Maklerhaftung

Die Maklerhaftung bezeichnet die Pflicht des Immobilienmaklers, für Schäden einzustehen, die er durch fehlerhafte, unvollständige oder irreführende Informationen, durch Verletzung seiner Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten oder durch sonstiges pflichtwidriges Verhalten verursacht. Sie ergibt sich aus dem Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB), aus dem allgemeinen Schuldrecht (positive Vertragsverletzung) sowie aus dem Deliktsrecht (§ 823 BGB). Die Maklerhaftung ist ein praxisrelevantes Thema, das sowohl Käufer und Verkäufer als auch Makler selbst betrifft.

Aufklärungspflichten des Maklers

Ein Makler schuldet nicht nur die Nachweisleistung (Benennung des Vertragspartners), sondern auch Loyalitäts- und Aufklärungspflichten. Er muss dem Auftraggeber alle ihm bekannten, für den Vertragsabschluss wesentlichen Umstände mitteilen - darunter bekannte Mängel der Immobilie, ungünstige Rechtsverhältnisse (z. B. Wegerechte, Erbbaurechte) oder relevante Informationen aus dem Grundbuch.

Gibt ein Makler im Exposé falsche Angaben (z. B. zur Wohnfläche, zum Baujahr oder zu Renovierungen) und kommt es dadurch zum Schaden, haftet er auf Schadensersatz. Die Haftung besteht unabhängig davon, ob der Makler die Fehler kannte oder nur fahrlässig handelte. Eine besonders häufige Haftungsquelle sind unrichtige Wohnflächenangaben: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Exposé angegebenen Fläche ab, kann der Käufer Schadensersatz oder Preisminderung verlangen.

Doppelmaklertätigkeit und Interessenkonflikte

Eine besondere Haftungssituation entsteht beim Doppelmakler, der gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig ist. Er muss beiden Auftraggebern gegenüber neutral sein und darf keine Interessenkonflikte zugunsten einer Seite auflösen. Vertuscht ein Doppelmakler beispielsweise Preisverhandlungsspielräume des Verkäufers gegenüber dem Käufer oder umgekehrt, handelt er pflichtwidrig und kann haftbar gemacht werden.

Professionelle Makler deklarieren ihre Doppelmaklertätigkeit offen und führen Verhandlungen transparent. In der Praxis ist die Doppeltätigkeit bei Wohnimmobilien nach der Maklerrechtsreform 2020 ohnehin die Regel - da Verkäufer und Käufer beide Courtage zahlen, vertreten professionelle Makler faktisch beide Seiten. Dies erfordert besondere Sorgfalt bei der Informationsweitergabe.

Verjährung von Maklerhaftungsansprüchen

Haftungsansprüche gegen Makler aus Vertrag verjähren nach den allgemeinen Regeln des BGB: in der Regel drei Jahre ab Kenntnis (§ 195 BGB), maximal zehn Jahre ohne Kenntnis (§ 199 BGB). Ansprüche aus arglistiger Täuschung oder Vorsatz verjähren erst nach zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs. Im Deliktsrecht (§ 852 BGB) beträgt die Frist ebenfalls drei Jahre ab Kenntnis. Makler, die über ihre Haftungsrisiken gut informiert sind, schließen eine Berufshaftpflichtversicherung ab - und das sollten Auftraggeber beim Maklerauswahlgespräch explizit erfragen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Als Verkäufer sollten Sie Ihrem Makler alle bekannten Informationen über Ihr Objekt vollständig und wahrheitsgemäß übermitteln - insbesondere zu bekannten Mängeln, Renovierungshistorie, laufenden Rechtsstreitigkeiten und Eigentumsverhältnissen. Denn wenn der Makler aufgrund falscher Angaben seinerseits fehlerhafte Informationen weitergibt, können Haftungsansprüche auf Sie als Auftraggeber zurückfallen. Wir erfragen bei Auftragsannahme systematisch alle relevanten Informationen und dokumentieren diese sorgfältig.

Als Käufer: Fragen Sie Ihren Makler aktiv nach allem, was Sie über das Objekt wissen möchten - bekannte Mängel, Grundbuchbelastungen, ausstehende Instandhaltungsmaßnahmen. Ein professioneller Makler gibt transparente Auskunft oder recherchiert die Antwort. Erhält er einen Hinweis auf einen möglichen Mangel und ignoriert ihn, haftet er.

Häufig gestellte Fragen

Haftet der Makler, wenn die angegebene Wohnfläche im Exposé falsch ist?

Ja, wenn der Makler die falsche Wohnfläche schuldhaft (fahrlässig oder vorsätzlich) angegeben hat und der Käufer dadurch einen Schaden erlitten hat. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz haftet der Makler unbegrenzt; bei leichter Fahrlässigkeit kann die Haftung durch vertragliche Regelungen begrenzt sein.

Kann ich als Käufer den Makler auf Schadensersatz verklagen, wenn er mich falsch beraten hat?

Ja, wenn zwischen Ihnen und dem Makler ein Vertragsverhältnis besteht (Maklervertrag) und der Makler eine Pflicht daraus verletzt hat. Voraussetzung ist ein kausal darauf zurückzuführender Schaden. Im Zweifel empfehlen wir anwaltliche Beratung durch einen Fachanwalt für Makler- und Immobilienrecht.

Sind Makler verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu haben?

Eine gesetzliche Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung besteht für Makler in Deutschland derzeit nicht (anders als z. B. für Rechtsanwälte oder Steuerberater). Seriöse Makler schließen sie jedoch freiwillig ab. Fragen Sie beim Erstgespräch nach dem Versicherungsschutz Ihres Maklers.

Was gilt, wenn der Makler Informationen des Verkäufers ungeprüft weitergibt?

Der Makler ist nicht verpflichtet, alle Angaben des Verkäufers selbst zu prüfen - er darf sich auf korrekte Angaben verlassen, solange keine Anhaltspunkte für Unrichtigkeit vorliegen. Gibt es jedoch erkennbare Hinweise auf Fehler (z. B. offensichtlich falsche Wohnflächenangaben), muss er nachfragen oder entsprechende Vorbehalte im Exposé vermerken.

Welche Rolle spielt die Maklerrechtsreform 2020 bei Haftungsfragen?

Seit der Reform teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen. Das hat an der grundlegenden Haftungsstruktur nichts geändert, macht aber Interessenkonflikte des Doppelmaklers transparenter, da beide Seiten zahlen und damit beide als Auftraggeber auftreten. Faktisch bedeutet dies: Der Makler schuldet beiden Seiten Loyalitäts- und Aufklärungspflichten - Fehler, die nur einer Seite schaden, können daher doppelte Haftungsrisiken auslösen.

Maklerhaftung bei digitalen Exposés und sozialen Medien

Moderne Makler vermarkten Immobilien zunehmend über digitale Kanäle, darunter Instagram, YouTube-Reels und Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt. Diese Plattformen speichern Angebotsdaten dauerhaft, was die Nachvollziehbarkeit von Falschaussagen erleichtert. Wer als Käufer ein digitales Exposé mit konkreten Angaben gespeichert hat und feststellt, dass die Angaben nicht der Realität entsprechen, hat damit eine leicht zugängliche Dokumentationsgrundlage. Gerichte haben in jüngster Zeit auch bei digitalen Angaben keine niedrigere Haftungsanforderung angesetzt - Makler sind daher gut beraten, Online-Angebote mit derselben Sorgfalt zu erstellen wie gedruckte Exposés. Wir überprüfen unsere Objektdaten sorgfältig vor der Veröffentlichung und passen Angaben transparent nach, wenn sich Informationen als unrichtig herausstellen.

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