Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung - Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Vollstreckungsverfahren, bei dem eine Immobilie auf Antrag eines Gläubigers öffentlich versteigert wird, um aus dem Erlös offene Forderungen zu befriedigen. Das Verfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt und wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt.

Was bedeutet Zwangsversteigerung genau?

Eine Zwangsversteigerung wird eingeleitet, wenn ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen - typischerweise Darlehensraten für die Immobilienfinanzierung - nicht mehr nachkommt und der Gläubiger keine andere Möglichkeit sieht, seine Forderung durchzusetzen. Der Gläubiger, in den meisten Fällen eine Bank, stellt beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel, etwa eine Grundschuld oder Hypothek, die im Grundbuch eingetragen ist.

Nach Anordnung des Verfahrens wird ein Verkehrswertgutachten durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen erstellt. Dieses Gutachten bestimmt den Verkehrswert der Immobilie und bildet die Grundlage für das Mindestgebot im Versteigerungstermin. Der Verkehrswert berücksichtigt Lage, Zustand, Ausstattung und Vergleichswerte ähnlicher Objekte in der Region.

Der Versteigerungstermin wird öffentlich bekannt gemacht - unter anderem auf dem Portal zvg-portal.de und durch Aushang im Amtsgericht. Jeder Volljährige kann mitbieten. Bieter müssen eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts hinterlegen, entweder durch Überweisung an die Gerichtskasse oder durch eine Bankbürgschaft. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten.

Besonders wichtig ist die sogenannte 7/10-Grenze: Beim ersten Versteigerungstermin darf das Gericht den Zuschlag versagen, wenn das Höchstgebot weniger als 7/10 (70 Prozent) des Verkehrswerts erreicht. Bei weniger als 5/10 (50 Prozent) muss das Gericht den Zuschlag versagen. In einem zweiten Termin entfallen diese Grenzen, sodass die Immobilie theoretisch auch deutlich unter Verkehrswert zugeschlagen werden kann.

Der Meistbietende erhält den Zuschlag durch Gerichtsbeschluss und wird damit zum sogenannten Ersteher - dem neuen Eigentümer der Immobilie. Der Zuschlagsbeschluss ersetzt die notarielle Beurkundung und die Auflassung. Der Ersteher muss das Bargebot innerhalb einer festgesetzten Frist zahlen und übernimmt die Immobilie in dem Zustand, in dem sie sich befindet - ohne Gewährleistungsansprüche.

Teilungsversteigerung bei Erbengemeinschaft und Scheidung

Neben der klassischen Zwangsversteigerung zur Schuldenbereinigung gibt es die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG. Sie kommt zum Einsatz, wenn sich Miteigentümer einer Immobilie - etwa Mitglieder einer Erbengemeinschaft oder geschiedene Ehepartner - nicht auf einen freihändigen Verkauf oder eine Aufteilung einigen können. Jeder Miteigentümer kann die Teilungsversteigerung beantragen, ohne dass eine Zwangslage oder ein vollstreckbarer Titel erforderlich ist.

Der Ablauf entspricht weitgehend dem einer regulären Zwangsversteigerung. Allerdings können Miteigentümer selbst mitbieten, um die Immobilie zu erhalten. Der Erlös wird nach Abzug der Verfahrenskosten entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt. In der Praxis erzielen Teilungsversteigerungen häufig niedrigere Preise als ein freihändiger Verkauf, weshalb eine einvernehmliche Lösung fast immer wirtschaftlich vorteilhafter ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Für die Metropolregion Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg als Vollstreckungsgericht zuständig. Aktuelle Versteigerungstermine werden auf zvg-portal.de veröffentlicht und umfassen regelmäßig Objekte in Nürnberg, Fürth, Erlangen und dem Nürnberger Land. Die Verkehrswertgutachten können vorab beim Amtsgericht eingesehen werden.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt Eigentümern, die in Zahlungsschwierigkeiten geraten, frühzeitig das Gespräch mit der Bank zu suchen. Häufig lässt sich durch eine Umschuldung, Stundung oder einen freihändigen Verkauf eine Zwangsversteigerung noch abwenden - der erzielbare Preis liegt beim freien Verkauf in der Regel 20 bis 30 Prozent über dem Versteigerungserlös. Für Kaufinteressenten kann eine Zwangsversteigerung hingegen die Gelegenheit bieten, Immobilien unter Marktwert zu erwerben - allerdings ohne die bei regulären Käufen übliche Besichtigungsmöglichkeit und Gewährleistung.

Häufig gestellte Fragen

Kann eine Zwangsversteigerung noch gestoppt werden?

Ja, das Verfahren kann unter bestimmten Voraussetzungen eingestellt werden. Der Schuldner kann eine einstweilige Einstellung beantragen, wenn er glaubhaft macht, die Rückstände innerhalb von sechs Monaten auszugleichen. Auch eine vollständige Zahlung der offenen Forderungen einschließlich der Verfahrenskosten führt zur Aufhebung. In der Praxis gelingt die Abwendung am häufigsten durch einen rechtzeitig eingeleiteten freihändigen Verkauf, dem der Gläubiger zustimmt.

Welche Kosten fallen beim Erwerb per Zwangsversteigerung an?

Der Ersteher zahlt neben dem Bargebot die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 Prozent des Zuschlagspreises) sowie die Kosten für die Grundbuchumschreibung. Notarkosten entfallen, da der Zuschlagsbeschluss die Beurkundung ersetzt. Zusätzlich können Kosten für bestehen bleibende Rechte anfallen, die im geringsten Gebot berücksichtigt wurden. Eine Maklerprovision fällt bei Zwangsversteigerungen nicht an.

Muss ein Mieter bei einer Zwangsversteigerung ausziehen?

Bestehende Mietverhältnisse bleiben nach dem Zuschlag grundsätzlich bestehen - der Ersteher tritt als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein. Allerdings hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zum nächstmöglichen Termin kündigen und muss dafür ein berechtigtes Interesse nachweisen, etwa Eigenbedarf. Ohne eine wirksame Kündigung bleibt der Mieter in der Wohnung.

Welche Risiken bestehen beim Erwerb in der Zwangsversteigerung, die beim freihändigen Kauf nicht auftreten?

Wer eine Immobilie in der Zwangsversteigerung erwirbt, übernimmt das Objekt ohne jede Gewährleistung und in dem Zustand, in dem es sich befindet - eine Besichtigung ist oft nur eingeschränkt möglich, da der Schuldner den Zugang häufig verweigert. Das Verkehrswertgutachten des Gerichts gibt zwar Aufschluss über den geschätzten Wert, kann aber versteckte Mängel nicht vollständig erfassen. Weitere Risiken: Werden bestimmte Rechte im geringsten Gebot berücksichtigt - etwa Wohnrechte oder Nießbrauchsrechte aus Abteilung II des Grundbuchs -, bleiben diese nach dem Zuschlag bestehen und belasten das Objekt weiterhin. Auch Rückstände aus Hausgeldverbindlichkeiten beim Wohnungseigentum können nach dem Zuschlag auf den Ersteher übergehen. In der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir Kaufinteressenten, das Verkehrswertgutachten und die Versteigerungsunterlagen beim Amtsgericht vorab vollständig einzusehen, einen Anwalt mit ZVG-Erfahrung hinzuzuziehen und wenn möglich eine Außenbesichtigung vorzunehmen, um den Objektzustand zumindest grob einzuschätzen. Ein erfahrener Immobilienberater kann dabei helfen, Chancen und Risiken realistisch abzuwägen.

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