auf Basis aktueller Bodenrichtwerte und Gebäudedaten. In Bayern gilt ab 2025 das wertunabhängige Flächenmodell, bei dem die Grundsteuer ausschließlich nach Grundstücks- und Gebäudefläche sowie gesetzlichen Äquivalenzzahlen berechnet wird. Eine klassische Wertfortschreibung bei Marktpreisänderungen entfällt hier - stattdessen ist bei Flächenänderungen (Ausbau, Anbau, Abriss, Grundstücksteilung) eine Flächenfortschreibung zu stellen. In anderen Bundesländern (Bundesmodell) bleibt die wertabhängige Fortschreibung relevant.

Anlässe und Auswirkungen der Wertfortschreibung

Typische Anlässe für eine Wertfortschreibung sind:

• Neubau oder umfassende Sanierung eines Gebäudes, die den Gebäudewert erheblich steigert
• Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken (Realteilung, Verschmelzung)
• Änderung der Nutzungsart - z. B. Umwidmung von gewerblicher zu Wohnnutzung oder Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken
• Erheblicher Gebäudeabriss oder vollständige Zerstörung durch Brand, Hochwasser oder sonstige Ereignisse
• Neubebauung eines bisher unbebauten Grundstücks

Der Eigentümer erhält nach der Wertfortschreibung einen neuen Feststellungsbescheid, gegen den er innerhalb eines Monats Einspruch einlegen kann. Die Auswirkung betrifft primär die Grundsteuer - bei erhöhtem Grundsteuerwert steigt die jährliche Belastung entsprechend. Bei Wertminderungen (z. B. Abriss eines Gebäudes oder erheblichem Sanierungsstau) kann der Eigentümer eine Wertfortschreibung nach unten selbst beantragen, um die Steuerlast zu senken.

Verhältnis zur Grundsteuererklärung und Steuerfestsetzung

Die Wertfortschreibung ist von der eigentlichen Grundsteuerfestsetzung durch die Gemeinde zu unterscheiden: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert (Messbetrag) fest - die Gemeinde berechnet darauf aufbauend die Grundsteuer durch Anwendung ihres Hebesatzes. In Nürnberg liegt der Grundsteuer-B-Hebesatz seit 2025 bei 555 % (Hebesatz der Stadt Nürnberg). Bei einer Wertfortschreibung durch das Finanzamt muss die Gemeinde keinen neuen Grundsteuerbescheid erlassen - die geänderte Bemessungsgrundlage wirkt sich automatisch auf die nächste Jahresfestsetzung aus.

Eigentümer sind verpflichtet, dem Finanzamt wertrelevante Änderungen unaufgefordert zu melden (§ 228 Abs. 2 BewG). Unterlässt ein Eigentümer die Meldung - etwa nach einem erheblichen Anbau - kann das Finanzamt die Fortschreibung rückwirkend durchführen und Nachzahlungen sowie Zinsen verlangen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in Nürnberg, die Bescheide zur Grundsteuerwertfeststellung nach dem neuen bayerischen Flächenmodell sorgfältig zu prüfen. Fehlerhafte Angaben zu Grundstücksfläche oder Gebäudefläche - etwa bei historisch gewachsenen Grundstücken in Mögeldorf, Ziegelstein oder Laufamholz - können zu einer falschen Bewertung und damit zu überhöhter Grundsteuer führen.

Wer nach dem Bewertungsstichtag (1. Januar 2022) bauliche Veränderungen vorgenommen hat (z. B. Dachausbau, Anbau, Teilabriss, Kellerausbau), sollte prüfen, ob eine Flächenfortschreibung beim zuständigen Finanzamt Nürnberg-Süd oder Nürnberg-Nord beantragt werden muss. Wir unterstützen Sie bei der Überprüfung der Flächenangaben und koordinieren bei Bedarf die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater - gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern mit nachträglichen Dachgeschossausbauten kommt es häufig zu Differenzen zwischen dem gemeldeten und dem tatsächlichen Flächenbestand.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Eigentümer eine Wertfortschreibung selbst beantragen?

In der Regel wird die Wertfortschreibung von Amts wegen durch das Finanzamt durchgeführt, wenn dem Amt neue Daten vorliegen (z. B. durch Bauanträge, Grundbuchänderungen oder Erklärungen zur Grundsteuerwertfeststellung). Der Eigentümer kann jedoch auch selbst eine Fortschreibung beantragen, insbesondere bei Wertminderungen - etwa nach Abriss eines Gebäudes, bei erheblichem Sanierungsstau oder nach Flächenveränderungen. Der Antrag ist formlos beim zuständigen Finanzamt zu stellen und sollte mit geeigneten Nachweisen (Abrissgenehmigung, Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung) unterlegt werden.

Wie wirkt sich die Grundsteuerreform auf die Wertfortschreibung in Bayern aus?

Bayern hat sich für das Flächenmodell entschieden, das den Grundstückswert nicht mehr nach Bodenrichtwerten, sondern ausschließlich nach Fläche und gesetzlichen Äquivalenzzahlen berechnet. Eine klassische Wertfortschreibung bei Marktpreisänderungen entfällt daher in Bayern. Fortschreibungen erfolgen nur noch bei Änderungen der tatsächlichen Flächen - etwa durch Ausbau, Anbau, Teilabriss oder Grundstücksteilung. Die neuen Grundsteuerwertbescheide gelten ab dem 1. Januar 2025 und bilden die Basis für die neue Grundsteuerberechnung bis zur nächsten Fortschreibung.

Kann ich gegen eine Wertfortschreibung Einspruch einlegen?

Ja, gegen den Feststellungsbescheid des Finanzamts kann innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Der Einspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden und sollte konkret begründen, warum die Bewertung fehlerhaft ist - etwa fehlerhafte Flächenangaben, nicht berücksichtigte Abbruchmaßnahmen oder falsche Nutzungszuordnung. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung: Die Grundsteuer muss zunächst weitergezahlt werden. Bei Erfolg wird der Bescheid rückwirkend korrigiert und zu viel gezahlte Beträge werden erstattet.

Was passiert, wenn ich eine meldepflichtige Änderung nicht angezeigt habe?

Eigentümer, die eine wertrelevante Änderung dem Finanzamt nicht gemeldet haben, riskieren eine rückwirkende Fortschreibung mit entsprechenden Steuernachzahlungen und Zinsen (derzeit 1,8 % p. a. nach § 238 AO). Im schlimmsten Fall kann eine vorsätzlich unterlassene Meldung als Steuerhinterziehung gewertet werden. Wir empfehlen, nach jeder baugenehmigungspflichtigen Maßnahme automatisch zu prüfen, ob eine Meldepflicht beim Finanzamt besteht.

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