Flächenabweichung

Flächenabweichung bezeichnet die Differenz zwischen der im Kaufvertrag, Mietvertrag oder Exposé angegebenen Wohnfläche einer Immobilie und der tatsächlich vorhandenen, korrekt gemessenen Wohnfläche. Flächenabweichungen können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben - sowohl beim Kauf als auch bei der Vermietung.

Rechtliche Bedeutung beim Kauf

Beim Immobilienkauf ist die im Exposé oder Kaufvertrag genannte Wohnfläche eine wesentliche Vertragsgrundlage. Weicht die tatsächliche Fläche davon ab, spricht man von einem Sachmangel im Sinne des § 434 BGB:

Toleranzgrenzen: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Flächenabweichung von bis zu 10 % im Kaufrecht in der Regel kein Gewährleistungsrecht begründet. Erst ab einer Abweichung von mehr als 10 % kann der Käufer Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Kaufvertrag verlangen.

Arglistige Täuschung: Wurde die tatsächliche Fläche vom Verkäufer bewusst falsch angegeben, entfällt der Toleranzbereich - der Käufer kann dann auch bei kleineren Abweichungen Ansprüche geltend machen.

Kaufpreisminderung: Beträgt die gemessene Fläche z. B. nur 85 m² statt der angegebenen 100 m² (15 % Abweichung), kann der Käufer den Kaufpreis anteilig um 15 % mindern.

Flächenabweichung im Mietrecht

Im Mietrecht gelten abweichende Regeln:

• Auch eine Abweichung von weniger als 10 % kann im Mietrecht zur Mietminderung berechtigen, wenn die tatsächliche Fläche erheblich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (BGH, Urteil 2004)
• Bei einer Abweichung von mehr als 10 % hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung um den entsprechenden Prozentsatz sowie ggf. auf Rückforderung überzahlter Miete (bis zur Verjährungsgrenze: 3 Jahre)

Wohnflächenberechnung - die korrekte Methode

Die korrekte Wohnfläche einer Immobilie wird in Deutschland nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet (gilt für Wohnraum) oder alternativ nach DIN 277. Die Methoden liefern teilweise unterschiedliche Ergebnisse:

Messmethode	Typisch für	Besonderheit
WoFlV	Wohnraum, Sozialwohnungen	Teilflächen (Balkon, Terrasse, Loggia) nur 25-50 %
DIN 277	Gewerbliche Objekte	Alle Grundrissflächen voll angerechnet
GIF-Richtlinie	Büro, Gewerbe	Spezifische Gewerbestandards

Häufige Ursachen von Flächenabweichungen

Flächenabweichungen entstehen in der Praxis aus verschiedenen Gründen:

Dachschrägen: Unter Dachschrägen dürfen Flächen mit weniger als 1 Meter lichter Höhe nach WoFlV gar nicht und Flächen zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte angerechnet werden. Bei Dachgeschosswohnungen führt eine falsche Messung hier besonders häufig zu überhöhten Flächenangaben.

Raumhöhe: Räume, die nicht die Mindestdeckenhöhe für Aufenthaltsräume erfüllen (in Bayern mind. 2,40 m), dürfen nicht als vollwertige Wohnfläche vermarktet werden.

Keller und Nebenräume: Kellerräume, unbeheizbare Abstellräume oder Fahrradkeller zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche nach WoFlV, auch wenn sie zum Teil von Eigentümern irrtümlich mitgezählt werden.

Wandstärken: Je nach Berechnungsmethode werden Wandstärken unterschiedlich behandelt. WoFlV rechnet bis zur Innenseite der Außenwände, DIN 277 bis zur Außenkante.

Balkone: Nach WoFlV werden Balkone grundsätzlich zu 25 % angerechnet, in Ausnahmefällen (besonders hochwertige Ausstattung, Südlage) bis zu 50 %. Viele ältere Exposés haben Balkonflächen zu 100 % angerechnet.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Käufern, bei Objekten in Nürnberg die angegebene Wohnfläche vor dem Kauf eigenständig nachzumessen oder durch einen Sachverständigen messen zu lassen - insbesondere bei älteren Gründerzeit- und Nachkriegsbauten, bei denen häufig Dachschrägen, niedrige Decken oder umgewidmete Flächen die korrekte Wohnflächenberechnung beeinflussen. Wir legen in unseren Exposés stets die nach WoFlV gemessene Wohnfläche zugrunde und weisen auf Messungenauigkeiten transparent hin. Bei Streitigkeiten über Wohnflächen in Nürnberg können der Gutachterausschuss oder ein privater Sachverständiger eine rechtssichere Messung durchführen. Besonders bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern der 1960er bis 1980er Jahre, die oft nach alter II. BV berechnet wurden, empfehlen wir eine Neuberechnung vor dem Verkauf.

Häufig gestellte Fragen

Ab wann habe ich als Käufer in Nürnberg Anspruch auf Kaufpreisminderung wegen Flächenabweichung?

Ab einer Abweichung von mehr als 10 % zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche. Darunter liegt die Toleranzgrenze des BGH, die im Kaufrecht gilt.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Ja, aber nur anteilig. Nach WoFlV wird ein Balkon in der Regel zu 25-50 % der Wohnfläche angerechnet, je nach Ausstattung und Ausrichtung. Ein überdachter Balkon (Loggia) wird oft zu 50 % angerechnet.

Muss der Verkäufer die Fläche des Objekts garantieren?

Nicht automatisch. Die im Exposé genannte Fläche ist in der Regel eine “ca.”-Angabe ohne Garantie. Soll die Fläche verbindlich garantiert werden, muss dies ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart werden.

Was kostet eine professionelle Wohnflächenmessung?

Ein zertifiziertes Aufmaß durch einen Sachverständigen kostet je nach Objektgröße und Anbieter typischerweise 150 bis 400 Euro. Diese Investition ist gut angelegtes Geld - insbesondere wenn der Kaufpreis im sechsstelligen Bereich liegt und eine Flächenabweichung von 10 % Tausende von Euro ausmachen kann.

Welche Konsequenzen hat eine Flächenabweichung bei laufenden Mietverhältnissen?

Stellt ein Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses fest, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, hat er das Recht, die Miete rückwirkend zu mindern und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern - sofern die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Die Verjährungsfrist für die Rückforderung beträgt drei Jahre ab Kenntnis des Mieters von der Abweichung. Bei einer Wohnung mit vertraglich vereinbarter Fläche von 80 Quadratmetern und einer tatsächlichen Fläche von 70 Quadratmetern (12,5 % Abweichung) und einer Nettokaltmiete von 900 Euro pro Monat kann der Mieter eine monatliche Minderung von rund 112 Euro geltend machen sowie im Rahmen der Verjährung bis zu drei Jahre Rückforderungsansprüche stellen - was sich auf über 4.000 Euro summieren kann. Vermieter in Nürnberg, die unsicher über die korrekt berechnete Wohnfläche ihrer Objekte sind, sollten diese vor einer Vermietung professionell aufmessen lassen. Besonders bei Wohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren, die ursprünglich nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) gemessen wurden, weichen die alten Flächenangaben häufig von einer heutigen WoFlV-Berechnung ab. Eine vorausschauende Flächenprüfung schützt vor späteren Mietstreitigkeiten.

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