Kaufpreisfälligkeit

Kaufpreisfälligkeit - Die Kaufpreisfälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Käufer einer Immobilie den vereinbarten Kaufpreis zahlen muss. Sie wird im notariellen Kaufvertrag geregelt und tritt in der Regel erst ein, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind - insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Vorliegen behördlicher Genehmigungen und die Lastenfreistellung. Der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit durch eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung mit.

Voraussetzungen der Fälligkeit

Der Notar stellt die Kaufpreisfälligkeit erst fest, wenn alle im Vertrag genannten Bedingungen erfüllt sind:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers: Diese schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder belastet
• Vorliegen etwaiger behördlicher Genehmigungen: z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde nach § 28 BauGB; ohne diesen kann kein Eigentumsübergang erfolgen
• Lastenfreistellungserklärung der finanzierenden Bank des Verkäufers: Zusage, die bestehende Grundschuld nach Kaufpreiseingang zu löschen
• Zustimmung des WEG-Verwalters bei Wohnungseigentum (sofern nach der Teilungserklärung erforderlich)

Erst wenn alle Punkte erledigt sind, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Das Schutzsystem stellt sicher, dass der Käufer zahlt, ohne Risiko zu tragen: Er bekommt eine lastenfreie, mit Vormerkung gesicherte Immobilie.

Zahlungsfrist und Folgen bei Verzug

Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung hat der Käufer in der Regel 10 bis 14 Tage Zeit, den Kaufpreis zu überweisen - meist auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer und dessen Bank. Zahlt der Käufer nicht fristgerecht, gerät er in Verzug. Der Verkäufer kann dann Verzugszinsen verlangen (gesetzlich 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) und nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten.

Umgekehrt darf der Käufer vor Fälligkeit nicht zur Zahlung gedrängt werden - der Verkäufer kann vor Fälligkeitsmitteilung keine Leistung verlangen. Wer vor der Fälligkeitsmitteilung zahlt (z. B. auf Druck des Verkäufers), hat keinen gesicherten Schutz und trägt das vollständige Insolvenzrisiko.

Vorfälligkeit und Vorzeitige Zahlung

Einige Kaufverträge sehen vor, dass der Käufer den Kaufpreis bereits vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen kann (Vorfälligkeit), sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind oder beide Parteien einig sind. Das Notaranderkonto sichert in solchen Fällen den Käufer: Der Notar hält das Geld treuhänderisch, bis alle Voraussetzungen erfüllt sind, und zahlt es erst dann an den Verkäufer aus. Ohne Notaranderkonto ist eine Vorfälligkeit riskant und sollte nur bei sehr guter Bonität und rechtlicher Beratung vereinbart werden.

Kaufpreisfälligkeit bei Bauträgerverträgen

Bei Neubaukäufen vom Bauträger gilt eine besondere Regelung: Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) schreibt vor, dass der Kaufpreis erst nach bestimmten Baufortschritten in Raten fällig wird. Die erste Rate ist beispielsweise erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach Baubeginn fällig; weitere Raten nach Rohbau, Innenausbau etc. Diese Ratenfälligkeit sichert den Käufer vor Vorauszahlungen ohne entsprechende Bauleistung.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, die Finanzierung so zu organisieren, dass die Bank den Kaufpreis innerhalb der Zahlungsfrist auszahlen kann. Informieren Sie Ihre Bank unmittelbar nach Beurkundung über den voraussichtlichen Fälligkeitszeitpunkt und stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen für die Auszahlung (Grundschuldbestellung, Versicherungsnachweis, Kontoauszüge) rechtzeitig eingereicht sind.

In Nürnberg dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt derzeit mehrere Wochen - nutzen Sie diese Zeit, um die Auszahlungsvoraussetzungen bei Ihrer Bank abzuklären und offene Unterlagen nachzureichen. Eine reibungslose Zahlung schafft gute Voraussetzungen für einen reibungslosen Übergabeprozess.

Häufig gestellte Fragen

Wann erhalte ich die Fälligkeitsmitteilung?

Die Fälligkeitsmitteilung kommt vom Notar, sobald alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung vergehen in der Praxis 4 bis 12 Wochen - abhängig von der Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts und der Bank des Verkäufers.

Kann ich den Kaufpreis in Raten zahlen?

Bei Bestandsimmobilien ist eine Ratenzahlung unüblich - der Kaufpreis wird in der Regel in einer Summe gezahlt. Bei Neubauten vom Bauträger erfolgt die Zahlung dagegen nach Baufortschritt gemäß MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) in bis zu sieben Raten. Individuelle Ratenzahlungsvereinbarungen sind möglich, müssen aber im Kaufvertrag geregelt werden.

Was ist ein Notaranderkonto?

Ein Notaranderkonto ist ein treuhänderisch verwaltetes Konto des Notars, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Notaranderkonten bieten zusätzliche Sicherheit, verursachen aber Gebühren und werden heute seltener genutzt - die Direktzahlung an den Verkäufer ist inzwischen Standard.

Was passiert, wenn der Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung nicht bezahlt wird?

Nach Ablauf der Zahlungsfrist gerät der Käufer automatisch in Verzug. Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und nach einer angemessenen Nachfristsetzung vom Kaufvertrag zurücktreten. Bei einem Rücktritt kann der Verkäufer Schadensersatz verlangen (z. B. für entgangene Mieteinnahmen, erneute Maklerkosten, Preisdifferenz bei Weiterverkauf). Die Auflassungsvormerkung muss dann gelöscht werden.

Welche Rolle spielt der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde bei der Fälligkeit?

Bei Grundstücksverkäufen prüft der Notar, ob der Gemeinde nach § 24 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht - etwa in Sanierungsgebieten, Umlegungsgebieten oder Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung. Die Gemeinde hat nach Eingang der Mitteilung zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben oder zu verzichten. Solange kein schriftlicher Verzicht der Gemeinde vorliegt, erteilt der Notar keine Fälligkeitsmitteilung. In Nürnberg betrifft das insbesondere Objekte in Stadtteilen mit Milieuschutzsatzung wie Gostenhof. Der Vorkaufsrechtsverzicht ist damit ein kritischer Meilenstein im Abwicklungsprozess; Käufer sollten ihn bei der Zeitplanung einkalkulieren. In der Regel dauert das Verfahren in Nürnberg zwei bis vier Wochen, kann sich aber verlängern, wenn die Gemeinde ergänzende Informationen anfordert.

Kaufpreisfälligkeit bei Teilzahlungen und Ratenkauf

Obwohl der klassische Immobilienkauf eine Einmalzahlung vorsieht, gibt es Situationen, in denen Ratenzahlungsvereinbarungen getroffen werden - etwa bei Familienmitgliedern oder bei besonderen wirtschaftlichen Konstellationen. Solche Vereinbarungen müssen im notariellen Kaufvertrag detailliert geregelt sein: Höhe und Fälligkeitstermine der einzelnen Raten, Verzugszinsregelungen, Absicherung des Verkäufers (z. B. durch Restkaufpreisvormerkung oder Rücktrittsvorbehalt) und Regelung des Besitzübergangs. Banken finanzieren Ratenkaufmodelle in der Regel nicht, da sie eine vollständige Grundschuldbestellung für die Erstvalutierung benötigen. Wer solche Vereinbarungen plant, sollte dies frühzeitig mit dem Notar und gegebenenfalls einem Steuerberater abstimmen, um ungewollte steuerliche Folgen zu vermeiden.

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