Maklervertrag

Maklervertrag - Ein Maklervertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber (Eigentümer, Käufer oder Mieter) und einem Immobilienmakler, die den Makler zur Vermittlung oder zum Nachweis einer Vertragsgelegenheit berechtigt und im Erfolgsfall einen Provisionsanspruch begründet. Seit Dezember 2020 ist für Maklerverträge über Kaufimmobilien die Textform gesetzlich vorgeschrieben.

Was bedeutet Maklervertrag genau?

Der Maklervertrag ist in den §§ 652-656d BGB geregelt und bildet die rechtliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Makler. Anders als viele andere Dienstleistungsverträge ist der Maklervertrag ein Erfolgshonorarvertrag: Die Provision wird erst fällig, wenn der Makler eine Vertragsgelegenheit nachweist oder vermittelt und der Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) tatsächlich zustande kommt.

Im deutschen Immobilienrecht werden drei Vertragsformen unterschieden. Der einfache Maklerauftrag gibt dem Auftraggeber maximale Flexibilität - er darf parallel weitere Makler beauftragen und auch selbst nach Käufern oder Mietern suchen. Der Makler schuldet im Gegenzug keine bestimmten Vermittlungsaktivitäten. Der Alleinauftrag bindet den Auftraggeber an einen einzigen Makler, erlaubt ihm aber weiterhin, selbst einen Vertragspartner zu finden. Der Makler verpflichtet sich dafür zu aktiven Vermarktungsmaßnahmen. Die intensivste Bindung entsteht durch den qualifizierten Alleinauftrag: Hier verzichtet der Auftraggeber zusätzlich auf das Recht zur Eigenvermittlung und muss alle Interessenten an den Makler verweisen.

Mit dem im Juni 2015 eingeführten Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG) dürfen bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur noch demjenigen Kosten in Rechnung gestellt werden, der den Makler beauftragt hat - in der Praxis also fast immer dem Vermieter. Für Kaufimmobilien gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Neuregelung der §§ 656a-656d BGB: Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (E-Mail, Fax oder Schriftform genügt; mündliche Vereinbarungen sind unwirksam). Außerdem darf der Käufer maximal die Hälfte der Gesamtprovision tragen, wenn der Verkäufer den Makler ebenfalls beauftragt hat (Provisionsteilung).

Die übliche Provisionshöhe liegt in Deutschland bei 3,0 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.) pro Partei. Verbraucher haben bei Fernabsatzverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht, über das der Makler belehren muss - andernfalls verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage.

Welche Vertragsform ist die richtige Wahl?

Die Entscheidung für eine Vertragsform hängt von der individuellen Situation ab. Ein einfacher Auftrag eignet sich, wenn der Eigentümer die Vermarktung breit streuen und sich nicht binden möchte. Der Nachteil: Makler investieren bei einfachen Aufträgen oft weniger in die Vermarktung, weil das Provisionsrisiko höher ist.

Der qualifizierte Alleinauftrag bietet dagegen die höchste Verbindlichkeit für beide Seiten. Der Makler ist verpflichtet, alle vereinbarten Vermarktungsmaßnahmen umzusetzen, und der Eigentümer stellt sicher, dass die Vermarktung aus einer Hand koordiniert wird. In der Praxis führt diese Vertragsform erfahrungsgemäß zu kürzeren Vermarktungszeiten und oft zu besseren Verkaufspreisen.

Unabhängig von der Vertragsform empfehlen wir, den Leistungsumfang, die Laufzeit, die Kündigungsfristen und die Provisionshöhe im Vertrag klar zu definieren. Ein transparenter Maklervertrag schützt beide Seiten vor Missverständnissen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg liegt die marktübliche Käuferprovision bei 3,57 Prozent des Kaufpreises (inkl. MwSt.), wobei sich Käufer und Verkäufer die Gesamtprovision in der Regel hälftig teilen. Seit der gesetzlichen Neuregelung 2020 hat sich dieses Modell in Franken als Standard etabliert.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt, vor Vertragsabschluss mehrere Angebote einzuholen und den Leistungsumfang genau zu vergleichen. Achten Sie darauf, dass der Maklervertrag konkrete Angaben zur Vermarktungsstrategie enthält - etwa professionelle Immobilienfotografie, Exposé-Erstellung, Online-Vermarktung und die Durchführung von Besichtigungen. Eigentümer in Nürnberg, Fürth und Erlangen profitieren von Maklern mit nachweislicher Ortskenntnis und einem belastbaren Netzwerk an vorgemerkten Kaufinteressenten.

Häufig gestellte Fragen

Muss ein Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Seit Dezember 2020 gilt für Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ein gesetzliches Textformerfordernis (§ 656a BGB). Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus - der Vertrag muss mindestens per E-Mail, Fax oder schriftlich geschlossen werden. Für Mietobjekte und Gewerbeimmobilien besteht diese Pflicht formell nicht, wir empfehlen die Textform aber in jedem Fall zur Beweissicherung.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Ja, bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen oder Fernabsatzverträgen steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung durch den Makler. Ohne korrekte Belehrung verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage. Ein bereits einmal verdienter Provisionsanspruch kann durch Widerruf allerdings nicht rückgängig gemacht werden.

Was passiert, wenn ich trotz Alleinauftrag selbst einen Käufer finde?

Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie selbst vermitteln, ohne eine Provision zahlen zu müssen. Beim qualifizierten Alleinauftrag hingegen sind Sie verpflichtet, jeden Interessenten an den Makler zu verweisen. Verkaufen Sie die Immobilie trotzdem eigenständig, kann der Makler Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision verlangen. Deshalb ist es wichtig, vor Vertragsabschluss genau zu prüfen, welche Vertragsform vereinbart wird.

Wie lange sollte die Laufzeit eines Maklervertrags sein?

Die Laufzeit des Maklervertrags ist verhandlungsfähig und sollte realistisch auf die erwartete Vermarktungsdauer abgestimmt sein. In der Metropolregion Nürnberg lag die durchschnittliche Vermarktungszeit für Eigentumswohnungen in gefragten Lagen zuletzt bei vier bis acht Wochen - in herausfordernden Lagen oder bei höherem Preissegment kann sie sechs bis zwölf Monate betragen. Für Alleinaufträge haben sich Laufzeiten von drei bis sechs Monaten als praxistauglich erwiesen: Sie geben dem Makler ausreichend Zeit für eine professionelle Vermarktung, ohne den Eigentümer dauerhaft zu binden. Wichtig ist auch die Regelung der Kündigungsfristen: Ein vernünftiger Vertrag sieht eine ordentliche Kündigung mit zwei bis vier Wochen Frist nach Ablauf einer Mindestlaufzeit vor. Nach Ablauf des Maklervertrags besteht noch eine sogenannte Nachtragsklausel: Hat der Makler während der Laufzeit einen Interessenten benannt, der dann nach Vertragsende doch noch kauft, kann der Provisionsanspruch des Maklers fortbestehen - die genaue Dauer dieser Nachtragsperiode sollte im Vertrag klar geregelt sein.

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