Formmangel

Formmangel bezeichnet die Nichtbeachtung einer gesetzlich oder vertraglich vorgeschriebenen Form bei der Abgabe einer Willenserklärung oder beim Abschluss eines Vertrags. Im Immobilienrecht hat der Formmangel besondere Bedeutung, da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) für Grundstückskaufverträge zwingend die notarielle Beurkundung vorschreibt (§ 311b BGB). Ein Vertrag, der diese Form nicht erfüllt, ist grundsätzlich nichtig.

Die notarielle Beurkundungspflicht und ihre Folgen

Jede Vereinbarung über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts muss notariell beurkundet werden. Das umfasst auch Nebenabreden wie Kaufpreisreduktionen, Sonderausstattungen oder Übergabetermine, die mündlich oder per E-Mail getroffen werden. Werden solche Nebenabreden nicht in den Kaufvertrag aufgenommen, sind sie wegen Formmangels unwirksam. Werden sie bewusst aus dem Kaufvertrag herausgehalten, um etwa Grunderwerbsteuer zu sparen, spricht man von einer „schwarzen Abrede” - ein strafrechtlich relevantes Steuerdelikt.

Was muss beurkundet werden?

Im Immobilienrecht gilt der Grundsatz der Vollständigkeit der Beurkundung. Alles, was zum Inhalt des Kaufvertrags gehört oder von den Parteien als Teil des Geschäfts vereinbart wird, muss in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. Das betrifft insbesondere:

• Den Kaufpreis und alle geldwerten Nebenleistungen
• Vereinbarungen über den Übergabetermin
• Die Übernahme von Einrichtungsgegenständen oder Inventar, wenn diese einen erheblichen Wert haben
• Zusagen über bauliche Maßnahmen des Verkäufers vor der Übergabe
• Regelungen zur Aufteilung von Lasten und Gefahrenübergang

Selbst eine E-Mail, in der der Kaufpreis nach der Beurkundung reduziert wird, kann den Kaufvertrag gefährden, wenn sie nicht nachträglich notariell beurkundet wird.

Heilung eines Formmangels

Das BGB kennt in § 311b Abs. 1 Satz 2 eine sogenannte Heilungsvorschrift: Ein wegen Formmangels nichtiger Grundstückskaufvertrag wird nachträglich gültig (geheilt), wenn Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) und Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen werden. Diese Heilung setzt voraus, dass beide Parteien freiwillig und in Kenntnis des Mangels die Übereignung vollziehen. In der Praxis ist die Heilung die Ausnahme; im Normalfall muss der mangelhafte Vertrag durch einen ordnungsgemäß beurkundeten Vertrag ersetzt werden.

Formmangel bei anderen immobilienrelevanten Erklärungen

Auch jenseits des Kaufvertrags können Formmangel auftreten:

• Schenkungsversprechen über Grundstücke: Ebenfalls beurkundungspflichtig nach § 518 BGB
• Bürgschaftserklärungen: Schriftform erforderlich (§ 766 BGB); mündliche Bürgschaften sind nichtig
• Mietverträge über mehr als ein Jahr: Müssen schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB); anderenfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und können jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Praxis versuchen Käufer und Verkäufer gelegentlich, Preisabsprachen oder mitverkaufte Einrichtungsgegenstände gesondert außerhalb des Kaufvertrags zu regeln. Wir raten dringend davon ab: Alle wertrelevanten Vereinbarungen gehören in den notariellen Kaufvertrag. Nürnberger Notare sind in solchen Fragen sehr sensibel und werden entsprechende Hinweise geben. Im Zweifel ist eine rechtliche Beratung durch einen in Bayern zugelassenen Notar oder Rechtsanwalt die richtige Wahl. Gelegentlich beobachten wir in der Praxis, dass Parteien mündlich vereinbarte Zusagen des Verkäufers (z. B. Beseitigung eines Mangels vor Übergabe) nicht in den Kaufvertrag aufnehmen - und dann im Streitfall keine rechtlich durchsetzbare Grundlage haben. Wer solche Zusagen schriftlich im Kaufvertrag verankert, ist auf der sicheren Seite.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag wirklich nichtig?

Ja, vollständig. Ein ohne Notar geschlossener Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung ist nach § 311b BGB nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung. Auch Anzahlungen, die auf Basis eines solchen Vertrags geleistet wurden, können zurückverlangt werden.

Was passiert, wenn eine Nebenabrede zum Kaufvertrag formmangelhaft ist?

Wenn eine Nebenabrede, die den Kaufpreis oder wesentliche Vertragsbedingungen betrifft, nicht beurkundet wurde, kann der gesamte Kaufvertrag nichtig sein - nicht nur die Nebenabrede. Dies hängt davon ab, ob die Parteien das Gesamtgeschäft auch ohne die Nebenabrede so geschlossen hätten.

Kann ich als Käufer auf Formmangel berufen, um vom Kauf zurückzutreten?

Grundsätzlich kann sich jede Partei auf die Nichtigkeit eines Vertrags wegen Formmangels berufen. Allerdings kann das widersprüchliche Verhalten (venire contra factum proprium) im Einzelfall dazu führen, dass eine Berufung auf den Formmangel als rechtsmissbräuchlich gilt. Lassen Sie sich in solchen Fällen rechtlich beraten.

Gilt die Beurkundungspflicht auch für Vorverträge und Reservierungsvereinbarungen?

Ja. Wenn ein Vorvertrag die Parteien bereits verbindlich zum Abschluss eines Kaufvertrags verpflichtet, ist er ebenfalls beurkundungspflichtig. Unverbindliche Reservierungsvereinbarungen ohne rechtlich bindenden Charakter sind hingegen formfrei möglich - aber in ihrer Rechtswirkung entsprechend begrenzt.

Was gilt bei E-Mail-Vereinbarungen über Kaufpreisänderungen nach der Beurkundung?

Eine per E-Mail vereinbarte Kaufpreisreduzierung nach der notariellen Beurkundung ist wegen Formmangels unwirksam. Die Parteien müssen solche Änderungen in einem notariell beurkundeten Nachtrag zum Kaufvertrag festhalten. Wird eine solche Nebenabrede bewusst formlos gehalten, um steuerliche Vorteile zu erschleichen - etwa durch Aufteilung des Kaufpreises auf Möbel oder Einbauten, um Grunderwerbsteuer zu sparen -, handelt es sich um eine sogenannte schwarze Abrede, die strafrechtlich als Steuerhinterziehung gewertet werden kann. Nürnberger Notare und die Finanzbehörden Bayern achten auf solche Konstruktionen sehr genau.

Formmangel und Grunderwerbsteuer: ein häufiges Praxisrisiko

Ein Sonderfall des Formmangels liegt vor, wenn Parteien einen Teil des Kaufpreises absichtlich außerhalb des notariellen Kaufvertrags vereinbaren - zum Beispiel durch einen separaten „Kaufvertrag über Inventar” in Höhe von 30.000 Euro, während der offizielle Kaufpreis für das Grundstück entsprechend gesenkt wird. Diese Konstruktion ist bei den Finanzämtern bekannt und wird als Gestaltungsmissbrauch gewertet: Beide Kaufpreisanteile werden addiert und als vollständige Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Zusätzlich drohen Bußgelder und strafrechtliche Folgen wegen Steuerhinterziehung.

In der Metropolregion Nürnberg beobachtet die my-home.de Redaktion, dass entsprechende Gestaltungen vor allem bei hochwertigen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern im Bereich des Nürnberger Stadtzentrums auftreten. Wer solche Vereinbarungen eingeht, riskiert nachträgliche Steuernachforderungen zuzüglich Zinsen - eine deutlich teurere Lösung als die ehrliche Kaufpreisangabe im notariellen Vertrag.

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