Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung - Die Eigenbedarfskündigung ist die Kündigung eines Wohnraummietvertrags durch den Vermieter mit der Begründung, die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des eigenen Haushalts zu benötigen. Sie ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt und stellt in Deutschland den häufigsten Grund für eine vermieterseitige ordentliche Kündigung dar.

Was bedeutet Eigenbedarfskündigung genau?

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, weil er die Wohnung für den eigenen Wohnbedarf oder den Bedarf bestimmter nahestehender Personen benötigt. Der Kreis der berechtigten Personen umfasst neben dem Vermieter selbst dessen Ehegatten oder Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern sowie Personen, die dem Haushalt des Vermieters angehören.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine nachvollziehbare Begründung enthalten. Der Vermieter muss konkret darlegen, für welche Person die Wohnung benötigt wird und aus welchen Gründen der Bedarf besteht. Eine bloße Absichtserklärung ohne greifbare Umstände reicht nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass die Gerichte den geltend gemachten Eigenbedarf auf Plausibilität prüfen müssen, dabei aber nicht befugt sind, die Lebensplanung des Vermieters als solche in Frage zu stellen.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate, und bei mehr als acht Jahren Mietdauer sind es neun Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit die Frist ab diesem Monat zu laufen beginnt.

Eine besondere Schutzvorschrift gilt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Nach § 577a BGB kann der neue Eigentümer Eigenbedarf frühestens nach Ablauf einer Sperrfrist geltend machen. Die reguläre Sperrfrist beträgt drei Jahre, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Diese Sperrfrist beginnt mit dem Eigentumsübergang auf den Erwerber.

Vorgetäuschter Eigenbedarf - wenn der Vermieter den Bedarf nur vorschiebt, etwa um teurer neu zu vermieten - macht den Vermieter schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann Ersatz für Umzugskosten, Maklergebühren und die Mietdifferenz zur neuen Wohnung verlangen.

Härtefallklausel und Widerspruchsrecht des Mieters

Selbst bei einer formal korrekten Eigenbedarfskündigung kann der Mieter nach § 574 BGB Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familienangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Als Härtegründe anerkannt sind unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehende Prüfungen bei Studierenden oder die tiefe Verwurzelung im sozialen Umfeld. Auch die Unmöglichkeit, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden, kann einen Härtefall begründen.

Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten gegeneinander ab. Im Ergebnis kann das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt werden - unter Umständen auch zu geänderten Bedingungen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg ist der Wohnungsmarkt in zentralen Lagen wie St. Johannis, Gostenhof oder der Altstadt weiterhin angespannt. Vermieter, die Eigenbedarf geltend machen möchten, sollten wissen, dass die bayerische Mieterschutzverordnung in Nürnberg eine verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren bei umgewandelten Eigentumswohnungen vorsieht. In den Umlandgemeinden gelten teilweise kürzere Fristen - eine individuelle Prüfung ist daher unerlässlich.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt Vermietern, den Eigenbedarf sorgfältig zu dokumentieren und die Kündigung frühzeitig mit rechtlicher Begleitung vorzubereiten. Fehler in der Begründung oder bei der Fristberechnung können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und das Verfahren von vorn beginnen muss. Gleichzeitig raten wir Mietern, eine Eigenbedarfskündigung nicht ungeprüft hinzunehmen, sondern die Begründung und die Einhaltung der Formalien durch eine Rechtsberatung prüfen zu lassen.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter Eigenbedarf für eine Ferienwohnung geltend machen?

Eine Eigenbedarfskündigung allein zum Zweck der gelegentlichen Nutzung als Ferienwohnung ist nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht zulässig, da kein dauerhafter Wohnbedarf vorliegt. Wird die Wohnung hingegen als Zweitwohnung mit regelmäßiger eigener Nutzung benötigt, kann Eigenbedarf unter Umständen begründet sein. Entscheidend ist der Umfang und die Ernsthaftigkeit der geplanten Eigennutzung.

Muss der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?

Ja, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine vergleichbare freie Wohnung anzubieten, sofern er eine solche im selben Haus oder in derselben Wohnanlage besitzt. Diese Anbietpflicht gilt für Wohnungen, die während der Kündigungsfrist frei werden. Unterlässt der Vermieter das Angebot, kann die Eigenbedarfskündigung im Einzelfall unwirksam sein.

Welche Fristen gelten bei einer Sperrfrist nach Umwandlung in Nürnberg?

In Nürnberg gilt aufgrund der bayerischen Mieterschutzverordnung eine Sperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Innerhalb dieser Frist kann der neue Eigentümer keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die Sperrfrist beginnt mit dem Datum der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und schützt den Mieter unabhängig davon, wann der Kaufvertrag geschlossen wurde.

Wie ist vorzugehen, wenn der Eigenbedarf nicht mehr besteht?

Erlischt der Eigenbedarfsgrund nach Ausspruch der Kündigung, aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, muss der Vermieter dies dem Mieter unverzüglich mitteilen und das Mietverhältnis fortsetzen. Tut er dies nicht, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Ebenso ist Vorsicht geboten, wenn nach dem Auszug des Mieters die Eigennutzung nicht - oder nur kurz - realisiert wird und die Wohnung stattdessen teurer weitervermietet oder verkauft wird: Gerichte können in solchen Konstellationen auf vorgetäuschten Eigenbedarf schließen. Der Vermieter haftet dann auf Ersatz des Umzugsschadens, der Differenz zur neuen Miete und weiterer Folgeschäden. In Nürnberg und Bayern werden solche Fälle von Mieterverbänden und Gerichten kritisch geprüft, insbesondere wenn nach der Räumung zeitnah ein deutlich höherer Mietpreis erzielt wird. Wir empfehlen Vermietern, den Eigenbedarf nur dann geltend zu machen, wenn er ernsthaft und dauerhaft besteht, und alle relevanten Umstände schriftlich zu dokumentieren.

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