Löschungsbewilligung

Löschungsbewilligung - Die Löschungsbewilligung ist die schriftliche Erklärung eines Gläubigers, in der Regel einer Bank, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht werden darf. Sie wird nach vollständiger Tilgung des zugehörigen Darlehens erteilt.

Bedeutung und Ablauf der Löschungsbewilligung

Wenn ein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt ist, erlischt die Forderung der Bank - die Grundschuld im Grundbuch bleibt jedoch bestehen. Da die Grundschuld ein abstraktes Sicherungsrecht ist, wird sie nicht automatisch gelöscht. Für die Löschung benötigt der Eigentümer eine ausdrückliche Löschungsbewilligung des Gläubigers.

Die Bank stellt die Löschungsbewilligung nach Tilgung der letzten Rate aus. Das Dokument enthält die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld, die genaue Bezeichnung des Grundbuchblatts, der Abteilung III und der laufenden Nummer sowie die Angaben zum belasteten Grundstück. Die Unterschrift der Bank wird notariell beglaubigt oder die Bank erteilt die Bewilligung in grundbuchfähiger Form.

Der Eigentümer übergibt die Löschungsbewilligung an einen Notar, der daraufhin den Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt stellt. Der Notar prüft die formelle Richtigkeit und reicht den Antrag zusammen mit der Bewilligung ein. Das Grundbuchamt löscht die Grundschuld sodann aus Abteilung III, indem der Eintrag gerötet (durchgestrichen) wird. Damit ist das Grundstück von dieser Belastung befreit.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Eigentümer die Löschung aktiv beantragen muss. Die Bank ist lediglich verpflichtet, die Bewilligung auszustellen. Den Notar beauftragen und die Löschung beim Grundbuchamt beantragen muss der Eigentümer selbst. Wir raten daher, die Löschungsbewilligung nach Erhalt sorgfältig aufzubewahren und zeitnah zu verwenden.

Löschung oder Grundschuld stehen lassen?

Nicht in jedem Fall ist die Löschung der Grundschuld die beste Option. Eine bereits eingetragene Grundschuld kann für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden. Wer beispielsweise plant, eine Modernisierung über ein Bankdarlehen zu finanzieren oder eine weitere Immobilie zu erwerben, kann die bestehende Grundschuld als Sicherheit anbieten. In diesem Fall werden keine erneuten Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld fällig.

Allerdings kann eine stehen gelassene Grundschuld beim Verkauf der Immobilie zum Hindernis werden, da Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundbuch erwarten. In der Verkaufspraxis wird die Löschung daher meist im Zuge der Eigentumsübertragung vorgenommen, wobei die Kosten der Verkäufer trägt.

Entscheidend ist, ob eine konkrete Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren geplant ist. Wenn nicht, lohnt sich die Löschung in den meisten Fällen, da ein sauberes Grundbuch die Vermarktbarkeit der Immobilie verbessert und späteren bürokratischen Aufwand vermeidet. Wenn doch, kann die Grundschuld als sogenannte Eigentümergrundschuld erhalten bleiben und ohne neue Bestellungskosten auf den nächsten Kreditgeber abgetreten werden.

Kosten der Löschung

Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das die Gebühren am Nennbetrag der Grundschuld bemisst. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro liegen die Gesamtkosten bei etwa 400 bis 500 Euro, aufgeteilt auf Notar und Grundbuchamt. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro steigen die Kosten auf etwa 550 bis 700 Euro. Verglichen mit den Kosten einer Neueintragung (ca. 1.500 bis 2.000 Euro bei 200.000 Euro Grundschuld) sind die reinen Löschungskosten gering.

Wichtig: Die Bank berechnet für die Ausstellung der Löschungsbewilligung selbst in der Regel keine Gebühren - es sei denn, das ist ausdrücklich vertraglich vereinbart. Tritt dieser Fall ein, sollten Sie die Rechtsgrundlage der Gebühr hinterfragen; Gerichte haben solche Zusatzgebühren in der Vergangenheit häufig als unzulässig eingestuft.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg erleben wir regelmäßig, dass Verkäufer die Löschungsbewilligung erst kurz vor dem geplanten Notartermin bei ihrer Bank anfordern. Da die Bearbeitungszeit bei manchen Kreditinstituten mehrere Wochen betragen kann, empfehlen wir, die Löschungsbewilligung mindestens sechs bis acht Wochen vor dem Verkaufstermin anzufordern. So lassen sich Verzögerungen im Kaufprozess vermeiden.

In Nürnberg und Umgebung bearbeitet das Grundbuchamt den Löschungsantrag erfahrungsgemäß innerhalb von vier bis sechs Wochen. Wer eine Immobilie in der Region verkauft, sollte diesen Zeitraum in der Gesamtplanung berücksichtigen. Besonders bei Objekten mit mehreren eingetragenen Grundschulden - etwa wenn ein Erweiterungsdarlehen separat besichert wurde - ist rechtzeitiges Handeln entscheidend, um alle Einträge rechtzeitig bereinigen zu können. Wir koordinieren diese Abläufe für unsere Kunden aktiv mit Notar und Bank.

Häufige Fragen zur Löschungsbewilligung

Muss eine Grundschuld nach Tilgung gelöscht werden?

Nein, es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Löschung. Nach vollständiger Tilgung wandelt sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld um, die dem Eigentümer selbst zusteht. Er kann sie für eine spätere Finanzierung nutzen. Erst beim Verkauf der Immobilie wird die Löschung in den meisten Fällen erforderlich, da Käufer und deren Banken ein unbelastetes Grundbuch verlangen.

Wie lange ist eine Löschungsbewilligung gültig?

Die Löschungsbewilligung hat grundsätzlich kein Verfallsdatum. Sie bleibt so lange gültig, bis sie beim Grundbuchamt eingereicht und die Löschung vollzogen wird. Wir empfehlen dennoch, die Bewilligung zeitnah nach Erhalt zu verwenden, um Komplikationen zu vermeiden - etwa wenn sich die Vertretungsverhältnisse bei der Bank ändern oder das Dokument verloren geht.

Was tun, wenn die Bank die Löschungsbewilligung nicht ausstellt?

Nach vollständiger Tilgung des Darlehens ist die Bank zur Herausgabe der Löschungsbewilligung verpflichtet. Verweigert sie die Ausstellung, kann der Eigentümer sie gerichtlich dazu zwingen. In der Praxis kommt es selten zu solchen Streitigkeiten. Häufiger sind Verzögerungen durch interne Bearbeitungsprozesse der Bank. Wir empfehlen in solchen Fällen, schriftlich unter Fristsetzung zur Ausstellung aufzufordern und bei Bedarf anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Was passiert, wenn ich die Löschungsbewilligung verliere?

Geht das Dokument verloren, muss die Bank eine neue Bewilligung ausstellen. Handelt es sich um eine inzwischen aufgelöste oder fusionierte Bank, muss der Rechtsnachfolger die Bewilligung ausstellen. In seltenen Fällen - etwa wenn keine Rechtsnachfolge besteht - kann ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht erforderlich sein, um die Grundschuld gerichtlich löschen zu lassen. Dieser Weg ist aufwendig und kostspielig, weshalb die sichere Aufbewahrung des Dokuments von Anfang an wichtig ist.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.