Freigabeerklärung

Freigabeerklärung ist eine Erklärung eines Gläubigers - meist einer Bank oder Bausparkasse - mit der er auf ein bestehendes Sicherungsrecht (insbesondere eine Grundschuld oder Hypothek) an einer Immobilie ganz oder teilweise verzichtet und damit die Löschung im Grundbuch ermöglicht. Im Immobilienkauf ist die Freigabeerklärung ein entscheidendes Dokument: Ohne sie kann eine mit einer Grundschuld belastete Immobilie nicht lastenfreigestellt und nicht an den Käufer übergeben werden.

Freigabeerklärung im Kontext des Immobilienkaufs

Wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkauft und noch ein laufendes Darlehen mit eingetragener Grundschuld besteht, gibt es grundsätzlich zwei Wege:

1. Ablösung der Grundschuld: Der Käufer zahlt den Kaufpreis; der Verkäufer tilgt das Darlehen und die Bank gibt die Grundschuld frei. Der Notar beantragt die Löschung im Grundbuch.
2. Übernahme der Grundschuld: Der Käufer übernimmt das Darlehen des Verkäufers, was die Zustimmung der Bank erfordert.

In der Praxis läuft Variante 1 am häufigsten ab. Der Notar holt vor Kaufpreisfälligkeit eine Freigabezusage der Bank ein, in der diese bestätigt, dass sie die Grundschuld nach Zahlungseingang des Ablösebetrags freigibt.

Inhalt und Form der Freigabeerklärung

Eine Freigabeerklärung enthält typischerweise:

• Bezeichnung der eingetragenen Grundschuld (Abteilung III des Grundbuchs)
• Ablösebetrag inkl. Vorfälligkeitsentschädigung (falls Darlehen noch nicht endfällig)
• Kontonummer für die Zahlung
• Frist für den Zahlungseingang
• Erklärung, dass die Grundschuld nach Zahlung zur Löschung freigegeben wird

Die Freigabeerklärung selbst ist formfrei möglich; für die Löschungsbewilligung im Grundbuch ist jedoch die notarielle Beglaubigung der Bankunterschrift erforderlich. In der Praxis übermittelt die Bank dem Notar entweder eine bereits beglaubigte Löschungsbewilligung oder eine formlose Freigabezusage, aus der der Notar die formelle Löschungsbewilligung ableitet.

Freigabeerklärung und Kaufpreisfälligkeit

Der Notar stellt die Kaufpreisfälligkeit erst fest, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind - unter anderem die Freigabezusage der Bank. Dies schützt den Käufer: Er zahlt den Kaufpreis nur, wenn sichergestellt ist, dass er eine lastenfreie Immobilie erhält. Die zeitliche Koordination zwischen Freigabeerklärung, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung ist eine der zentralen Aufgaben des Notars.

Typischerweise läuft der Prozess so ab: Der Notar übersendet der Bank des Verkäufers den Kaufvertrag und bittet um Ausstellung einer Freigabezusage. Die Bank bestätigt, dass sie die Grundschuld nach Eingang eines bestimmten Betrags auf ein festgelegtes Konto freigibt. Erst wenn diese Bestätigung vorliegt, erteilt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Nach Zahlungseingang bestätigt die Bank die Freigabe, und die Löschung wird vom Notar beim Grundbuchamt beantragt.

Teilfreigabe bei mehrfach belasteten Objekten

Ist eine Immobilie mit mehreren Grundschulden belastet - zum Beispiel aus einem Erstdarlehen und einem Nachrangelement - ist eine Teilfreigabe erforderlich. Die Bank kann einzelne Grundschulden freigeben, während andere bestehen bleiben (z. B. weil der Käufer eine Grundschuld übernimmt). In solchen Konstellationen ist die Koordination zwischen mehreren Gläubigern besonders aufwendig und sollte frühzeitig eingeleitet werden.

Auch bei Teilverkäufen von Grundstücken kommt die Teilfreigabe vor: Wird ein Flurstück aus einem größeren Grundstück abgeteilt und verkauft, muss die finanzierende Bank das zu verkaufende Teilstück aus der Grundschuld entlassen, ohne das verbleibende Grundstück als Sicherheit freizugeben. Die Bank prüft dabei, ob das verbleibende Beleihungsobjekt ausreichende Sicherheit für das bestehende Darlehen bietet.

Vorfälligkeitsentschädigung als häufiger Streitpunkt

Wenn das Darlehen noch innerhalb der Zinsbindungsfrist läuft, verlangt die Bank regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen. Diese kann erheblich sein - bei einem noch langen Restlauf und hohem Darlehensvolumen schnell mehrere zehntausend Euro. Verkäufer müssen diesen Betrag bei der Nettoerlösberechnung abziehen. Wir empfehlen, die voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung schon vor der Verkaufsentscheidung bei der Bank anzufragen, um den erzielbaren Nettoerlös realistisch einschätzen zu können.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Verkäufer in Nürnberg und Franken sollten die Freigabeprozedur ihrer Bank frühzeitig einleiten. Manche Banken - insbesondere größere Filialbanken - benötigen mehrere Wochen, um eine Freigabezusage zu erstellen, insbesondere wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst wird und eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen ist. Regional tätige Sparkassen und Volksbanken sind hier oft schneller und verfügen über direktere Ansprechpartner vor Ort.

Wir empfehlen unseren Verkäufern, direkt nach dem Notartermin die Bank zu informieren, damit die Freigabeerklärung rechtzeitig vorliegt und die Kaufpreisfälligkeit nicht verzögert wird. In einem aktuellen Vermittlungsfall haben wir durch frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Sparkasse Nürnberg eine Verzögerung von mehreren Wochen verhindert - und dem Verkäufer damit pünktlich seinen geplanten Umzugstermin gesichert.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich meine Immobilie verkaufe?

Das hängt von den Darlehenskonditionen ab. Läuft das Darlehen noch innerhalb der Zinsbindungsfrist, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen. Diese kann erheblich sein und muss bei der Kalkulation des Nettoverkaufserlöses berücksichtigt werden. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist oder bei variablen Darlehen entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel.

Was ist der Unterschied zwischen Freigabeerklärung und Löschungsbewilligung?

Die Freigabeerklärung ist die schuldrechtliche Zusage der Bank, auf ihr Sicherungsrecht zu verzichten. Die Löschungsbewilligung ist die formelle Erklärung, die dem Grundbuchamt vorgelegt wird, um die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Beides ist für eine vollständige Lastenfreistellung erforderlich. In der Praxis übermittelt die Bank dem Notar oft ein Schreiben, das beides in einem Dokument vereint.

Kann ein Käufer die Grundschuld des Verkäufers übernehmen?

Ja, wenn die Bank des Verkäufers dies genehmigt und der Käufer die Bonitätsanforderungen erfüllt. In der Praxis ist eine Übernahme selten sinnvoll, da der Käufer in der Regel eine eigene Finanzierung zu aktuellen Konditionen bevorzugt. Ausnahme: Das bestehende Darlehen hat besonders günstige Altkonditionen, die der Käufer übernehmen möchte - in Zeiten gestiegener Zinsen kann das ein interessantes Szenario sein.

Was passiert, wenn die Bank die Freigabe verweigert?

Die Bank ist rechtlich verpflichtet, eine Freigabe zu erteilen, wenn der vereinbarte Ablösebetrag vollständig bezahlt wird. Eine unbegründete Verweigerung ist nicht zulässig. Sollte die Bank dennoch Schwierigkeiten machen, kann der Notar oder ein Rechtsanwalt die Freigabe notfalls gerichtlich durchsetzen. In der Praxis kommt eine vollständige Verweigerung kaum vor - häufiger sind Verzögerungen bei der Bearbeitung, die durch frühzeitige Kommunikation vermieden werden können.

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