Durchschnittsmiete

Durchschnittsmiete - Die Durchschnittsmiete ist die statistisch gemittelte Miete pro Quadratmeter Wohnfläche in einer bestimmten Region, Stadt oder für eine bestimmte Immobilienkategorie. Sie dient als Orientierungswert für Vermieter, Mieter, Investoren und Gutachter. Die Durchschnittsmiete wird aus Bestandsmieten (Mietspiegel), Angebotsmieten (Inserate) oder tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen berechnet und ist je nach Quelle und Methodik unterschiedlich hoch.

Quellen und Berechnungsmethoden

Quelle	Was wird erfasst	Aussagekraft
Qualifizierter Mietspiegel	Bestandsmieten der letzten 6 Jahre	Rechtsverbindlicher Referenzwert für Mieterhöhungen
Angebotsmieten (Immobilienportale)	Inserierte Kaltmieten	Zeigt aktuelles Marktniveau - oft höher als Bestandsmieten
Abschlussmieten	Tatsächlich vereinbarte Mieten in neuen Verträgen	Realistischster Wert, aber schwer zugänglich
Gutachterausschuss	Marktbericht mit Durchschnittsmieten nach Baujahr, Lage, Ausstattung	Differenzierte Marktanalyse

Wichtig: Die Durchschnittsmiete ist ein statistischer Mittelwert - individuelle Mieten können je nach Lage, Zustand und Ausstattung erheblich abweichen (±30-50 % sind keine Seltenheit).

Durchschnittsmieten im Kontext des Mietrechts

Die Durchschnittsmiete spielt eine zentrale Rolle bei:

• Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Der Vermieter kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen - der Mietspiegel ist das wichtigste Begründungsmittel
• Mietpreisbremse (§ 556d BGB): In ausgewiesenen Gebieten (Nürnberg gehört dazu) darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen
• Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): In Nürnberg (angespannter Wohnungsmarkt) darf die Bestandsmiete innerhalb von 3 Jahren um maximal 15 % erhöht werden
• Ertragswertermittlung: Der nachhaltige Rohertrag basiert auf der marktüblichen Durchschnittsmiete - nicht auf der tatsächlich erzielten Miete

Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten

Das Auseinanderfallen von Angebots- und Bestandsmieten ist ein strukturelles Phänomen auf angespannten Wohnungsmärkten wie Nürnberg. Angebotsmieten in Inseraten sind das, was Vermieter bei Neuvermietung fordern - und was der Markt angesichts hoher Nachfrage auch weitgehend akzeptiert. Bestandsmieten in laufenden Mietverhältnissen sind durch Kappungsgrenzen, Mietpreisbremsen und die oft geringere Bereitschaft von Vermietern zu häufigen Erhöhungen deutlich niedriger. Der Mietspiegel bildet überwiegend Bestandsmieten ab und liegt deshalb strukturell unter dem Angebotsmietniveau. Wer als Investor die erzielbaren Mieten einschätzen möchte, muss beide Perspektiven zusammenführen und berücksichtigen, ob der aktuelle Mieter wahrscheinlich verbleibt oder ob bei Neuvermietung das Angebotsniveau erreichbar ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Durchschnittsmieten in Nürnberg differieren stark nach Stadtteil: Während in Erlenstegen und am Schmausenbuck Kaltmieten von 12-16 €/m² aufgerufen werden, liegen sie in Langwasser oder Schweinau bei 8-10 €/m². In beliebten Stadtteilen wie Gostenhof und der Südstadt bewegen sich die Angebotsmieten für sanierte Altbaubestände bei 11-14 €/m². Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Nürnberg bietet eine detaillierte Aufschlüsselung nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Ausstattung. Wir empfehlen Vermietern, bei Mietfestsetzung und Mieterhöhung immer den aktuellen Mietspiegel heranzuziehen und nicht allein auf Portalangebote zu vertrauen - Angebotsmieten liegen häufig 10-20 % über den tatsächlich erzielbaren Abschlussmieten und bei Neuvermietung greift in Nürnberg die Mietpreisbremse, die die Miete auf maximal 10 % über dem Mietspiegel begrenzt.

Häufig gestellte Fragen

Wo finde ich die aktuelle Durchschnittsmiete für meine Wohnung in Nürnberg?

Die verlässlichste Quelle ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Nürnberg, der alle zwei Jahre aktualisiert wird und auf der Website der Stadt Nürnberg kostenfrei abrufbar ist. Er differenziert nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattungsniveau und Lage (Wohnlagenkarte). Ergänzend empfehlen wir die Marktberichte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Nürnberg, die tatsächliche Transaktionsdaten und Mietzinserhebungen auswerten. Angebotsmieten auf Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt geben einen Hinweis auf das aktuelle Angebotsniveau, sind aber als alleinige Grundlage für Mietentscheidungen oder Bewertungen nicht ausreichend.

Darf ich mehr als die Durchschnittsmiete verlangen?

Bei Neuvermietung: Ja - aber in Nürnberg gilt die Mietpreisbremse. Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. Ausnahmen gelten, wenn die Vormiete bereits höher war, die Wohnung umfassend modernisiert wurde (Kosten mehr als ein Drittel der Neubauerstellung), oder es sich um einen Neubau mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 handelt. Bei Bestandsmietverhältnissen sind Mieterhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze (15 % in 3 Jahren) gebunden. Überschreitungen berechtigen den Mieter zur Rüge und Rückforderung zu viel gezahlter Miete.

Warum unterscheiden sich Angebots- und Bestandsmieten so stark?

Angebotsmieten spiegeln den aktuellen Marktwunsch wider - sie steigen schnell bei hoher Nachfrage und sinken bei Überangebot. Bestandsmieten werden durch bestehende Mietverträge, gesetzliche Mieterhöhungsgrenzen und die oft jahrelange Stabilität langjähriger Mietverhältnisse gebremst. In Nürnberg liegt die Differenz typischerweise bei 15-25 % - langjährige Mieter zahlen deutlich weniger als Neumieter. Für Vermieter bedeutet das: Bei Mieterwechsel lässt sich die Miete oft spürbar anheben, aber die Mietpreisbremse begrenzt den Spielraum auf 10 % über dem Mietspiegel. Für Investoren ist die Frage, wie viele Bestandsmietverhältnisse einem Objekt noch anhängen, deshalb eine zentrale Renditegröße.

Durchschnittsmiete als Bewertungsgrundlage

Im Ertragswertverfahren (§ 17 ff. ImmoWertV) ist die nachhaltig erzielbare Miete - und nicht die aktuell vereinbarte Miete - die maßgebliche Grundlage für die Wertermittlung. Der Gutachter prüft, ob die aktuelle Miete ober- oder unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei einer deutlich unterhalb der Durchschnittsmiete liegenden Bestandsmiete wird der Ertragswert entsprechend angepasst - nach oben, wenn Mieterhöhungspotenzial besteht, nach unten, wenn die aktuelle Miete übermarktlich ist und bei Neuvermietung nicht mehr erzielt werden kann.

Für Investoren in Nürnberg bedeutet das: Ein Objekt mit unterdurchschnittlicher Bestandsmiete kann ein verborgenes Wertsteigerungspotenzial haben - vorausgesetzt, die Mietpreisbremse lässt die Anhebung zu. Ist die Bestandsmiete deutlich über dem Marktdurchschnitt (z. B. aufgrund eines alten Indexmietvertrags), kann sie bei Neuvermietung nicht aufrechterhalten werden - das ist ein Risikofaktor. Wir analysieren für Käufer und Investoren in der Metropolregion Nürnberg die Bestandsmietstruktur jedes Objekts sorgfältig und stellen das Potenzial und die Risiken klar dar.

Gibt es Stadtteile in Nürnberg mit besonders stabiler Mietentwicklung?

Ja. Stadtteile mit einem diversifizierten Wohnungsangebot, guter ÖPNV-Anbindung und einem gesunden Mix aus Eigennutzern und Mietern zeigen erfahrungsgemäß die stabilste Mietentwicklung. Dazu zählen in Nürnberg unter anderem Maxfeld, Gleißhammer, Schweinau (für das günstigere Segment) und Erlenstegen (gehobenes Segment). In Stadtteilen mit sehr hohem Studentenanteil - etwa Gostenhof oder teile der Südstadt - schwanken Angebotsmieten stärker. Die my-home.de Marktdaten liefern kontinuierlich aktualisierte Auswertungen für alle Nürnberger Stadtteile, die Vermietern und Investoren eine zuverlässige Grundlage für Mietentscheidungen bieten.

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