Fehlbelegungsabgabe

Fehlbelegungsabgabe (auch: Belegungsbindungsabgabe oder Ausgleichszahlung) ist eine Sonderabgabe, die Mieter in öffentlich gefördertem Wohnraum (Sozialwohnungen) zahlen müssen, wenn ihr Einkommen die beim Einzug geltenden Einkommensgrenzen zwischenzeitlich überschritten hat - sie also die Wohnung eigentlich nicht mehr beanspruchen dürften. Ziel ist es, die staatlich subventionierte Wohnung für einkommensschwächere Haushalte freizuhalten oder zumindest den Subventionsvorteil auszugleichen.

Grundprinzip und rechtliche Basis

Öffentlich geförderter Wohnraum wird aus Steuermitteln subventioniert, um einkommensschwachen Haushalten bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Wer beim Einzug die Einkommensgrenze eingehalten hat, später aber mehr verdient, belegt eine Sozialwohnung “falsch” - daher der Begriff Fehlbelegung.

Die rechtliche Grundlage bildete früher das Bundesgesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung (AFWoG). Seit der Föderalismusreform 2006 ist das Wohnungsbauförderungsrecht Ländersache. Bayern hat keine eigenständige Fehlbelegungsabgabe eingeführt - im Freistaat wird der Ansatz über Einkommensüberprüfungen und Belegungsvereinbarungen mit den Wohnungsbaugesellschaften geregelt.

In Bundesländern mit Fehlbelegungsabgabe (z. B. NRW, Hamburg) gilt:

Einkommensüberschreitung	Abgabenhöhe (Beispiel)
bis 20 % über Grenze	1,00 € / m² / Monat
21-50 % über Grenze	2,50 € / m² / Monat
über 50 % über Grenze	4,00-5,00 € / m² / Monat

Die genauen Sätze variieren je nach Bundesland und Gemeinde.

Bedeutung für Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften

Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum sind verpflichtet, die Einkommensverhältnisse ihrer Mieter regelmäßig zu überprüfen. In Bayern übernehmen dies vor allem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften:

• wbg Nürnberg GmbH (größter kommunaler Wohnungsanbieter in Nürnberg)
• GBW Gruppe (bayerische Wohnungsbaugesellschaft)
• Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaften

Bei Einkommensüberschreitung kann die Wohnungsbaugesellschaft eine Anpassung der Miete, eine Belegungsgebühr oder - im Extremfall - die Kündigung anstreben, sofern der Fördervertrag es erlaubt.

Sozialwohnungen in Nürnberg: Aktuelle Situation und Herausforderungen

In Nürnberg besteht seit Jahren ein erheblicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Der Bestand an Sozialwohnungen ist in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gesunken - bundesweit fielen viele Wohnungen nach Ablauf der Bindungsfristen aus der Sozialbindung heraus und wurden zu Marktpreisen vermietet oder verkauft. In Nürnberg liegt die durchschnittliche Mietbelastungsquote für einkommenschwache Haushalte deutlich über dem empfohlenen Richtwert von 30 % des Nettoeinkommens.

Die Stadt Nürnberg und die wbg Nürnberg GmbH verfolgen daher aktive Neubaustrategien für bezahlbaren Wohnraum. Neue Förderprogramme des Freistaats Bayern (BayernFonds, Modernisierungsprogramm Sozialer Wohnungsbau) sollen den Bestand ausweiten. Eigentümer, die geförderten Wohnungsbau planen, können von vergünstigten Darlehen der BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) profitieren - diese sind an Belegungs- und Mietbindungen geknüpft, die typischerweise 25 bis 40 Jahre dauern.

Was Privateigentümer mit gefördertem Wohnraum wissen müssen

Nicht nur öffentliche Wohnungsbaugesellschaften, sondern auch Privatpersonen können geförderte Mietwohnungen besitzen - zum Beispiel durch Kauf einer geförderten Wohnung oder durch eigene Inanspruchnahme von Förderdarlehen beim Wohnungsbau. In solchen Fällen gelten folgende Besonderheiten:

Belegungsbindung: Geförderte Wohnungen dürfen nur an Mieter mit gültigem Wohnberechtigungsschein (WBS) vermietet werden. Der Wohnberechtigungsschein wird auf Antrag beim Einwohneramt der jeweiligen Stadt ausgestellt und ist abhängig vom Haushaltseinkommen.

Mietpreisbindung: Die zulässige Miethöhe ist in Förderbescheiden und Förderverträgen geregelt und liegt typischerweise unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen sind nur in dem Rahmen möglich, den der Fördervertrag zulässt.

Einkommensüberprüfung: In Bayern müssen Eigentümer geförderten Wohnraums die Einkommensverhältnisse der Mieter beim Einzug prüfen (Vorlage des WBS) und dürfen nur an förderberechtigte Haushalte vermieten.

Bindungsfristen: Nach Ablauf der Bindungsfristen (häufig 25-40 Jahre nach Fertigstellung oder Fördergewährung) entfallen Belegungs- und Mietpreisbindung. Die Wohnung kann dann zu Marktpreisen vermietet werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Bayern und speziell in Nürnberg spielt die klassische Fehlbelegungsabgabe als gesonderte Abgabe keine direkte Rolle, da Bayern auf dieses Instrument verzichtet hat. Dennoch sollten Eigentümer von gefördertem Mietwohnraum die Belegungsbindungen in ihren Förderverträgen kennen: Die Bindungsfristen für öffentlich gefördertes Wohnen betragen in Bayern häufig 25 bis 40 Jahre.

Wir empfehlen Eigentümern, die geförderte Mietwohnungen besitzen und verwalten, die einschlägigen Förderbescheide des Freistaats Bayern regelmäßig zu prüfen und bei Unsicherheiten die Wohnungsbauförderungsanstalt Bayern (BayernLabo, Brienner Straße 30, München) zu kontaktieren. Bei anstehenden Bindungsablaufen lohnt es sich, frühzeitig zu planen, wie die Wohnung nach Ende der Bindung genutzt oder vermarktet werden soll - häufig ergeben sich hier Gestaltungsmöglichkeiten bei Mieterhöhungen oder einem Verkauf in Eigennutzung.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es die Fehlbelegungsabgabe in Bayern?

Nein, Bayern hat keine eigenständige Fehlbelegungsabgabe. Der Freistaat setzt stattdessen auf Einkommensüberprüfungen beim Einzug (Wohnberechtigungsschein) und Belegungsvereinbarungen mit Wohnungsbaugesellschaften. Eine laufende Einkommensprüfung nach dem Einzug findet in Bayern in der Praxis nur bei den kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften statt.

Was passiert, wenn ein Mieter in Nürnberg die Einkommensgrenze für seine Sozialwohnung überschreitet?

Die wbg Nürnberg und andere kommunale Vermieter können bei Einkommensüberschreitung Gespräche über eine Neueinstufung oder einen freiwilligen Umzug in eine andere Wohnung führen. Eine Zwangsräumung allein wegen Einkommensüberschreitung ist in der Praxis selten und rechtlich schwer durchsetzbar. In Ländern mit Fehlbelegungsabgabe wird stattdessen die höhere Abgabe als Ausgleich gezahlt, ohne dass ein Umzug erzwungen wird.

Wie hoch ist die Einkommensgrenze für eine Sozialwohnung in Bayern?

In Bayern richtet sich die Einkommensgrenze nach dem Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz (BayWoBindG). Für einen Single-Haushalt lag die Grenze zuletzt bei ca. 12.000 Euro Jahreseinkommen (anrechenbares Einkommen nach BayWoBindG). Für jeden weiteren Haushaltseigentümer und jedes Kind erhöhen sich die Grenzen gestaffelt. Diese Grenzen werden vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr regelmäßig angepasst.

Können Privateigentümer auch geförderte Wohnungen anbieten?

Ja. Private Eigentümer können im Rahmen des Bayerischen Wohnraumförderungsprogramms (BayWoFP) geförderte Mietwohnungen errichten oder erwerben und von günstigen Darlehen profitieren. Im Gegenzug akzeptieren sie Belegungs- und Mietpreisbindungen. Dies kann eine attraktive langfristige Investitionsstrategie sein - insbesondere wenn in der Region steigende Sozialwohnungsnachfrage besteht.

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