Maklergesetz (Neuordnung 2020)

Die Maklerrechtsreform 2020 - offiziell das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien” - ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten und hat die Regelungen zur Maklercourtage beim Kauf von Wohnimmobilien grundlegend neu gestaltet. Die zentralen Neuregelungen (§§ 656a-d BGB) schreiben das Halbteilungsprinzip vor: Der Auftraggeber (in der Regel der Verkäufer) darf die Maklerprovision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Beide Parteien müssen mindestens die Hälfte der Gesamtprovision tragen.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Vor 2020 war es in vielen Bundesländern - auch in Bayern - üblich, dass Verkäufer den Makler beauftragten, die gesamte Courtage aber vom Käufer getragen wurde. Das ist seit 23.12.2020 nicht mehr zulässig. Nun gilt: Wer den Makler zuerst beauftragt, kann vom anderen Teil höchstens denselben Betrag verlangen. Bei gleichzeitiger Beauftragung beider Seiten (Doppelauftrag) gilt ebenfalls das Halbteilungsprinzip.

Maklerverträge mit Käufern müssen seit 2020 in Textform abgeschlossen werden (§ 656a BGB); mündliche Abreden begründen keinen Courtageanspruch. Außerdem ist die Pflicht zur vorherigen Zahlung durch den Auftraggeber neu geregelt: Der Käufer schuldet seine Courtage erst, wenn der Verkäufer seine Courtage bezahlt hat (§ 656d BGB). Der Makler muss dem Käufer den Nachweis der Zahlung durch den Verkäufer auf Verlangen erbringen.

Welche Objekte fallen unter die Reform?

Die Reform gilt ausschließlich für Kaufverträge über Wohnimmobilien - konkret: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage, Gewerbeimmobilien, Grundstücke ohne Wohngebäude und Gewerbemietverträge. Für diese Objekte gelten weiterhin die allgemeinen Maklerregelungen der §§ 652 ff. BGB ohne das Halbteilungsprinzip. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip bereits seit 2015 (§ 2 Abs. 1a WoVermRG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn.

Auswirkungen auf Verkäufer und Käufer in der Praxis

Für Verkäufer bedeutet die Reform, dass sie nun in aller Regel selbst Courtage zahlen - was viele Eigentümer zunächst überrascht hat. In Bayern sind das typischerweise 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Für Käufer hat sich die Belastung reduziert, da sie nicht mehr die volle Provision tragen. Der Gesamtaufwand für beide Seiten zusammen (7,14 %) ist in Bayern unverändert, aber gerechter verteilt.

In der Praxis haben einige Makler versucht, durch Gestaltungsmodelle (nur Käuferauftrag, kein Verkäuferauftrag) die Reform zu umgehen - solche Konstrukte sind kritisch zu prüfen und können unwirksam sein, wenn sie dem Halbteilungsgebot widersprechen. Rechtlich ist die Lage klar: § 656d Abs. 1 S. 2 BGB ist zwingend, eine Abweichung zuungunsten des Käufers ist nichtig.

Steuerliche Auswirkungen der Reform

Durch die Einführung der Verkäufercourtage hat sich die steuerliche Situation geändert: Verkäufer, die ihre Immobilie vermietet hatten, können die selbst gezahlte Maklercourtage als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen oder - bei Privatverkauf mit steuerpflichtigem Gewinn - den Veräußerungsgewinn mindern. Das ist ein unbeabsichtigter, aber durchaus willkommener steuerlicher Nebeneffekt der Reform.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Als Verkäufer in Nürnberg zahlen Sie seit 2020 in der Regel 3,57 % Courtage. Diese ist bei der Steuer als Werbungskosten absetzbar, wenn Sie die Immobilie vermietet hatten, oder mindert bei Privatverkauf innerhalb der Spekulationsfrist den steuerpflichtigen Gewinn. Lassen Sie sich den Maklervertrag vor Unterzeichnung erklären: Achten Sie auf Textform, klare Courtagehöhe, Fälligkeit und eventuelle Rückzahlungsklauseln. Bei my-home.de arbeiten wir transparent - kein Kleingedrucktes, klare Leistungsbeschreibung.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Maklerrechtsreform 2020 auch für Gewerbeobjekte?

Nein. Die §§ 656a-d BGB gelten ausschließlich für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen). Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage oder Grundstücke gelten weiterhin die allgemeinen Maklerregelungen der §§ 652 ff. BGB ohne das Halbteilungsprinzip.

Kann der Käufer mehr als die Hälfte der Courtage tragen?

Nein. Das Gesetz ist insoweit zwingend: Der Käufer darf höchstens denselben Betrag zahlen wie der Verkäufer. Eine abweichende Vereinbarung ist nichtig (§ 656d Abs. 1 S. 2 BGB).

Muss der Maklervertrag mit dem Käufer schriftlich abgeschlossen werden?

Ja. Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag mit dem Käufer der Textform (z. B. E-Mail oder schriftlicher Vertrag). Ein mündlich vereinbarter Maklervertrag mit dem Käufer begründet seit 2020 keinen Courtageanspruch.

Was passiert, wenn der Verkäufer seine Courtage nicht zahlt?

Der Käufer schuldet seine Courtage erst nach Nachweis der Zahlung durch den Verkäufer. Zahlt der Verkäufer nicht, kann der Makler zwar seine Courtage gegenüber dem Verkäufer einfordern, die Käufercourtage wird aber erst fällig, wenn der Verkäuferanteil tatsächlich geflossen ist. Das schützt den Käufer vor einer Doppelbelastung.

Internationale Käufer und die Maklerrechtsreform

Für ausländische Immobilienkäufer in der Metropolregion Nürnberg - etwa EU-Bürger, die hier eine Kapitalanlage suchen - gelten die Regelungen der Maklerrechtsreform 2020 uneingeschränkt. Da deutsches Recht auf inländische Immobilientransaktionen anwendbar ist, sind auch Maklerverträge mit ausländischen Käufern schriftformbedürftig und unterliegen dem Halbteilungsprinzip. In der Praxis empfehlen wir, bei internationalen Käufern den Maklervertrag in einer zweisprachigen Kurzfassung bereitzustellen und auf die Zahlungsreihenfolge (erst Verkäufer, dann Käufer) ausdrücklich hinzuweisen, da dieses System im Ausland unbekannt ist.

Gilt die Maklerrechtsreform auch bei privatem Direktverkauf ohne Makler?

Nein. Die §§ 656a-d BGB regeln ausschließlich die Rechtsverhältnisse zwischen Auftraggeber, Makler und Käufer. Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft (Privatverkauf), zahlt keine Provision und unterliegt den Maklerregelungen nicht. Der Privatverkauf ist in Bayern grundsätzlich möglich, erfordert aber professionelle Vorbereitung: Marktpreisermittlung, Exposéerstellung, Käuferprüfung und Koordination des Notartermins liegen dann vollständig beim Eigentümer. Wir beraten Eigentümer, die eine Entscheidung zwischen Eigenvermarktung und Maklerbeauftragung treffen möchten, gern auf Basis einer neutralen Kosten-Nutzen-Abwägung.

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