Abtretungserklärung

Abtretungserklärung - eine vertragliche Vereinbarung, durch die ein Gläubiger eine Forderung oder ein Recht auf einen Dritten überträgt (§ 398 BGB). Im Immobilienbereich spielt sie vor allem bei der Übertragung von Grundschulden, Mietforderungen und Kaufrechten eine zentrale Rolle.

Was regelt eine Abtretungserklärung im Immobilienbereich?

Die Abtretung - juristisch auch Zession genannt - ermöglicht es, Rechte und Forderungen ohne Zustimmung des Schuldners auf einen neuen Gläubiger zu übertragen. Gemäß § 398 BGB tritt der neue Gläubiger vollständig in die Position des bisherigen Gläubigers ein. Für Immobilienbesitzer ist dieses Instrument in mehreren Situationen relevant.

Am häufigsten begegnet die Abtretungserklärung bei einem Bankwechsel während einer laufenden Immobilienfinanzierung. Statt die bestehende Grundschuld im Grundbuch löschen und eine neue eintragen zu lassen, kann die bisherige Bank die Grundschuld per Abtretungserklärung an die neue Bank übertragen. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen, lediglich der Gläubiger ändert sich. Dieses Verfahren ist deutlich günstiger und schneller als eine Löschung mit anschließender Neueintragung.

Darüber hinaus werden Abtretungserklärungen bei der Übertragung von Mietforderungen eingesetzt, etwa wenn ein Vermieter seine künftigen Mieteinnahmen als Sicherheit an eine Bank abtritt. Auch Kaufrechte oder Vorkaufsrechte können auf diesem Weg übertragen werden, sofern der zugrundeliegende Vertrag keine Abtretungsbeschränkung enthält. Die Erklärung bedarf grundsätzlich der Schriftform, bei grundbuchrelevanten Vorgängen ist eine notarielle Beglaubigung erforderlich.

Kosten: Abtretung vs. Neueintragung einer Grundschuld

Der finanzielle Vorteil einer Abtretung gegenüber der Löschung und Neueintragung einer Grundschuld ist erheblich:

Vorgang	Kosten bei 300.000 Euro Grundschuld (ca.)
Neueintragung (Notar + Grundbuch)	1.500 - 2.000 Euro
Abtretung (Beglaubigung + Grundbuchänderung)	600 - 1.000 Euro
Ersparnis	600 - 1.200 Euro

Wichtig ist allerdings: Die abgebende Bank muss der Abtretung zustimmen und erhebt dafür häufig eine Bearbeitungsgebühr. Wir empfehlen, diese Gebühr vorab zu erfragen und in die Gesamtkalkulation eines Bankwechsels einzubeziehen. Manche Banken verlangen bis zu 300 Euro für die Abwicklung der Abtretung - auch das ist noch günstiger als eine vollständige Neueintragung.

Sicherungsabtretung von Mietforderungen

Eine häufige Praxis bei Immobilienkrediten ist die Sicherungsabtretung künftiger Mietforderungen. Banken verlangen bei der Vergabe von Investitionskrediten oft, dass der Vermieter seine Mietforderungen an die Bank abtritt - als zusätzliche Sicherheit neben der Grundschuld. Im Normalfall bleibt die Abtretung im Hintergrund: Die Mieter zahlen weiterhin an den Vermieter. Erst bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers kann die Bank die Mietforderungen direkt einziehen.

Der Mieter ist über die Abtretung nach § 407 BGB zu informieren (Drittschuldnerbenachrichtigung), damit er im Zweifelsfall an den richtigen Gläubiger leisten kann.

Typische Einsatzbereiche der Abtretungserklärung im Immobilienbereich

Anwendungsfall	Abgetretenes Recht	Zustimmung Schuldner erforderlich?
Bankwechsel / Umschuldung	Grundschuld	Nein (nur Benachrichtigung)
Sicherungszweck Kreditvergabe	Künftige Mietforderungen	Nein (§ 398 BGB)
Vorkaufsrecht übertragen	Kaufrecht	Je nach Vertragsklausel
Portfolioverkauf Bank	Kreditforderungen	Nein (§ 398 BGB)

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir bei Anschlussfinanzierungen regelmäßig, dass Eigentümer durch einen Wechsel zu einer günstigeren Bank erhebliche Zinskosten sparen können - ein Zinsvorteil von 0,3 Prozentpunkten bei einer Restschuld von 250.000 Euro bedeutet über zehn Jahre rund 7.500 Euro Ersparnis. Die Grundschuldabtretung macht diesen Wechsel unkompliziert und kostengünstig. Wir raten unseren Kunden in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung, bei einer Umschuldung gezielt nach der Abtretungsmöglichkeit zu fragen - viele Banken in der Region wickeln das Verfahren innerhalb weniger Wochen ab.

Ein erfahrener Notar vor Ort kann die Beglaubigung der Abtretungserklärung zügig vornehmen und die Grundbuchänderung beim Amtsgericht Nürnberg (Grundbuchamt) veranlassen. Die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt beträgt in Nürnberg erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen.

Häufig gestellte Fragen

Braucht der Schuldner der Abtretung zustimmen?

Nein, grundsätzlich nicht. Nach § 398 BGB kann eine Forderung ohne Mitwirkung des Schuldners abgetreten werden. Der Schuldner muss lediglich über die Abtretung informiert werden, damit er an den richtigen Gläubiger leistet. Ausnahmen bestehen nur, wenn ein vertragliches Abtretungsverbot vereinbart wurde oder die Forderung höchstpersönlicher Natur ist - beides ist bei Grundschulden in der Regel nicht der Fall.

Ist eine Abtretungserklärung für Grundschulden notariell zu beurkunden?

Eine Abtretung von Grundschulden muss notariell beglaubigt werden, damit sie im Grundbuch eingetragen werden kann. Die reine Beurkundung ist dabei nicht zwingend, wohl aber die Beglaubigung der Unterschriften unter der Abtretungserklärung. Ohne Grundbucheintragung ist die Abtretung zwar zwischen den Parteien wirksam, entfaltet aber keine dingliche Wirkung gegenüber Dritten - was im Insolvenzfall des bisherigen Gläubigers relevant werden kann.

Kann eine bereits abgetretene Forderung erneut abgetreten werden?

Ja, der neue Gläubiger kann die Forderung seinerseits weiter abtreten, sofern kein vertragliches Abtretungsverbot besteht. Bei Grundschulden kommt das in der Praxis vor, wenn eine Bank Kreditportfolios an andere Institute oder Forderungsaufkäufer verkauft. Der Schuldner behält in jedem Fall alle Einwendungen gegen die Forderung, unabhängig davon, wie oft sie abgetreten wurde - er kann also z.B. eine Aufrechnung geltend machen, die er schon gegen den ursprünglichen Gläubiger hatte.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.