Aufteilungsplan

Aufteilungsplan - Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum darstellt. Er ist neben der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine zwingende Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne gültigen Aufteilungsplan kann das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher anlegen.

Inhalt und Anforderungen

Der Aufteilungsplan muss nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG die Aufteilung des Gebäudes in die einzelnen Sondereigentumseinheiten und das Gemeinschaftseigentum zeichnerisch darstellen. Jede Einheit erhält eine fortlaufende Nummerierung, die mit der Nummerierung in der Teilungserklärung und im Grundbuch übereinstimmen muss.

Die Bauzeichnung umfasst in der Regel Grundrisse aller Geschosse (Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse, Dachgeschoss), Schnittzeichnungen und bei Bedarf Ansichten des Gebäudes. Die einzelnen Sondereigentumseinheiten werden farbig gekennzeichnet oder durch deutliche Markierungen voneinander abgegrenzt. Typischerweise werden die Wohneinheiten mit einer Nummer und dem Zusatz „W” (Wohnung), „T” (Teileigentum, z. B. Gewerbe) oder „G” (Garage/Stellplatz) versehen.

Der Plan wird im Maßstab 1:100 erstellt und muss den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung entsprechen. Er muss so detailliert sein, dass die Grenzen des Sondereigentums eindeutig erkennbar sind - also wo eine Wohnung endet und das Gemeinschaftseigentum beginnt. Fenster, Türen, tragende Wände und Versorgungsleitungen sind dargestellt, um die Abgrenzung nachvollziehbar zu machen.

Checkliste: Was muss im Aufteilungsplan enthalten sein?

Ein vollständiger, genehmigungsfähiger Aufteilungsplan enthält:

• Grundriss aller Stockwerke inkl. Keller und Dachgeschoss im Maßstab 1:100
• Fortlaufende Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten (W1, W2, T1, G1 etc.)
• Farbliche Kennzeichnung der einzelnen Einheiten
• Darstellung aller tragenden und nicht tragenden Wände
• Einzeichnung von Fenstern, Eingangstüren und Wohnungsabschlusstüren
• Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus, Hausflur, Technikräume)
• Stempel und Unterschrift der Bauaufsichtsbehörde
• Übereinstimmung der Nummerierung mit der Teilungserklärung

Zusammenspiel mit Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Aufteilungsplan ist untrennbar mit zwei weiteren Dokumenten verbunden. Die Teilungserklärung beschreibt in Textform, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum, welche zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Sondernutzungsrechte (z. B. für Gartenteile oder Stellplätze) bestehen. Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Umsetzung dieser Beschreibung - Widersprüche zwischen beiden Dokumenten können erhebliche Rechtsprobleme verursachen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 3 Abs. 2 WEG) wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind - also über einen eigenen Zugang, eine Küche oder Kochnische, ein Bad und eine Toilette verfügen. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann kein Wohnungseigentum begründet werden.

Bei der Grundbucheintragung werden Teilungserklärung und Aufteilungsplan als Anlage zum Grundbuch genommen. Jede Sondereigentumseinheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt mit Verweis auf den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Nummerierung aus dem Aufteilungsplan erscheint dauerhaft im Grundbuch - eine Änderung ist aufwendig.

Aufteilungsplan bei Altbauten - besondere Herausforderungen

In Nürnberger Altbauten - insbesondere in der Südstadt, in St. Johannis oder in Gostenhof - wurden die Aufteilungspläne häufig in den 1970er- und 1980er-Jahren erstellt, als die Gebäude in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Seitdem wurden in vielen Objekten Grundrissveränderungen vorgenommen, die nicht nachgetragen wurden:

• Zusammenlegung von Wohnungen: Zwei Einheiten wurden zu einer vereint - im Grundbuch existieren sie aber noch als separate Einheiten
• Dachgeschossausbau: Ein ehemaliger Trockenbodenbereich wurde zu einer Wohneinheit ausgebaut und muss als neues Sondereigentum eingetragen werden
• Verschiebung von Innenwänden: Trennwände wurden versetzt - die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verschiebt sich dabei möglicherweise

Stimmt der tatsächliche Zustand nicht mit dem Aufteilungsplan überein, entstehen Rechtsprobleme bei Verwaltungsbeschlüssen, bei der Kostentragung und beim Wiederverkauf. Eine Korrektur erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und in der Regel eine erneute Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, den Aufteilungsplan sorgfältig mit der tatsächlichen baulichen Situation vor Ort abzugleichen. Fordern Sie den Aufteilungsplan bereits bei der Besichtigung an und vergleichen Sie ihn mit dem tatsächlichen Grundriss. In Altbauten finden sich häufig bauliche Abweichungen, die im Laufe der Jahrzehnte entstanden sind.

Stimmt der tatsächliche Zustand nicht mit dem Aufteilungsplan überein, kann dies zu rechtlichen Problemen führen - insbesondere bei der Frage, ob ein bestimmter Raum zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört. Eine Aktualisierung des Aufteilungsplans erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und eine erneute Abgeschlossenheitsbescheinigung. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem WEG-erfahrenen Anwalt beraten, bevor Sie kaufen.

Häufig gestellte Fragen

Wo erhalte ich den Aufteilungsplan für eine Eigentumswohnung?

Der Aufteilungsplan ist als Anlage zum Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt. Eigentümer und berechtigte Dritte (z. B. Kaufinteressenten mit Vollmacht des Eigentümers) können dort Einsicht nehmen oder eine beglaubigte Kopie anfordern. In der Regel stellt auch die WEG-Verwaltung den Aufteilungsplan auf Anfrage zur Verfügung. Beim Amtsgericht Nürnberg sind Grundbucheinsichten für berechtigte Personen persönlich oder in einigen Fällen auch schriftlich möglich. Die Kosten für eine beglaubigte Kopie belaufen sich auf wenige Euro pro Seite. Im Rahmen der Kaufanbahnung gehört der Aufteilungsplan zu den Unterlagen, die Verkäufer oder Makler dem Interessenten üblicherweise aushändigen.

Kann der Aufteilungsplan nachträglich geändert werden?

Ja, eine Änderung ist möglich, erfordert aber einen mehrstufigen Prozess: Zunächst müssen alle betroffenen Eigentümer der Änderung zustimmen. Dann ist eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde einzuholen. Schließlich muss eine notarielle Nachtragsvereinbarung zur Teilungserklärung errichtet und beim Grundbuchamt eingetragen werden. Typische Änderungsanlässe sind die Zusammenlegung oder Teilung von Wohneinheiten, der Ausbau des Dachgeschosses zu einer neuen Wohneinheit oder die Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum. Der gesamte Vorgang dauert in der Regel drei bis neun Monate und verursacht Kosten für Notar, Grundbuchamt und Bauaufsichtsbehörde von typischerweise 1.500 bis 5.000 Euro.

Was passiert, wenn der Aufteilungsplan fehlerhaft ist?

Ein fehlerhafter Aufteilungsplan - etwa mit falschen Raumnummerierungen, unklaren Grenzziehungen oder nicht eingezeichneten Räumen - kann zu erheblichen Streitigkeiten zwischen Eigentümern führen. Im Zweifel gilt die Teilungserklärung als übergeordnetes Dokument, da sie den rechtsverbindlichen Text darstellt. Widersprechen sich Aufteilungsplan und Teilungserklärung, muss im Einzelfall durch Auslegung ermittelt werden, was die Beteiligten bei der Aufteilung beabsichtigt haben. Lässt sich keine eindeutige Auslegung finden, ist eine gerichtliche Klärung erforderlich - ein aufwendiges und kostspieliges Verfahren. Wir empfehlen deshalb, Unklarheiten bereits vor dem Kauf zu identifizieren und anzusprechen.

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