Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abgeschlossenheitsbescheinigung - Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in einem Gebäude baulich hinreichend voneinander abgeschlossen und eigenständig nutzbar sind. Sie ist nach § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zwingende Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.

Bedeutung und rechtliche Grundlage

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt sicher, dass jede Wohnung oder Gewerbeeinheit in einem Mehrfamilienhaus als in sich abgeschlossene Einheit genutzt werden kann. Abgeschlossenheit bedeutet konkret, dass die Einheit durch Wände und Decken baulich von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist, einen eigenen abschließbaren Zugang besitzt und über wesentliche Versorgungseinrichtungen wie Küche, Bad und WC innerhalb der Einheit verfügt.

Ohne diese Bescheinigung kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet damit den formalen Startpunkt für die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Sondereigentumseinheiten. Sie wird zusammen mit dem Aufteilungsplan eingereicht, der die genaue Abgrenzung jeder Einheit zeichnerisch darstellt und mit fortlaufenden Nummern versieht.

Der Antrag wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde gestellt, in Bayern also beim Bauordnungsamt der jeweiligen Stadt oder des Landratsamts. Antragsberechtigt ist der Grundstückseigentümer oder eine von ihm bevollmächtigte Person. Dem Antrag sind in der Regel Lageplan, Grundrisse aller Geschosse mit eingetragener Nummerierung der Einheiten (Aufteilungsplan) sowie eine Baubeschreibung beizufügen. Die Behörde prüft anhand der Bauvorlagen, ob die einzelnen Einheiten den Abgeschlossenheitsanforderungen genügen.

Aufteilungsplan und Teilungserklärung

Der Aufteilungsplan ist untrennbar mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung verbunden. Er wird von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt und zeigt in maßstäblichen Grundrissen die Lage und Ausdehnung jeder einzelnen Sondereigentumseinheit sowie des Gemeinschaftseigentums. Jede Einheit erhält eine fortlaufende Nummer, die sich später im Grundbuch wiederfindet.

Auf Basis der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplans wird die Teilungserklärung notariell beurkundet. Sie regelt, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, und legt die Miteigentumsanteile fest. Diese Miteigentumsanteile (MEA) bestimmen unter anderem die Verteilung der Kosten in der WEG. Die Gemeinschaftsordnung, die häufig als Teil der Teilungserklärung verfasst wird, regelt die Nutzungsrechte und das Zusammenleben in der Gemeinschaft.

Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit

Die Bauaufsichtsbehörde prüft mehrere Kriterien, um die Abgeschlossenheit zu bestätigen:

• Bauliche Trennung: Vollständige Trennung der Einheiten durch Wände und Decken ohne Öffnungen, die einen direkten Zugang zu einer benachbarten Einheit ermöglichen
• Eigener Zugang: Jede Wohneinheit muss über einen eigenen abschließbaren Eingang verfügen, der direkt von einem gemeinschaftlich genutzten Bereich (Treppenhaus, Flur) oder vom Freien aus zugänglich ist
• Sanitäre Ausstattung: Bad/Dusche und WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein
• Kochgelegenheit: Küche oder Kochnische innerhalb der Einheit

Nicht jede Art von Raum kann abgeschlossen werden: Abstell- oder Kellerräume ohne eigene Zugangstür oder ohne die Möglichkeit, sie zu verschließen, erfüllen die Anforderungen nicht und können daher nicht als eigenständige Einheiten ausgewiesen werden.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In Nürnberg ist das Bauordnungsamt der Stadt Nürnberg (Bauhof 2) für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß bei vier bis acht Wochen, abhängig von der Komplexität des Vorhabens und der aktuellen Auslastung. Die Gebühren richten sich nach der Anzahl der Einheiten und beginnen für kleinere Objekte bei rund 100 bis 200 Euro pro Einheit.

Wer im Nürnberger Umland plant, wendet sich an das jeweils zuständige Landratsamt, etwa in Fürth, Erlangen-Höchstadt oder Nürnberger Land. Wir raten dazu, den Aufteilungsplan frühzeitig von einem erfahrenen Architekten erstellen zu lassen und vor der Einreichung mit der Behörde abzustimmen, um Nachforderungen und Verzögerungen zu vermeiden. Besonders bei älteren Bestandsgebäuden in Nürnberger Gründerzeitvierteln wie Gostenhof oder St. Johannis kann die bauliche Situation von modernen Standards abweichen - eine Vorabklärung mit dem Bauordnungsamt zahlt sich aus.

Häufige Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude in einzelne Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt werden soll. Das betrifft Neubauten, die von Anfang an als Eigentumswohnungen verkauft werden, ebenso wie Bestandsgebäude, die nachträglich in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Auch bei Bestandsgebäuden, in denen bislang nur Mietverhältnisse bestanden, ist die Bescheinigung Voraussetzung für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum.

Kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung abgelehnt werden?

Ja. Die Behörde lehnt den Antrag ab, wenn die baulichen Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit nicht erfüllt sind, etwa bei fehlenden Trennwänden, fehlendem eigenem Zugang oder unzureichender sanitärer Ausstattung innerhalb einer Einheit. In solchen Fällen müssen zunächst bauliche Änderungen vorgenommen werden, bevor ein erneuter Antrag gestellt werden kann. Manchmal reicht es, einen Durchgang zu schließen oder eine Tür mit Schloss nachzurüsten - auch diese Maßnahmen sind vorab mit dem Bauordnungsamt abzustimmen.

Wie lange ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung gültig?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist grundsätzlich unbefristet gültig. Sie verliert jedoch ihre Wirksamkeit, wenn nachträgliche bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die die Abgeschlossenheit der Einheiten aufheben, beispielsweise durch das Entfernen tragender Trennwände oder das Zusammenlegen von Einheiten. In solchen Fällen muss eine neue Bescheinigung beantragt werden. Sofern eine Wohnungseigentumsanlage bereits im Grundbuch vollständig eingetragen ist, verliert die Bescheinigung ihre praktische Bedeutung für spätere Eigentümerwechsel.

Welche Kosten und Zeiträume sind bei der Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnungen in Nürnberg realistisch zu planen?

Wer ein bestehendes Mietshaus in Nürnberg in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, muss mehrere Schritte mit realistischen Zeit- und Kostenrahmen einplanen. Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten kostet je nach Gebäudegröße und Komplexität typischerweise 1.500 bis 4.000 Euro. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst kostet beim Bauordnungsamt Nürnberg pro Einheit rund 100 bis 200 Euro; bei einem Fünf-Wohnungs-Haus liegt die Behördengebühr damit im Bereich von 500 bis 1.000 Euro. Die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung richtet sich nach dem Verkehrswert des Objekts und liegt bei einem mittelgroßen Nürnberger Mehrfamilienhaus (Verkehrswert 1.000.000 Euro) bei rund 1.500 bis 2.500 Euro. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren für die Anlegung der einzelnen Wohnungsgrundbücher. Insgesamt sollte man für den gesamten Umwandlungsprozess eines typischen Nürnberger Mehrfamilienhauses mit fünf bis acht Einheiten Gesamtkosten von 5.000 bis 12.000 Euro und eine Verfahrensdauer von drei bis sechs Monaten einplanen - von der Beauftragung des Architekten bis zum Vorliegen aller Wohnungsgrundbücher. In denkmalgeschützten Gebäuden oder bei komplexen Grundrissen kann der Prozess länger dauern.

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