Löschung der Grundschuld: So läuft der Ablauf ab

Wer seinen Immobilienkredit vollständig abgezahlt hat, trägt oft noch jahrelang eine Grundschuld im Grundbuch - ohne es zu merken oder die nächsten Schritte zu kennen. In Fürth, der Kleeblattstadt mit einem stabilen Immobilienmarkt zwischen Nürnberg und dem südlichen Landkreis, betrifft das tausende Eigentümer. Der Ablauf zur Löschung der Grundschuld ist klar geregelt, führt aber durch mehrere Stationen bei Bank, Notar und Grundbuchamt, die Zeit und Kosten verursachen - und die man kennen sollte, um keine unnötigen Verzögerungen zu riskieren.

Was ist eine Grundschuld und warum bleibt sie nach Rückzahlung bestehen?

Die Grundschuld ist das bei weitem häufigste Sicherungsinstrument bei Immobilienkrediten in Deutschland. Sie wird im dritten Abschnitt (Abteilung III) des Grundbuchs eingetragen und gibt der kreditgebenden Bank das Recht, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zu verwerten - konkret durch Zwangsversteigerung. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das für jeden einsehbar ist: Kaufinteressenten, andere Banken und Gerichte sehen die eingetragene Grundschuld.

Der entscheidende rechtliche Punkt: Die Grundschuld ist im deutschen Recht abstrakt. Sie ist rechtlich unabhängig von der zugrundeliegenden Darlehensforderung. Das bedeutet, sie erlischt nicht automatisch mit der letzten Kreditrate. Der Kredit kann vollständig zurückgezahlt sein, aber im Grundbuch steht weiterhin die Grundschuld - als Belastung für die Immobilie sichtbar.

Nach vollständiger Rückzahlung hat der Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber der Bank auf Erteilung einer Löschungsbewilligung. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Sicherungsabrede (auch: Sicherungszweckerklärung), die beim Kreditabschluss zwischen Kreditnehmer und Bank unterzeichnet wurde. Die Bank ist verpflichtet, die Löschungsbewilligung zu erteilen, sobald kein gesicherter Anspruch mehr besteht und alle Nebenkosten (Kontoführungsgebühren, offene Zinsen) beglichen sind.

Solange die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, erscheint die Immobilie belastet - auch wenn kein Kredit mehr dahintersteht. Das kann bei einem Verkauf zu Rückfragen durch Käufer und deren Finanzierungsbanken führen, Kaufpreisverhandlungen erschweren und in einigen Fällen den Verkaufsprozess um mehrere Wochen verzögern. In Fürth, wo der lebhafte Bestandsmarkt im mittleren Preissegment rasche Abwicklungen erwartet, ist das besonders relevant.

Schritt für Schritt: Der vollständige Löschungsablauf

Die Löschung einer Grundschuld in Bayern folgt einem strukturierten Ablauf mit klaren Verantwortlichkeiten und typischen Zeitspannen pro Station.

Schritt	Zuständig	Typische Dauer	Kosten
Antrag auf Löschungsbewilligung bei der Bank stellen	Eigentümer (formlos, schriftlich)	sofort	keine
Ausstellung Löschungsbewilligung durch Bank	Gläubigerbank	2-6 Wochen	keine (Rechtspflicht)
Weiterleitung der Bewilligung an Notar	Eigentümer oder direkt Bank an Notar	1-3 Tage	keine
Notarielle Beglaubigung der Bewilligung	Notar	1-2 Wochen	nach GNotKG
Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt	Notar	sofort nach Beglaubigung	Grundbuchgebühr
Prüfung und Eintragung der Löschung	Grundbuchamt Fürth	2-6 Wochen	-
Übersendung des aktualisierten Grundbuchauszugs	Grundbuchamt an Notar, Notar an Eigentümer	1-2 Wochen	ggf. Auszugsgebühr

Quelle: GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz), Grundbuchordnung (GBO § 29), Bearbeitungszeiten Grundbuchamt Fürth, Stand Q1/Q2 2026.

Ein wichtiger Praxishinweis: Banken stellen Löschungsbewilligungen heute häufig digital als PDF aus. Für das Grundbuchamt müssen sie jedoch in Papierform mit notarieller Beglaubigung vorgelegt werden. Das GBO § 29 schreibt öffentlich beglaubigte Erklärungen vor - eine einfache Kopie, ein unbeglaubigter Ausdruck oder eine eingescannte Unterschrift reichen nicht aus. Der Notar nimmt das Original der Bank entgegen und beglaubigt es.

Notarkosten nach GNotKG: Konkrete Beispielrechnungen

Die Notargebühren für die Grundschuldlöschung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das 2013 das alte Gerichtskostengesetz für Notarkosten abgelöst hat. Die Grundlage ist der Geschäftswert, also die Höhe der eingetragenen Grundschuld.

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Konkrete Gebührenbeispiele für Grundschulden in Fürth:

Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro beträgt die einfache Notargebühr nach Tabelle B GNotKG ca. 207 Euro. Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung berechnet der Notar 0,2 Gebühren (41 Euro) zuzüglich MwSt und Auslagenpauschale - insgesamt ca. 80-130 Euro. Für die Einreichung beim Grundbuchamt kommt eine weitere Gebühr von ca. 0,3 bis 0,5 der einfachen Gebühr hinzu. Gesamtkosten bei 100.000 Euro Grundschuld: typisch 200-350 Euro.

Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro steigen die Gesamtkosten auf etwa 450-700 Euro. Bei 400.000 Euro liegen sie bei ca. 650-950 Euro. Notare in Bayern sind an die gesetzlichen Gebührentabellen gebunden und dürfen nicht rabattieren - es gibt jedoch zwischen verschiedenen Notarbüros Unterschiede durch Auslagenpauschalen und Zusatzgebühren für komplexe Fälle.

Neben den Notarkosten fallen Grundbuchgebühren an, die vom Grundbuchamt direkt an das Gericht abgeführt werden. Diese richten sich ebenfalls nach dem GNotKG und liegen in ähnlicher Größenordnung wie die Notargebühr.

Eigentümergrundschuld: Wann die Löschung warten kann

Nicht immer ist die sofortige Löschung der sinnvollste Schritt. Nach der Rückzahlung des Kredits und Ausstellung der Löschungsbewilligung kann der Eigentümer entscheiden: Löschen oder als Eigentümergrundschuld stehen lassen?

Die Eigentümergrundschuld steht im Grundbuch, aber formal zugunsten des Eigentümers selbst. Diese Konstruktion hat einen konkreten Vorteil: Die Grundschuld kann für eine spätere Finanzierung wiederverwertet werden, ohne dass neue Grundbuchgebühren für eine Neueintragung anfallen. Wer mittelfristig plant, das Objekt energetisch zu sanieren und dafür einen KfW- oder BAFA-Kredit aufzunehmen, kann die bestehende Grundschuld der neuen Bank als Sicherheit abtreten. Das spart Kosten - eine Neueintragung einer Grundschuld von beispielsweise 200.000 Euro würde Notar- und Grundbuchkosten von ca. 700-1.100 Euro verursachen.

Beim Verkauf der Immobilie muss die Grundschuld hingegen in aller Regel gelöscht werden. Käufer und deren Finanzierungsbanken bestehen darauf, dass das Grundbuch bei der Eigentumsübertragung frei von Fremdrechten ist. In Fürth ist es deshalb üblich, die Löschung der Grundschuld als Teil des Kaufvertragsprozesses zu organisieren: Die Löschungsbewilligung wird vom Notartreuhandkonto aus beantragt und die Löschung mit der Eigentumsumschreibung koordiniert.

Häufige Fehler im Löschungsverfahren

In der Praxis der Nürnberger und Fürther Notarbüros tauchen bei der Grundschuldlöschung regelmäßig die gleichen Probleme auf:

Veraltete Bankdaten: Nach Bankfusionen oder Übernahmen (etwa Sparkassen, die Immobilienkredite an andere Institute übertragen haben) ist die ursprünglich eingetragene Gläubigerbank nicht mehr Inhaberin der Grundschuld. Der Eigentümer muss zunächst recherchieren, wer der aktuelle Inhaber der Grundschuld ist - erst der aktuelle Inhaber kann die Löschungsbewilligung erteilen.

Fehlende Vollmachten bei Gesamtschulden: Bei mehreren Kreditnehmern (z.B. Ehepaar als gemeinsame Darlehensnehmer) müssen alle Kreditnehmer dem Löschungsantrag zustimmen. In Scheidungssituationen kann das zu Verzögerungen führen.

Teilabtretungen der Grundschuld: Wenn die Bank die Grundschuld zu Refinanzierungszwecken an eine Pfandbriefbank oder ein Verbriefungsvehikel abgetreten hat, muss die Löschungsbewilligung vom aktuellen Grundschuldinhaber erteilt werden - was den Löschungsvorgang erheblich verlängern kann.

Lokale Nuance: Fürth, die Kleeblattstadt

Fürth - die Kleeblattstadt im Westen der Metropolregion Nürnberg - hat einen lebhaften Immobilienmarkt, der sich in den letzten Jahren als eigenständige Größe neben dem Nürnberger Markt etabliert hat. Kaufpreise für Einfamilienhäuser lagen laut Gutachterausschuss Fürth (Jahresbericht 2025) bei 2.600-4.200 €/m² Wohnfläche, mit klaren Unterschieden zwischen den Stadtteilen. Beliebte Lagen wie Ronhof, Poppenreuth und die gründerzeitliche Südstadt liegen am oberen Ende; Bereiche entlang der Bahntrassen und in der Nordstadt günstiger.

Das Grundbuchamt Fürth ist für das gesamte Stadtgebiet Fürth sowie Teile des Landkreises Fürth zuständig. Nach aktuellen Informationen von Fürther Notaren liegen die Bearbeitungszeiten für Grundbucheintragungen und Löschungen zwischen 2 und 6 Wochen - im bayerischen Vergleich ein mittleres Niveau. Wer in Fürth verkaufen möchte, sollte die Grundschuldlöschung mindestens 8 bis 10 Wochen vor dem angestrebten Beurkundungstermin beim Kaufvertrag anstoßen, um keine Verzögerungen zu riskieren.

Digitalisierung beim Grundbuchamt: Aktuelle Entwicklungen

Bayern hat in den letzten Jahren den digitalen Zugang zum Grundbuch schrittweise ausgebaut. Über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) können Notare in Fürth mittlerweile Anträge digital an das Grundbuchamt übermitteln - was die Bearbeitungszeit in einigen Fällen auf unter 3 Wochen reduziert hat. Für Eigentümer ist der direkte digitale Zugang zum Grundbuch über die Plattform „Grundbuch Online” des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) möglich - ein aktueller Grundbuchauszug kann innerhalb von Minuten online abgerufen werden.

Der elektronische Grundbuchauszug hat denselben Beweiswert wie ein papierbasierter Ausdruck und wird von Banken, Notaren und Gerichten anerkannt. Für Eigentümer, die prüfen möchten, ob eine alte Grundschuld noch eingetragen ist oder wer aktuell als Gläubiger im Grundbuch steht, ist der Online-Abruf die schnellste Möglichkeit zur Selbstauskunft - ohne auf einen Termin beim Grundbuchamt zu warten. Das Eigenkapitalpapier im Grundbuch - etwa eine noch eingetragene, aber bereits schuldenfreie Grundschuld - ist für Käufer oder ihre Finanzierungsbanken durch den Online-Auszug sofort sichtbar. Ein weiterer Grund, die Löschung nach Kreditrückzahlung nicht auf die lange Bank zu schieben.

Fazit für Eigentümer in Fürth

Die Löschung der Grundschuld nach vollständiger Kreditrückzahlung ist ein gut überschaubarer, aber zeitintensiver Verwaltungsvorgang mit klaren Kostenpositionen. Die wichtigsten Punkte: Löschungsbewilligung von der Bank anfordern, notariell beglaubigen lassen und beim Grundbuchamt einreichen - und dabei realistische 8 bis 12 Wochen Vorlaufzeit einplanen. Notarkosten nach GNotKG sind gesetzlich geregelt und transparent kalkulierbar, sodass es keine bösen Überraschungen gibt.

Wer die Immobilie in absehbarer Zeit verkaufen möchte, sollte den Löschungsvorgang proaktiv und rechtzeitig anstoßen. In der Praxis am Fürther Immobilienmarkt erleben Verkäufer immer wieder, dass der Kaufvertrag-Notartermin wegen einer noch nicht gelöschten Grundschuld verschoben werden muss - mit Folgekosten durch verlängerte Überbrückungsfinanzierungen, Verzugszinsen und unzufriedene Kaufinteressenten. Das Wertermittlungs-Tool von leadmarkt.ch gibt einen schnellen Überblick über den aktuellen Verkehrswert Ihrer Fürther Immobilie - eine solide Grundlage für die Verkaufsplanung und für die Entscheidung, ob die Grundschuld gelöscht oder als Eigentümergrundschuld weitergeführt werden soll.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: Q1/Q2 2026.