Einliegerwohnung

Einliegerwohnung - Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene, eigenständig nutzbare Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses, die baulich dem Hauptgebäude untergeordnet ist. Sie verfügt über einen eigenen Eingang (oder zumindest eine separate Zugangsmöglichkeit), Küche/Kochgelegenheit, Bad und Wohnraum. Einliegerwohnungen befinden sich häufig im Souterrain, im Dachgeschoss oder als Anbau. Für Eigentümer bieten sie Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile und Flexibilität bei der Nutzung.

Baurechtliche Einordnung

Die Einliegerwohnung hat besondere baurechtliche und mietrechtliche Eigenschaften:

• Bauordnungsrecht: Die Einliegerwohnung muss als Aufenthaltsraum genehmigt sein - ausreichende Raumhöhe (mind. 2,30 m in Bayern), Belichtung (Fensterfläche mind. 1/8 der Bodenfläche), Belüftung und ein zweiter Rettungsweg
• Wohnflächenberechnung: Die Einliegerwohnung zählt zur Gesamtwohnfläche des Hauses - für die Grundsteuer und den Einheitswert wird sie einberechnet
• Stellplatznachweis: Für die Einliegerwohnung muss in der Regel ein zusätzlicher Stellplatz nachgewiesen werden (Stellplatzsatzung der Gemeinde)
• Steuerrecht: Wird die Einliegerwohnung vermietet, kann der Eigentümer die auf die Wohnung entfallenden Kosten (AfA, Finanzierungszinsen, Instandhaltung) als Werbungskosten geltend machen

Mietrechtliche Besonderheiten

Für Einliegerwohnungen gelten erleichterte Kündigungsvorschriften nach § 573a BGB:

• Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Angabe eines besonderen Grundes kündigen (ordentliche Kündigung)
• Die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate gegenüber der regulären Frist
• Voraussetzung: Der Vermieter bewohnt das Haupthaus selbst - das Haus darf insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten
• Dieses erleichterte Kündigungsrecht macht Einliegerwohnungen für Vermieter besonders attraktiv, da sie bei Bedarf flexibel über den Wohnraum verfügen können

Einliegerwohnung - Wirtschaftlichkeit im Überblick (Nürnberg, ca. 2024)

Kennzahl	Wert	Erläuterung
Typische Größe	35-60 m²	Souterrain, DG oder Anbau
Erzielbare Nettokaltmiete	450-750 €/Monat	Je nach Ausstattung und Lage (Nürnberg)
Jährliche Mieteinnahmen	5.400-9.000 €	Ohne Mietausfallrisiko
Steuerliche Absetzbarkeit	Anteilige AfA, Zinsen, Instandhaltung	Anteil = Wohnfläche ELW / Gesamt-Wfl.
Finanzierungsvorteil	Mieteinnahme wird auf Darlehensrate angerechnet	Verbessert Bonität bei der Bank
Kündigungsfrist (§ 573a BGB)	Reguläre Frist + 3 Monate	Nur bei max. 2 WE im Haus
Stellplatzpflicht	1 Kfz-Stellplatz je Wohneinheit	Gemäß Stellplatzsatzung Nürnberg

Finanzierungsvorteile durch Mieteinnahmen

Ein oft unterschätzter Vorteil der Einliegerwohnung ist ihre Wirkung auf die Baufinanzierung: Banken berücksichtigen die nachhaltig erzielbare Mieteinnahme bei der Bonitätsprüfung und können dadurch ein höheres Darlehen zu besseren Konditionen gewähren. Wer ein Haus mit Einliegerwohnung kauft oder baut, kann die Mieteinnahme auf die monatliche Zinsbelastung anrechnen lassen - das reduziert die tatsächliche Eigenbelastung erheblich. Bei einer Nettokaltmiete von 600 €/Monat für eine 55-m²-Einliegerwohnung in Nürnberg entspricht das einer jährlichen Zusatzeinnahme von 7.200 €, die die Finanzierungskosten erheblich abfedert. Außerdem verbessert die Mieteinnahme die steuerliche Gesamtposition: Abschreibungen und Finanzierungskosten des Mieteranteils können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In den Einfamilienhausgebieten Nürnbergs (Ziegelstein, Buchenbühl, Erlenstegen, Worzeldorf) und den umliegenden Gemeinden verfügen viele Häuser über eine Einliegerwohnung im Souterrain oder Dachgeschoss. Wir empfehlen Eigentümern, diese Wohnungen zu vermieten - die Mieteinnahmen (in Nürnberg typisch: 450-750 €/Monat für 40-60 m², je nach Ausstattung und Lage) tragen zur Finanzierung bei und sind steuerlich absetzbar. Achten Sie darauf, dass die Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt ist: In vielen Fällen wurde das Souterrain nachträglich zu Wohnzwecken ausgebaut, ohne Baugenehmigung. Eine fehlende Genehmigung kann Probleme bei Verkauf, Vermietung und Versicherungsschutz verursachen - die nachträgliche Genehmigung beim Bauordnungsamt Nürnberg kostet ca. 200-500 € und lohnt sich in jedem Fall.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Einliegerwohnung ohne Grund kündigen?

Ja - wenn Sie im selben Haus wohnen und das Haus insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen hat, können Sie nach § 573a BGB ohne besonderen Kündigungsgrund kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um 3 Monate: Bei einem Mietverhältnis von weniger als 5 Jahren beträgt sie also 6 Monate (statt 3), bei 5-8 Jahren 9 Monate (statt 6) und ab 8 Jahren 12 Monate (statt 9). Diese Regelung gibt Ihnen Flexibilität, falls Sie die Wohnung für Familienangehörige benötigen, das Haus vollständig selbst nutzen möchten oder die Vermietungssituation ändert sich grundlegend.

Muss meine Einliegerwohnung einen eigenen Eingang haben?

Rechtlich nicht zwingend - aber ein separater Zugang (eigene Haustür oder separater Eingang über Treppenhaus) ist für die Vermietbarkeit und den Mieterwert entscheidend. Für die steuerliche Anerkennung als eigenständige Wohnung muss die Einliegerwohnung über Küche oder Kochnische, Bad/Dusche und einen abschließbaren Zugang verfügen. Ein Durchgang durch den Wohnbereich des Vermieters ist weder für Mieter attraktiv noch für die baurechtliche Anerkennung als selbstständige Wohneinheit ausreichend. Planen Sie bei Neubauten oder Umbauten einen echten Direktzugang von außen ein.

Wie wird die Einliegerwohnung steuerlich behandelt?

Bei Vermietung: Die auf die Einliegerwohnung entfallenden Kosten (anteilige AfA, anteilige Finanzierungszinsen, Instandhaltung, anteilige Grundsteuer) sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar. Der Aufteilungsschlüssel richtet sich nach der Wohnfläche (z. B. 30 % Einliegerwohnung / 70 % Eigennutzung). Bei Eigennutzung (z. B. durch Familienangehörige mietfrei) entfallen die Werbungskosten. Achtung: Die Miete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, damit der volle Werbungskostenabzug erhalten bleibt (§ 21 Abs. 2 EStG) - prüfen Sie dies anhand des aktuellen Nürnberger Mietspiegels.

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