Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlung - Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und der zentrale Ort, an dem alle wesentlichen Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum getroffen werden. Sie muss mindestens einmal jährlich einberufen werden und bildet das Fundament der gemeinschaftlichen Selbstverwaltung.

Ablauf und rechtliche Grundlagen der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung wird in der Regel vom WEG-Verwalter einberufen, der auch den Vorsitz führt. Die Einladung muss mit einer Ladungsfrist von mindestens drei Wochen in Textform an alle Eigentümer versandt werden und eine Tagesordnung enthalten. Nur Punkte, die auf der Tagesordnung stehen, dürfen grundsätzlich verbindlich beschlossen werden - ausgenommen sind Notmaßnahmen.

Damit die Versammlung beschlussfähig ist, müssen die anwesenden und vertretenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinen. Wird diese Schwelle nicht erreicht, kann eine Zweitversammlung einberufen werden, die unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig ist.

Je nach Tragweite des Beschlussgegenstands gelten unterschiedliche Mehrheitserfordernisse. Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt für laufende Verwaltungsentscheidungen. Bauliche Veränderungen erfordern seit der WEG-Reform 2020 ebenfalls nur noch eine einfache Mehrheit, wobei die Kostentragung differenziert geregelt ist. Die qualifizierte Mehrheit - zwei Drittel der abgegebenen Stimmen bei gleichzeitig mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile - ist für grundlegende bauliche Veränderungen wie energetische Sanierungen oder den Einbau eines Aufzugs erforderlich. Eine doppelt qualifizierte Mehrheit, also die Zustimmung aller Eigentümer, wird nur noch in seltenen Ausnahmen verlangt, etwa bei der Änderung der Gemeinschaftsordnung.

Sämtliche Beschlüsse sind in einer Beschlusssammlung festzuhalten, die der Verwalter führt und die jedem Eigentümer zur Einsicht offenstehen muss. Die Beschlusssammlung hat seit dem WEG-Modernisierungsgesetz 2020 besondere Bedeutung erlangt, da sie auch für Erwerber einer Wohnung bindend ist.

WEG-Reform 2020 und Umlaufbeschlüsse

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 hat die Eigentümerversammlung grundlegend modernisiert. Ein wesentlicher Fortschritt ist die Möglichkeit, Versammlungen ganz oder teilweise als Online-Veranstaltung durchzuführen. Die Eigentümer können dies mit einfacher Mehrheit beschließen - ein rein virtuelles Format ist allerdings nur zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung es vorsieht.

Neben der Präsenzversammlung kennt das Gesetz den Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG. Dabei werden Beschlüsse schriftlich oder in Textform gefasst, ohne dass eine Versammlung stattfindet. Seit der Reform ist für einen Umlaufbeschluss nicht mehr Einstimmigkeit erforderlich: Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit festlegen, dass auch Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden dürfen. Das erleichtert die Verwaltung erheblich, insbesondere bei Routineangelegenheiten.

Tagesordnung und Antragsrechte der Eigentümer

Jeder Eigentümer hat das Recht, Punkte für die Tagesordnung der Versammlung einzureichen. Der Verwalter ist verpflichtet, zulässige Anträge in die Tagesordnung aufzunehmen, wenn der Antrag vor Versendung der Einladung beim Verwalter eingeht. Eigentümer, die mehr als ein Viertel der Miteigentumsanteile halten, können zudem die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen. Dieses Recht ist besonders relevant bei dringenden Instandhaltungsmaßnahmen, Verwalterversagen oder unvorhergesehenen Schadensereignissen. Wichtige Beschlussthemen - etwa die Abberufung eines Verwalters oder der Beschluss einer Sonderumlage - sollten von Eigentümern sorgfältig vorbereitet und im Zweifel anwaltlich begleitet werden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg verwalten zahlreiche Hausverwaltungen Wohnanlagen aus der Nachkriegszeit und den 1960er- bis 1980er-Jahren, bei denen regelmäßig größere Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Wir empfehlen Eigentümern, ihre Teilnahme an der Versammlung ernst zu nehmen und bei Verhinderung eine schriftliche Vollmacht zu erteilen. Nur wer mitbestimmt, kann sicherstellen, dass Rücklagenhöhe, Sanierungspläne und Verwalterbestellung im eigenen Interesse beschlossen werden.

Sollte ein Beschluss fehlerhaft zustande gekommen sein, kann er innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht - in Nürnberg das Amtsgericht Nürnberg, Flaschenhofstraße - angefochten werden. Wird die Frist versäumt, wird auch ein rechtswidriger Beschluss bestandskräftig. Bei bedeutsamen Tagesordnungspunkten lohnt sich daher die frühzeitige Rücksprache mit einem auf WEG-Recht spezialisierten Fachanwalt, der sowohl den Beschluss als auch die Verfahrensführung beurteilen kann.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Eigentümer eine außerordentliche Versammlung einberufen lassen?

Ja, Eigentümer, die zusammen mehr als ein Viertel der Miteigentumsanteile halten, können vom Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Kommt der Verwalter dem Verlangen nicht innerhalb angemessener Frist nach, dürfen die betreffenden Eigentümer die Versammlung selbst einberufen - mit denselben formellen Anforderungen wie bei einer ordentlichen Versammlung. In der Praxis kommt dies vor allem dann vor, wenn dringender Handlungsbedarf bei Instandhaltungsfragen besteht oder der amtierende Verwalter abberufen werden soll.

Was passiert, wenn die Ladungsfrist nicht eingehalten wurde?

Wird die Dreiwochenfrist unterschritten, sind die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar - auch wenn alle Eigentümer anwesend waren. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats beim Amtsgericht eingereicht werden. Allerdings gilt: Wird kein Eigentümer durch die verkürzte Frist in seinen Rechten beeinträchtigt und erhebt niemand fristgerecht Klage, werden die Beschlüsse nach Fristablauf bestandskräftig. Für die Hausverwaltung empfehlen wir daher, die Ladungsfristen konsequent einzuhalten und die Dokumentation der Zustellung sorgfältig zu führen.

Darf ein Eigentümer sich in der Versammlung vertreten lassen?

Grundsätzlich ja - die Vertretung durch Bevollmächtigte ist gesetzlich zulässig, sofern die Gemeinschaftsordnung keine Einschränkungen vorsieht. Viele Teilungserklärungen in Nürnberger Wohnanlagen begrenzen den Kreis der zulässigen Vertreter auf andere Eigentümer derselben Anlage, Ehegatten oder zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Personen wie Rechtsanwälte und Steuerberater. Wir empfehlen, die Regelung in der eigenen Gemeinschaftsordnung rechtzeitig vor der Versammlung zu prüfen und die Vollmacht formgerecht auszustellen - eine mündliche Bevollmächtigung ist in der Regel nicht ausreichend.

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