Eigentümergrundschuld

Eigentümergrundschuld - Die Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die dem Grundstückseigentümer selbst zusteht - nicht einem Kreditgeber. Sie entsteht automatisch, wenn eine vorrangige Grundschuld gelöscht wird oder ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, ohne dass die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird. Die Eigentümergrundschuld sichert dem Eigentümer den Rang im Grundbuch und kann bei Bedarf erneut als Sicherheit für eine Finanzierung eingesetzt werden - ohne neue Notarkosten für die Bestellung.

Entstehung und Rechtsgrundlage

Die Eigentümergrundschuld entsteht auf verschiedenen Wegen:

• Tilgung des Darlehens (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB): Wird das gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt, geht die Grundschuld kraft Gesetzes auf den Eigentümer über - sie wird zur Eigentümergrundschuld
• Löschung einer vorrangigen Grundschuld: Wird eine erstrangige Grundschuld gelöscht, rücken die nachrangigen Rechte nicht automatisch auf - der frei gewordene Rang steht dem Eigentümer zu
• Abtretung an den Eigentümer: Die Bank kann die Grundschuld nach Darlehensrückzahlung an den Eigentümer abtreten, anstatt sie löschen zu lassen

In der Praxis wird die Eigentümergrundschuld im Grundbuch oft nicht explizit als solche vermerkt - die Grundschuld bleibt formal eingetragen, ist aber mangels gesicherter Forderung nicht mehr vollstreckbar. Der Eigentümer sollte in diesem Fall die Löschungsbewilligung der Bank sicher verwahren.

Strategischer Nutzen

Die Eigentümergrundschuld bietet erhebliche praktische Vorteile:

• Rangwahrung: Der Eigentümer behält den erstrangigen Platz im Grundbuch - eine neue Finanzierung kann diesen Rang nutzen, was die Zinskonditionen verbessert
• Kostenersparnis: Die erneute Bestellung einer Grundschuld kostet Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 0,5-1 % des Grundschuldbetrags). Die Abtretung einer bestehenden Eigentümergrundschuld kostet nur einen Bruchteil davon
• Flexibilität: Die Eigentümergrundschuld kann jederzeit an eine neue Bank abgetreten werden - ideal bei Umschuldungen oder Neufinanzierungen
• Schutz vor Zwangsvollstreckung: Durch den erstrangigen Eigentümerrang können nachrangige Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung weniger erlösen

Abgrenzung zur Hypothek

Im Gegensatz zur Hypothek, die akzessorisch ist und stets an eine bestimmte Forderung gebunden bleibt (bei Rückzahlung der Forderung erlischt die Hypothek automatisch), ist die Grundschuld abstrakt und forderungsunabhängig. Das bedeutet: Die Grundschuld besteht auch nach vollständiger Darlehensrückzahlung fort - und wird zur Eigentümergrundschuld. Diese Abstraktheit ist der entscheidende Grund, warum in der Praxis fast ausschließlich Grundschulden und keine Hypotheken zur Immobiliensicherung verwendet werden: Die Grundschuld lässt sich einfacher und kostengünstiger für neue Finanzierungen wiederverwenden.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, nach vollständiger Darlehensrückzahlung die Grundschuld nicht automatisch löschen zu lassen. Stattdessen sollten Sie sich von der Bank eine Löschungsbewilligung aushändigen lassen und die Grundschuld als Eigentümergrundschuld im Grundbuch belassen. So sichern Sie sich den erstrangigen Grundbuchplatz für eine mögliche spätere Finanzierung - etwa für eine energetische Sanierung, einen Anbau oder den Kauf einer zweiten Immobilie. Die Löschungsbewilligung verwahren Sie sicher zu Hause. Sollten Sie die Grundschuld später doch löschen wollen, können Sie dies jederzeit tun - umgekehrt ist eine einmal gelöschte Grundschuld unwiederbringlich weg und muss kostspielig neu bestellt werden. Banken in der Region - Sparkasse Nürnberg, HypoVereinsbank, Volksbank Raiffeisenbank - erteilen die Löschungsbewilligung in der Regel nach schriftlicher Anforderung kostenlos.

Häufig gestellte Fragen

Soll ich die Grundschuld nach Darlehensrückzahlung löschen oder behalten?

Behalten ist fast immer die bessere Wahl. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren (bei 200.000 € Grundschuld ca. 400-600 €) und vernichtet den wertvollen Grundbuchrang unwiederbringlich. Behalten Sie die Grundschuld als Eigentümergrundschuld - sie kostet im laufenden Unterhalt nichts und kann bei einer späteren Finanzierung durch einfache Abtretung (Kosten: ca. 100-300 €) an eine neue Bank übertragen werden. Nur wenn Sie die Immobilie verkaufen und der Käufer oder dessen Bank eine lastenfrei übergebene Immobilie verlangen, ist die Löschung zwingend erforderlich.

Kann meine Bank die Eigentümergrundschuld noch nutzen, obwohl das Darlehen abbezahlt ist?

Nein - nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens hat die Bank keinen Anspruch mehr aus der Grundschuld. Sie sind als Eigentümer berechtigt, die Löschungsbewilligung und die Abtretung an sich selbst zu verlangen. Wichtig: Fordern Sie die Löschungsbewilligung aktiv von der Bank an. Solange die Grundschuld noch im Grundbuch auf die Bank lautet, könnten Dritte - z. B. beim Verkauf - fälschlicherweise davon ausgehen, dass das Grundstück noch belastet ist. Die Umschreibung auf den Eigentümer schafft Klarheit im Grundbuch.

Wie übertrage ich eine Eigentümergrundschuld an eine neue Bank?

Die Übertragung erfolgt durch Abtretung (§ 398 BGB i. V. m. § 1192 BGB): Der Eigentümer tritt die Grundschuld notariell an die neue Bank ab, die Abtretung wird im Grundbuch eingetragen. Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung liegen je nach Grundschuldbetrag bei ca. 100-400 € - deutlich günstiger als die Neubestellung einer Grundschuld (500-1.500 €). Ihr Finanzierungsberater bei der neuen Bank wickelt den Vorgang in der Regel mit Ihnen gemeinsam ab und koordiniert die Fristen mit dem Notariat.

Eigentümergrundschuld und Grundbuchstrategie bei Sanierungsfinanzierung

Wer nach vollständiger Tilgung eines Baudarlehens eine energetische Sanierung oder einen Erweiterungsbau plant und dafür eine neue Finanzierung benötigt, profitiert unmittelbar von der beibehaltenen Eigentümergrundschuld. Die neue Bank kann die bestehende Grundschuld durch Abtretung übernehmen, statt eine neue Grundschuld zu bestellen. Das spart nicht nur Notar- und Eintragungskosten, sondern beschleunigt auch die Auszahlung des Darlehens, da keine neuen Grundbucheintragungen abgewartet werden müssen.

In der Metropolregion Nürnberg, wo energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren zunehmend anstehen, ist diese Strategie besonders relevant. Sanierungskosten von 80.000 bis 180.000 Euro für eine vollständige energetische Modernisierung (Dämmung, Heizungserneuerung, Fensteraustausch) lassen sich mit einer bestehenden Eigentümergrundschuld kostengünstiger refinanzieren als mit einer vollständig neu zu bestellenden Sicherheit. Sprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater bei der Sparkasse Nürnberg, der HypoVereinsbank oder einer Volksbank Raiffeisenbank in der Region frühzeitig über die Möglichkeit der Grundschuldabtretung - so lassen sich Wochen bei der Abwicklung sparen.

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