Vorkaufsrecht der Gemeinde 2026: Was Verkäufer wissen müssen

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist eines der weniger bekannten, aber praktisch bedeutsamen Instrumente des deutschen Bauplanungsrechts. In Fürth und anderen Städten der Metropolregion Nürnberg betrifft es Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten, Erhaltungssatzungsgebieten oder in Gebieten mit Vorkaufsrechtssatzung - und es kann einen Immobilienverkauf erheblich verzögern oder in seltenen Fällen gänzlich verändern. Wer 2026 verkauft, sollte die Rechtslage kennen.

Was das gemeindliche Vorkaufsrecht ist und wo es gilt

Das BauGB räumt Gemeinden in § 24 ein Vorkaufsrecht an Grundstücken ein, die sie für städtebauliche Zwecke benötigen oder sichern wollen. Das Vorkaufsrecht ist kein Enteignungsinstrument - die Gemeinde zahlt den vereinbarten Kaufpreis. Aber sie hat die Möglichkeit, sich in die Kaufvertragsbeziehung einzuschalten und das Grundstück selbst zu erwerben, wenn sie das für städtebaulich geboten hält.

Vorkaufsrechte nach § 24 BauGB bestehen in folgenden Bereichen:

In Gebieten, für die die Gemeinde ein Bebauungsplan aufgestellt hat oder aufzustellen beabsichtigt (§ 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten nach §§ 142 ff. BauGB. In städtebaulichen Entwicklungsbereichen nach §§ 165 ff. BauGB. In Gebieten, für die die Gemeinde eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB erlassen hat. In Geltungsbereichen von Flächennutzungsplänen für Wohnbauflächen und Gemeinbedarfsflächen.

Darüber hinaus können Gemeinden durch Satzung (Vorkaufsrechtssatzung) eigene Vorkaufsrechtsgebiete festlegen - das ist in vielen Großstädten, darunter Nürnberg und Fürth, für bestimmte Quartiere geschehen.

Fürth: Wo das Vorkaufsrecht gilt

Die Stadt Fürth hat in den letzten Jahren mehrere Erhaltungssatzungsgebiete ausgewiesen, insbesondere in der Innenstadt und im Südstadtbereich. Diese Gebiete dienen der Erhaltung der sozialen Bevölkerungszusammensetzung - eine Maßnahme, die Verdrängung durch Luxussanierungen verhindern soll.

Gebiet in Fürth	Rechtsgrundlage	Ausübungswahrscheinlichkeit (Einschätzung)
Innenstadt Erhaltungssatzungsgebiet	§ 172 BauGB, Satzung 2022	Mittel (Prüfung je Einzelfall)
Sanierungsgebiet Südstadt	§ 142 BauGB, förmlich festgelegt	Mittel bis hoch
Bebauungsplangebiet Ostpark	§ 24 BauGB i.V.m. B-Plan	Gering (nur Rohlinge)
Stadtgebiet allgemein	-	Kein generelles Vorkaufsrecht

Quelle: Stadtplanungsamt Fürth, Auskunft Vorkaufsrechtsgebiete Stand September 2026; BauGB §§ 24, 28, 172.

Für Eigentümer, die in einem dieser Gebiete verkaufen möchten, ist die erste Frage: Besteht ein Vorkaufsrecht? Das Stadtplanungsamt Fürth erteilt auf Anfrage eine Auskunft. Es empfiehlt sich, diese Auskunft frühzeitig einzuholen - vor Beurkundung des Kaufvertrags, nicht danach.

Die 2-Monatsfrist: Wie das Verfahren abläuft

Das BauGB regelt in § 28 das Verfahren für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Ablauf:

Nach Beurkundung des Kaufvertrags ist der beurkundende Notar nach § 28 Abs. 1 BauGB verpflichtet, der Gemeinde den Vertrag unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung muss den wesentlichen Inhalt des Kaufvertrags (Kaufpreis, Parteien, Grundstücksdaten) enthalten. Ab diesem Zeitpunkt läuft die 2-Monatsfrist.

Die Gemeinde prüft innerhalb der 2 Monate, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt. Faktoren sind: städtebauliche Notwendigkeit, Haushaltslage, strategische Bedeutung des Grundstücks. In der Praxis übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur bei wenigen, strategisch wichtigen Grundstücken aus.

Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht ausübt oder die Frist verstreicht, stellt sie ein Negativzeugnis aus. Dieses Negativzeugnis ist Pflichtunterlage für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch - ohne Negativzeugnis kann der Grundbuchamts-Vollzug nicht stattfinden.

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Negativzeugnis: Wie lange dauert es?

Das Negativzeugnis ist ein verwaltungsrechtlicher Akt, der in der Praxis 2-8 Wochen in Anspruch nehmen kann - und damit einen erheblichen Teil der ohnehin 2-monatigen Vorkaufsrechtsfrist beansprucht. In Fürth wird das Negativzeugnis durch das Stadtplanungsamt ausgestellt. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Auslastung und Komplexität.

Für den Zeitplan eines Immobilienverkaufs bedeutet das: Zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen mindestens 2 Monate - in der Praxis oft 3-4 Monate, wenn das Negativzeugnis plus die Kaufpreiszahlung plus die Grundbuchbearbeitung zusammenkommen.

Käufer und Verkäufer sollten diesen Zeitraum bei der Übergabe-Planung berücksichtigen und nicht von einer schnellen Eigentumsübertragung ausgehen.

Der Sonderfall: Kaufpreis-Beanstandung durch die Gemeinde

In seltenen Fällen übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, erklärt dabei aber, den Kaufpreis auf den Verkehrswert zu begrenzen (§ 28 Abs. 3 BauGB). Das ist möglich, wenn die Gemeinde der Ansicht ist, der Kaufpreis übersteige den Verkehrswert „in einer dem Wohl der Allgemeinheit zuwiderlaufenden Weise”.

Wenn die Gemeinde die Kaufpreis-Beanstandung erklärt, hat der Verkäufer das Recht, den Kaufvertrag rückabzuwickeln (§ 28 Abs. 3 Satz 3 BauGB) - er muss das Grundstück dann nicht zum reduzierten Preis abgeben. Praktisch ist diese Konstellation selten, aber Verkäufer sollten sie kennen.

Zeitplanung: Wie lange dauert das Negativzeugnis-Verfahren wirklich?

Für Verkäufer in Fürth und der Metropolregion ist die Zeitplanung des Negativzeugnis-Verfahrens ein kritischer Erfolgsfaktor. In der Praxis gibt es erhebliche Schwankungen:

In Fürth dauert die Ausstellung des Negativzeugnisses laut Rückmeldungen von Notaren und Kaufvertragsparteien typischerweise 4-8 Wochen, in seltenen Ausnahmefällen (wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ernsthaft prüft) bis zu 10 Wochen. In Nürnberg beträgt die Bearbeitungszeit 3-6 Wochen. In Erlangen, wo das Stadtplanungsamt besonders gut aufgestellt ist, teils nur 2-4 Wochen.

Für den Zeitplan eines Immobilienverkaufs bedeutet das: Zwischen Notartermin (Beurkundung) und Kaufpreisfälligkeit sind mindestens 8-12 Wochen realistisch - neben dem Negativzeugnis sind auch die Kaufpreiszahlung (nach Fälligkeitsmitteilung des Notars), die Grunderwerbsteuer-Vorauszahlung und die Grundbuchumschreibung zu berücksichtigen. Ein Gesamtabwicklungszeitraum von 3-4 Monaten ist in der Metropolregion Nürnberg Standard.

Käufer und Verkäufer, die schnell abwickeln wollen, sollten bereits vor dem Notartermin klären, ob ein Negativzeugnis-Antrag gestellt werden kann. In einigen Fällen nimmt die Gemeinde vorab einen informellen Antrag entgegen und beginnt mit der Prüfung, bevor der Kaufvertrag beurkundet ist - das kann die Gesamtzeit erheblich verkürzen.

Praktische Empfehlung: Was vor dem Notartermin zu klären ist

Für Eigentümer in Fürth und der Metropolregion, die verkaufen möchten, empfehlen wir folgende Schritte vor der Beurkundung:

Auskunft beim Stadtplanungsamt einholen, ob für das Grundstück ein Vorkaufsrecht besteht. Das ist in der Regel kostenlos und schriftlich möglich. Falls ein Vorkaufsrecht besteht, den Notar vorab informieren, damit er die Mitteilung an die Gemeinde schnellstmöglich vorbereitet. Den Zeitplan für Kaufpreiszahlung und Übergabe so gestalten, dass die Negativzeugnis-Bearbeitungszeit (2-8 Wochen) berücksichtigt ist. Bei Verkäufen in Erhaltungssatzungsgebieten sollte auch geprüft werden, ob der vereinbarte Verwendungszweck (Eigennutzung vs. Vermietung) Auswirkungen auf die Vorkaufsrechts-Ausübung hat.

Vorkaufsrecht bei Erbbaurechtsgrundstücken: Sonderfall Fürth

Ein häufig übersehener Sonderfall: Erbbaurechtsgrundstücke. In Fürth und im Großraum Nürnberg gibt es eine Reihe von Grundstücken, die auf Erbbaurecht vergeben wurden - insbesondere ältere Stadtteile, Kirchengrundstücke und kommunale Wohnprojekte der Nachkriegszeit.

Bei Erbbaurechtsgrundstücken hat der Grundstückseigentümer (der Erbbaurechtsgeber - häufig die Kirche, die Stadt oder eine gemeinnützige Stiftung) nach § 33 ErbbauRG ein eigenes gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn das Erbbaurecht veräußert wird. Dieses Vorkaufsrecht ist unabhängig von den kommunalen Vorkaufsrechten nach BauGB.

Wenn ein Erbbaurecht in einem Fürther Erhaltungssatzungsgebiet liegt, können im Extremfall zwei Vorkaufsrechte gleichzeitig bestehen: das des Erbbaurechtgebers nach § 33 ErbbauRG und das der Stadt nach § 24 BauGB. Der Notar muss in diesem Fall beide Rechtsträger über den geplanten Verkauf informieren.

Vorkaufsrecht bei Erbengemeinschaften: Wenn Erben uneinig sind

Eine weitere Praxis-Fallgruppe: Erbengemeinschaften. Wenn mehrere Erben eine Immobilie geerbt haben und einer der Miterben seinen Anteil verkaufen möchte, haben die anderen Miterben nach § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses Recht ist vom kommunalen Vorkaufsrecht nach BauGB strikt zu trennen.

In der Praxis führt das zu komplizierten Mehrfach-Vorkaufsrechts-Konstellationen: Ein Miterbe verkauft seinen Anteil an einem Grundstück in einem Fürther Sanierungsgebiet. Die anderen Miterben haben ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB. Die Stadt hat möglicherweise ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB. Welches Vorkaufsrecht Vorrang hat, ist im Einzelfall juristisch zu klären - in der Regel geht das privatrechtliche Miterben-Vorkaufsrecht vor.

Vorkaufsrecht-Satzungen: Überblick für die gesamte Metropolregion

Nicht nur Fürth, auch Nürnberg und Erlangen haben in bestimmten Bereichen Vorkaufsrechtssatzungen erlassen oder Erhaltungssatzungsgebiete ausgewiesen:

Die Stadt Nürnberg hat im Stadtteil Gostenhof und in Teilen der Südstadt Erhaltungssatzungsgebiete nach § 172 BauGB ausgewiesen, die den Verdrängungsschutz für die Bestandsbevölkerung sichern sollen. Das kommunale Vorkaufsrecht gilt in diesen Gebieten.

Erlangen hat in der Innenstadt und im Bereich rund um die FAU ebenfalls Entwicklungs- und Sanierungsgebiete, für die Vorkaufsrechte bestehen können. Das Stadtplanungsamt Erlangen gibt auf Anfrage Auskunft.

Für Schwabach und die Landkreise (Roth, Nürnberger Land, Erlangen-Höchstadt) sind kommunale Vorkaufsrechte seltener - Erhaltungssatzungen gibt es typischerweise nur in den größeren Städten, nicht in Umlandgemeinden.

Wie Käufer das Vorkaufsrecht-Risiko einschätzen sollten

Käufer in Fürth, die eine Immobilie in einem möglichen Vorkaufsrechtsgebiet erwerben möchten, sollten das Thema frühzeitig in ihre Planungen einbeziehen. Das Vorkaufsrecht ist kein Hindernis für den Kauf - aber es erhöht die Planungsunsicherheit, da der Kauf erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist oder nach Ausstellung des Negativzeugnisses als rechtssicher gilt.

Für die Kaufpreisfindung bedeutet das: Der Kaufpreis sollte dem Verkehrswert entsprechen oder ihn nicht wesentlich übersteigen. Ein deutlich überteuerterer Kaufpreis erhöht das Risiko einer Kaufpreis-Beanstandung durch die Gemeinde und kann im Extremfall dazu führen, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss.

Kaufinteressenten können beim zuständigen Gutachterausschuss eine kostenpflichtige Wertauskunft anfordern. Diese Wertauskunft (nicht zu verwechseln mit dem Wertgutachten) gibt einen Orientierungsrahmen für den Verkehrswert des Objekts - und kann im Gespräch mit der Gemeinde hilfreich sein, wenn eine Kaufpreis-Beanstandung droht.

Eine erste kostenlose Orientierung liefert das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch - datenbasiert und ohne Termin, als erster Anhaltspunkt vor dem Gespräch mit dem Gutachterausschuss.

Fazit: Vorkaufsrecht selten ausgeübt, aber immer beachtenswert

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in der Praxis ein seltenes, aber bei Auftreten folgenreiches Instrument. Die meisten Grundstücksverkäufe in Fürth und der Metropolregion Nürnberg betreffen keine Vorkaufsrechtssatzungsgebiete - für diejenigen, die es tun, ist eine frühzeitige Klärung unerlässlich.

Eine aktuelle Marktwerteinschätzung hilft zu verstehen, ob der geplante Kaufpreis im Rahmen des Verkehrswerts liegt - was die Risiken einer Kaufpreis-Beanstandung minimiert. Das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch liefert diese Einschätzung für den Fürther Markt - datenbasiert und ohne Terminaufwand.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Oktober 2026.