Hausgeld

Hausgeld - Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an die Hausverwaltung leistet. Es deckt die laufenden Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage sowie die Verwaltungskosten und liegt daher regelmäßig 20 bis 30 Prozent über den auf Mieter umlagefähigen Nebenkosten.

Was bedeutet Hausgeld genau?

Das Hausgeld ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und stellt die zentrale Finanzierungsgrundlage für den laufenden Betrieb einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Die Höhe wird jährlich im sogenannten Wirtschaftsplan festgelegt, den die Hausverwaltung erstellt und der von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen wird. Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Kalenderjahr und bildet die Berechnungsgrundlage für die monatlichen Vorschüsse jedes einzelnen Eigentümers.

Die Verteilung des Hausgeldes auf die einzelnen Eigentümer richtet sich grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen (MEA), die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Abweichende Verteilerschlüssel - etwa nach Wohnfläche oder Personenzahl - können durch Vereinbarung oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden.

Jeder Wohnungseigentümer ist gesetzlich verpflichtet, das Hausgeld pünktlich und vollständig zu zahlen. Bei Zahlungsverzug kann die WEG-Verwaltung Mahnverfahren einleiten, Verzugszinsen berechnen und im äußersten Fall sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben. Seit der WEG-Reform 2020 hat die Gemeinschaft zudem die Möglichkeit, säumige Eigentümer schneller und effektiver zur Zahlung zu bewegen, da die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gestärkt wurde.

Für Kapitalanleger, die ihre Eigentumswohnung vermieten, ist eine wichtige Unterscheidung zu beachten: Nicht alle Bestandteile des Hausgeldes sind auf den Mieter umlagefähig. Während die reinen Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden können, müssen die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten vom Eigentümer selbst getragen werden. Diese Differenz beträgt typischerweise 20 bis 30 Prozent des gesamten Hausgeldes.

Zusammensetzung des Hausgeldes

Das Hausgeld setzt sich aus drei wesentlichen Komponenten zusammen:

Umlagefähige Betriebskosten bilden den größten Anteil und umfassen alle laufenden Kosten gemäß Betriebskostenverordnung - darunter Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung, Hausreinigung, Gartenpflege und Aufzugswartung. Diese Kosten können vermietende Eigentümer an ihre Mieter weiterreichen.

Instandhaltungsrücklage ist die zweckgebundene Rücklage für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum - etwa Dachsanierungen, Fassadenanstriche oder der Austausch der Heizungsanlage. Die angemessene Höhe orientiert sich am Alter und Zustand des Gebäudes; die Peterssche Formel empfiehlt jährlich rund 7,10 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Richtwert.

Verwaltungskosten umfassen das Honorar der Hausverwaltung für die kaufmännische und technische Betreuung der WEG-Anlage, einschließlich Buchführung, Eigentümerversammlungen und Korrespondenz.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in der Metropolregion Nürnberg sollte das Hausgeld sorgfältig analysiert werden, denn es beeinflusst die Gesamtrendite einer Kapitalanlage erheblich. In älteren Bestandsbauten - etwa in Gostenhof, St. Leonhard oder der Südstadt - liegt das Hausgeld häufig bei 3,50 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter, während es bei Neubauten mit moderner Haustechnik und Aufzug durchaus 4,00 bis 6,00 Euro erreichen kann.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt Kaufinteressenten, vor dem Erwerb die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen einzusehen, den aktuellen Wirtschaftsplan zu prüfen und den Stand der Instandhaltungsrücklage zu erfragen. Eine niedrige Rücklage deutet auf künftige Sonderumlagen hin - ein Risiko, das beim Kaufpreis berücksichtigt werden sollte.

Häufig gestellte Fragen

Ist das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegbar?

Nein, nur der Anteil des Hausgeldes, der umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung abdeckt, kann über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden. Die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig und müssen vom Eigentümer selbst getragen werden. In der Regel sind daher rund 70 bis 80 Prozent des Hausgeldes auf Mieter umlegbar.

Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?

Bei Zahlungsverzug kann die Hausverwaltung zunächst mahnen und Verzugszinsen berechnen. Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kann die WEG gerichtlich einen Mahnbescheid erwirken und die Forderung vollstrecken. Im äußersten Fall ist sogar die Zwangsversteigerung der Wohnung nach § 19 WEG möglich. Die Hausgeldschulden gehen bei einem Eigentümerwechsel nicht automatisch auf den Käufer über, belasten aber die Gemeinschaft.

Wie oft wird das Hausgeld angepasst?

Das Hausgeld wird in der Regel einmal jährlich angepasst, wenn die Eigentümerversammlung den neuen Wirtschaftsplan für das kommende Kalenderjahr beschließt. Die Verwaltung kalkuliert die voraussichtlichen Kosten und legt den monatlichen Betrag je Miteigentumsanteil fest. Bei unvorhergesehenen Mehrkosten - etwa stark gestiegenen Energiepreisen - kann die Verwaltung auch unterjährig eine Anpassung vorschlagen, die dann per Beschluss bestätigt werden muss.

Was tun bei einer unerwarteten Sonderumlage?

Sonderumlagen entstehen, wenn die laufende Instandhaltungsrücklage für eine notwendige Maßnahme nicht ausreicht - etwa bei einer dringenden Dachreparatur oder dem Austausch der Heizungsanlage. Als Eigentümer haben Sie zwar das Recht, in der Versammlung gegen einen Beschluss zu stimmen, sind aber nach erfolgtem Beschluss zur Zahlung der Sonderumlage verpflichtet, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. Wir empfehlen Kapitalanlegern, einen finanziellen Puffer von 5.000 bis 15.000 Euro pro Wohnung als Reserve für Sonderumlagen einzukalkulieren - besonders bei älteren Anlagen mit bekanntem Sanierungsstau. In der Nürnberger Praxis sehen wir Sonderumlagen häufig in Anlagen, die in den 1970er und 1980er Jahren errichtet wurden und deren Instandhaltungsrücklage über Jahre zu niedrig angesetzt war.

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