Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum - Das Gemeinschaftseigentum umfasst nach § 1 Abs. 5 WEG alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer stehen und somit der Eigentümergemeinschaft insgesamt gehören.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet grundlegend zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dazu gehören insbesondere das Grundstück selbst, das Dach, die Fassade, tragende Wände und Decken, das Treppenhaus, Aufzüge, die zentrale Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung in die einzelne Wohnung sowie Fenster in ihrer äußeren Gestaltung.

Auch Bereiche, die nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden, können zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ein Balkon beispielsweise ist in seiner Substanz - also Bodenplatte, Brüstung und Abdichtung - Gemeinschaftseigentum, während der Bodenbelag und die Innenseite der Brüstung zum Sondereigentum zählen können. Ähnlich verhält es sich mit Fenstern und Wohnungseingangstüren: Die äußere Gestaltung ist Gemeinschaftseigentum, die Innenseite gehört zum Sondereigentum.

Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, die beim Grundbuchamt hinterlegt sind. In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten über die Zuordnung einzelner Gebäudeteile, etwa bei Terrassen, Gärten oder Stellplätzen. Hier kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt sein, das einem Eigentümer die alleinige Nutzung eines Gemeinschaftseigentum-Bereichs gestattet, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse ändern.

Instandhaltung und Kostentragung

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen (MEA) auf die einzelnen Eigentümer verteilt, sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung keinen anderen Verteilungsschlüssel vorsieht. Für größere Maßnahmen - etwa eine Dachsanierung oder eine Fassadenerneuerung - muss die Eigentümerversammlung einen ordnungsgemäßen Beschluss fassen.

Seit der WEG-Reform 2020 ist jede Gemeinschaft zudem verpflichtet, eine angemessene Erhaltungsrücklage (ehemals Instandhaltungsrücklage) zu bilden. Wir empfehlen für Bestandsgebäude in der Regel mindestens 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr als Rücklage, um auch umfangreichere Sanierungen ohne Sonderumlagen stemmen zu können.

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Die WEG-Reform 2020 hat die Möglichkeiten für bauliche Veränderungen erweitert: Bauliche Veränderungen können nun mit einfacher Mehrheit beschlossen werden - früher war in vielen Fällen Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Wichtig dabei: Eigentümer, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, dürfen deren Nutzung nicht verwehrt werden, tragen aber die Kosten nur, wenn sie der Maßnahme zugestimmt haben oder von ihr einen Nutzen ziehen.

Besondere Relevanz hat dies für Maßnahmen wie:

• Installation von Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (Wallboxen in Tiefgaragen)
• Barrierefreiheitsmaßnahmen (Rampen, Aufzüge, bodengleiche Zugänge)
• Photovoltaikanlagen auf dem Gemeinschaftsdach
• Breitbandanschlüsse und moderne Telekommunikationsinfrastruktur

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg finden sich zahlreiche Eigentumswohnanlagen aus den 1960er- und 1970er-Jahren, etwa in Langwasser, Schweinau oder Eibach, bei denen die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in den Teilungserklärungen oft ungenau formuliert ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung empfehlen wir, die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung der vergangenen Jahre sorgfältig zu prüfen.

Ein Blick auf die Höhe der Erhaltungsrücklage gibt Aufschluss darüber, ob die Gemeinschaft finanziell gut aufgestellt ist oder eine kostspielige Sonderumlage droht. Gerade bei älteren Anlagen in Nürnberg und Fürth stehen häufig Sanierungen an Dach, Fassade oder Heizungsanlage an, die schnell fünfstellige Beträge pro Einheit erreichen können. Wir stellen unseren Käufern alle relevanten WEG-Unterlagen vor dem Kaufangebot zur Verfügung und erläutern mögliche Risiken transparent.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?

Sondereigentum umfasst die Räume einer Wohnung selbst - also Wände, Böden und Decken im Inneren, soweit sie nicht tragend sind - sowie dazugehörige Bestandteile wie Sanitäreinrichtungen oder Innentüren. Das Gemeinschaftseigentum hingegen umfasst alles, was dem Gebäude als Ganzem dient: tragende Konstruktion, Dach, Fassade, Treppenhaus, Versorgungsleitungen und das Grundstück. Die Abgrenzung ist in der Teilungserklärung festgelegt.

Wer zahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum?

Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums tragen alle Wohnungseigentümer gemeinsam, in der Regel anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen. Die Finanzierung erfolgt entweder aus der laufenden Erhaltungsrücklage oder - bei unvorhergesehenen oder besonders hohen Kosten - über eine von der Eigentümerversammlung beschlossene Sonderumlage. Ein einzelner Eigentümer darf Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht eigenmächtig durchführen.

Darf ich das Gemeinschaftseigentum verändern?

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 genügt hierfür eine einfache Mehrheit, allerdings trägt der verändernde Eigentümer die Kosten allein, sofern nicht alle Eigentümer von der Maßnahme profitieren. Eigenmächtige Veränderungen - etwa das Verglasen eines Balkons oder das Anbringen einer Markise - können von der Gemeinschaft zurückverlangt werden.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage mindestens sein?

Als Mindestrichtlinie gilt: 8 bis 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Bei älteren Gebäuden (Baujahr vor 1980) oder Gebäuden mit absehbarem Sanierungsbedarf sollten es eher 15 bis 25 Euro sein. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte die Rücklage pro Wohnung mindestens der Hälfte des jährlichen Erhaltungsaufwands entsprechen. Eine zu gering dotierte Rücklage ist ein Warnsignal - sie bedeutet, dass zukünftige Sanierungen über Sonderumlagen finanziert werden müssen.

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