Fälligkeitsmitteilung

Fälligkeitsmitteilung ist das offizielle Schreiben des beurkundenden Notars an den Käufer einer Immobilie, das bestätigt, dass alle vertraglichen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Erst mit dieser Mitteilung wird der Kaufpreis fällig - und der Käufer ist zur Überweisung verpflichtet. Sie ist damit eines der wichtigsten Dokumente im Immobilienkaufprozess.

Voraussetzungen für die Fälligkeitsmitteilung

Der Notar prüft vor der Erteilung der Fälligkeitsmitteilung systematisch, ob alle im Kaufvertrag genannten Bedingungen erfüllt sind. Typischerweise gehören dazu:

1. Eintragung der Auflassungsvormerkung: Diese wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie schützt vor einer zwischenzeitlichen Belastung oder einem Doppelverkauf der Immobilie durch den Verkäufer.

2. Vorlage des Negativattests / Gemeindliches Vorkaufsrechtsverzicht: Gemeinden haben in bestimmten Konstellationen ein gesetzliches Vorkaufsrecht (z. B. bei Grundstücken in Sanierungsgebieten). Die Gemeinde muss schriftlich bestätigen, dass sie dieses Recht nicht ausübt.

3. Lastenfreiheit oder Einwilligung der Gläubiger: Bestehen auf der Immobilie noch Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers, muss die Bank des Verkäufers ihre Einwilligung zur Löschung erklärt haben.

4. Ggf. Baugenehmigungen und sonstige Genehmigungen: Bei bestimmten Käufen (z. B. landwirtschaftliche Flächen, Grundstücke in Sanierungsgebieten) sind behördliche Genehmigungen einzuholen.

5. Genehmigung des gesetzlichen Vertreters (bei Minderjährigen oder Betreuungskonstellationen)

Ablauf nach der Fälligkeitsmitteilung

Nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung läuft typischerweise folgender Prozess ab:

1. Käufer erhält die Mitteilung (per Post oder digital) mit Zahlungsfrist (meist 10-14 Tage)
2. Käufer überweist den Kaufpreis auf das vom Verkäufer genannte Konto (oder über Notaranderkonto)
3. Verkäufer bestätigt den Zahlungseingang
4. Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch
5. Übergabe der Immobilie (oft zeitgleich mit oder kurz nach Grundbucheintragung)

Dauer bis zur Fälligkeitsmitteilung: Typische Zeitspannen

Die Zeit zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung variiert je nach Fallkonstellation erheblich. Folgende Faktoren bestimmen die Dauer:

Grundbuchamt: Das Grundbuchamt muss die Auflassungsvormerkung eintragen. Je nach Auslastung dauert dies zwischen 1 und 6 Wochen. In Hochphasen des Immobilienmarkts war die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt Nürnberg gelegentlich auf 4 bis 6 Wochen angestiegen.

Gemeindliches Vorkaufsrecht: Die Gemeinde hat in der Regel zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu verzichten. In der Praxis gibt die Gemeinde das Negativattest häufig früher aus - aber die gesetzliche Frist gibt das Tempo vor.

Ablösung bestehender Grundschulden: Die Bank des Verkäufers muss die Löschungsunterlagen (Löschungsbewilligung) vorbereiten und an den Notar senden. Dieser Vorgang dauert bei manchen Instituten 2 bis 4 Wochen.

Sonderfälle: Bei Erbengemeinschaften, die eine Erbschaft noch nicht vollständig abgewickelt haben, oder bei fehlendem Erbschein kann sich die Fälligkeitsmitteilung erheblich verzögern.

In der Summe sollten Käufer in der Metropolregion Nürnberg mit einer Wartezeit von 4 bis 8 Wochen nach der Beurkundung rechnen, bevor die Fälligkeitsmitteilung eintrifft.

Was bedeutet Notaranderkonto und wann ist es sinnvoll?

In bestimmten Fällen wird der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern zunächst auf ein Notaranderkonto (auch: Treuhandkonto des Notars) eingezahlt. Der Notar gibt das Geld erst frei, wenn alle Bedingungen - insbesondere die Eigentumsumschreibung im Grundbuch - erfüllt sind.

Das Notaranderkonto bietet dem Käufer maximale Sicherheit: Er zahlt, ohne das Risiko einzugehen, dass der Verkäufer das Geld erhält, bevor die Eigentumsübertragung vollständig gesichert ist. Für den Verkäufer bedeutet es hingegen eine Verzögerung des Geldeingangs. Das Notaranderkonto wird in Deutschland seltener genutzt als in anderen Ländern, ist aber bei risikoreichen Transaktionen (z. B. Erbschaftsverkauf mit unklarer Rechtslage, Auslandsverkäufer) empfehlenswert.

Die Kosten für das Notaranderkonto belaufen sich auf ca. 0,2-0,5 % des verwalteten Betrags - bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro also 800 bis 2.000 Euro. Diese Kosten werden üblicherweise vom Käufer getragen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir erleben in der Begleitung von Immobilienkäufen in Nürnberg und der Metropolregion regelmäßig, dass die Zeit zwischen Beurkundung und Fälligkeitsmitteilung unterschätzt wird. In der Regel vergehen 4 bis 8 Wochen - bei Sanierungsgebieten oder landwirtschaftlichen Flächen auch länger.

Wir empfehlen Käufern, ihre Finanzierungsbestätigung der Bank bereits vor der Beurkundung einzuholen und die Auszahlungsbereitschaft mit der Bank zu koordinieren. Sprechen Sie mit Ihrer Bank darüber, wie lange es dauert, bis das Darlehen nach Anforderung tatsächlich ausgezahlt wird - manche Banken benötigen bis zu 5 Werktage Vorlaufzeit. Die in Nürnberg tätigen Notare bearbeiten die Voraussetzungen professionell und kommunizieren aktiv über den Fortschritt. Wir halten als Makler den Kontakt zu allen Beteiligten und informieren Sie, wenn sich Verzögerungen abzeichnen.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ich nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung nicht fristgerecht zahle?

Ab dem Tag der Fälligkeit befinden Sie sich im Zahlungsverzug. Der Verkäufer kann Verzugszinsen (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) verlangen und bei andauerndem Verzug unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten - was Sie schadensersatzpflichtig machen würde.

Kann der Käufer den Kaufpreis vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen?

Das ist rechtlich möglich, aber nicht empfehlenswert. Solange die Auflassungsvormerkung nicht im Grundbuch eingetragen ist, besteht das Risiko, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig belastet. Zahlen Sie immer erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, um sich rechtlich abzusichern.

Warum dauert es so lange bis zur Fälligkeitsmitteilung?

Die Hauptursachen sind die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt und der Gemeinde. Das Grundbuchamt Nürnberg ist für die ganze Region zuständig; in Hochphasen des Immobilienmarkts kann allein die Eintragung der Auflassungsvormerkung 3 bis 6 Wochen dauern. Dazu kommt die Frist für das gemeindliche Negativattest (bis zu 2 Monate) sowie die Aufbereitung der Löschungsunterlagen durch die Bank des Verkäufers.

Muss die Bank des Käufers die Fälligkeitsmitteilung einsehen?

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Viele Baufinanzierungsbanken verlangen die Fälligkeitsmitteilung als Auszahlungsvoraussetzung für das Darlehen - sie möchten sicher sein, dass der Kaufpreis tatsächlich fällig ist und die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen wurde, bevor sie das Darlehen auszahlen. Klären Sie dies vorab mit Ihrer finanzierenden Bank, damit Sie die Mitteilung schnellstmöglich weiterleiten können.

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