Heizkostenverordnung

Heizkostenverordnung - Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist eine Bundesverordnung, die Vermieter und WEG-Verwalter verpflichtet, Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer abzurechnen. Sie gilt für alle zentral beheizten Gebäude mit mindestens zwei Nutzeinheiten und soll durch verbrauchsabhängige Abrechnung einen Anreiz zum Energiesparen schaffen.

Inhalt und Abrechnungsvorschriften der HeizkostenV

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch auf die Nutzer umgelegt werden müssen. Der verbleibende Anteil wird als Grundkostenanteil nach einem festen Verteilungsschlüssel abgerechnet - in der Regel nach der Wohnfläche. Diese Aufteilung stellt sicher, dass sowohl der individuelle Verbrauch als auch die baulich bedingten Unterschiede bei der Wärmeverteilung angemessen berücksichtigt werden.

Pflicht zur Verbrauchserfassung: In jeder Nutzeinheit müssen Messgeräte installiert sein, die den individuellen Heizenergieverbrauch erfassen. Zulässig sind Heizkostenverteiler an jedem Heizkörper oder Wärmemengenzähler. Der Vermieter trägt die Kosten für Anschaffung und Wartung der Geräte, kann diese aber als Betriebskosten umlegen.

Fernablesbare Messgeräte: Seit der Novelle 2021 müssen neu installierte Messgeräte fernablesbar sein. Bis spätestens Ende 2026 müssen alle bestehenden, nicht fernablesbaren Geräte durch fernablesbare Technik ersetzt werden - ab 2027 dürfen also nur noch fernablesbare Messgeräte im Einsatz sein. Diese Geräte übermitteln die Verbrauchsdaten automatisch und ermöglichen eine zeitnahe Auswertung ohne Betreten der Wohnung.

Monatliche Verbrauchsinformation: Seit Januar 2022 haben Mieter und Wohnungseigentümer in Gebäuden mit fernablesbaren Messgeräten Anspruch auf eine monatliche Verbrauchsinformation. Diese muss den aktuellen Monatsverbrauch, einen Vergleich zum Vorjahresmonat und einen Vergleich mit einem durchschnittlichen Nutzer enthalten. Ziel ist es, Verbraucher zu sensibilisieren und Einsparpotenziale sichtbar zu machen.

Kürzungsrecht bei Verstößen: Rechnet ein Vermieter nicht oder nicht korrekt nach Verbrauch ab, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen. Dieses Kürzungsrecht ist ein wirksames Druckmittel und wird von Gerichten regelmäßig bestätigt.

CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Seit Januar 2023 gilt ergänzend zur Heizkostenverordnung das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, dass die CO2-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel nicht mehr allein vom Mieter getragen werden, sondern je nach energetischem Zustand des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Ein zehnstufiges Modell ordnet Gebäude anhand ihres CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter und Jahr ein. In energetisch sehr schlechten Gebäuden trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten, in gut sanierten Gebäuden zahlt der Mieter den überwiegenden Anteil. Für Vermieter ergibt sich daraus ein finanzieller Anreiz, in energetische Sanierungen zu investieren. Der CO2-Kostenanteil des Vermieters wird in der Heizkostenabrechnung gesondert ausgewiesen und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg gibt es einen hohen Bestand an Mehrfamilienhäusern aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, die häufig noch mit nicht fernablesbaren Heizkostenverteilern ausgestattet sind. Wir empfehlen Vermietern und WEG-Gemeinschaften, die Umrüstung auf fernablesbare Geräte nicht bis zur letzten Frist aufzuschieben, sondern zeitnah in Angriff zu nehmen. Die Nachfrage bei den regionalen Messdienstleistern steigt erfahrungsgemäß kurz vor Ablauf der Übergangsfrist erheblich. Zudem lohnt sich eine Prüfung des CO2-Stufen-Modells: Gerade bei den typischen fränkischen Nachkriegsbauten mit älteren Gasheizungen kann der Vermieteranteil an den CO2-Kosten beträchtlich ausfallen. Eine frühzeitige energetische Beratung - etwa über die Verbraucherzentrale Bayern in Nürnberg - hilft, Sanierungsprioritäten richtig zu setzen und Fördermittel optimal zu nutzen.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn mein Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnet?

Rechnet der Vermieter die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl die Heizkostenverordnung dies vorschreibt, steht dem Mieter ein gesetzliches Kürzungsrecht von 15 Prozent auf den eigenen Heizkostenanteil zu. Dieses Recht greift automatisch und muss nicht gesondert geltend gemacht werden - es genügt, den gekürzten Betrag zu zahlen und den Vermieter auf den Verstoß hinzuweisen. Eine komplette Verweigerung der Nachzahlung ist jedoch nicht zulässig.

Muss ich als Vermieter die Messgeräte bis 2027 austauschen?

Ja, alle nicht fernablesbaren Messgeräte müssen bis spätestens 31. Dezember 2026 durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Ab 2027 ist die Verwendung nicht fernablesbarer Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler unzulässig. Die Kosten für die Umrüstung kann der Vermieter als Modernisierungsmaßnahme anteilig auf die Miete umlegen oder als Betriebskosten im Rahmen der Gerätemiete abrechnen - je nach gewähltem Modell.

Wie wird der Vermieteranteil an den CO2-Kosten berechnet?

Der Vermieteranteil ergibt sich aus dem CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Anhand einer zehnstufigen Tabelle im CO2KostAufG wird der Prozentsatz ermittelt, den der Vermieter tragen muss. Die Berechnung nimmt in der Regel der Messdienstleister im Rahmen der Heizkostenabrechnung vor. Der Vermieter erhält eine Aufstellung und muss seinen Anteil aus der Abrechnung herausrechnen, bevor er die Heizkosten an die Mieter weitergibt.

Heizkostenverordnung und WEG-Abrechnungen

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Einhaltung der Heizkostenverordnung Aufgabe des Verwalters. Die WEG als Gemeinschaft trägt die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung, während jeder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber seinen Mietern die HeizkostenV einhalten muss. Fehler in der WEG-Heizkostenabrechnung können zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern führen - etwa wenn einzelne Einheiten mit falschen Verbrauchswerten belastet werden oder wenn die Umlageschlüssel nicht der Verordnung entsprechen.

Wir empfehlen WEG-Verwaltern in Nürnberg, die Heizkostenabrechnung jährlich durch einen qualifizierten Messdienstleister erstellen zu lassen und die Konformität mit der aktuellen HeizkostenV und dem CO2KostAufG sicherzustellen. Viele regionale Dienstleister wie Techem, Ista oder Brunata-Metrona bieten entsprechende Servicepakete an, die sowohl Gerätewartung als auch Abrechnungserstellung umfassen.

Gibt es Ausnahmen von der Heizkostenverordnung?

Ja. Die Heizkostenverordnung gilt nicht für Gebäude mit nur einer Nutzeinheit sowie für Gebäude, die den Niedrigenergiehausstandard erfüllen und laut Begründung der Verordnung von der Pflicht befreit sind. Auch für bestimmte Vermieter-Mieter-Konstellationen (z. B. soziales Wohnumfeld) können Ausnahmen gelten. Wer unsicher ist, ob die Heizkostenverordnung für sein Objekt Anwendung findet, sollte beim zuständigen Messdienstleister oder einem Fachanwalt für Mietrecht nachhaken. In der überwältigenden Mehrzahl der Mehrfamilienhäuser in Nürnberg ist die HeizkostenV jedoch verpflichtend anwendbar - Ausnahmen sind die Ausnahme, nicht die Regel.

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