Anwesenheitspflicht (Notar)

Anwesenheitspflicht (Notar) - Die Anwesenheitspflicht bei notariellen Beurkundungen verpflichtet alle Vertragsparteien, bei der Verlesung und Unterzeichnung der Urkunde persönlich vor dem Notar zu erscheinen (§ 13 Beurkundungsgesetz - BeurkG). Sie sichert die Belehrungs- und Warnfunktion der notariellen Beurkundung und ist bei Immobilienkaufverträgen zwingend vorgeschrieben.

Gesetzliche Grundlagen und Zweck

Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags ist nach § 311b Abs. 1 BGB gesetzlich vorgeschrieben - ohne sie ist der Vertrag nichtig. Der Notar hat nach § 13 BeurkG die gesamte Niederschrift den Beteiligten vorzulesen, und alle Vertragsparteien müssen bei der Verlesung anwesend sein. Dies dient einem doppelten Zweck: Zum einen soll der Notar die Beteiligten über die rechtliche Tragweite ihres Geschäfts aufklären und sicherstellen, dass beide Seiten den Inhalt des Vertrags verstehen (Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG). Zum anderen schützt die persönliche Anwesenheit vor übereilten Entscheidungen und stellt die Identität der Vertragsparteien sicher.

Der Notar ist verpflichtet, die Urkunde den Beteiligten vollständig vorzulesen - ein bloßes Überreichen zum Selbstlesen genügt nicht. Bei der Verlesung haben die Beteiligten die Möglichkeit, Rückfragen zu stellen, Änderungen zu verlangen und den Vertragsinhalt zu diskutieren. Der Notar muss als unparteiischer Berater beide Seiten gleichermaßen informieren und darf nicht die Interessen einer Partei bevorzugen. Besondere Sorgfalt ist geboten, wenn eine Vertragspartei der deutschen Sprache nicht mächtig ist - in diesem Fall muss ein Dolmetscher hinzugezogen werden (§ 16 Abs. 2 BeurkG), und der Notar vermerkt dies in der Urkunde.

Vertretung und digitale Beurkundung

Die persönliche Anwesenheit kann durch eine Vertretung mittels Vollmacht ersetzt werden. Die Vollmacht muss in der Regel selbst notariell beurkundet oder zumindest notariell beglaubigt sein, wenn sie zur Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags eingesetzt werden soll. Eine häufige Praxis ist die sogenannte Vollmacht über den Notar: Kann eine Partei den Beurkundungstermin nicht wahrnehmen, erteilt sie einem Mitarbeiter des Notariats oder einer Person ihres Vertrauens eine notarielle Vollmacht, die dann beim Beurkundungstermin vorgelegt wird. Der Notar prüft die Vollmacht auf ihre Wirksamkeit und vermerkt sie in der Urkunde.

Seit dem 1. August 2022 ermöglicht § 16a der Bundesnotarordnung (BNotO) eine Beurkundung per Videokonferenz für bestimmte Rechtsgeschäfte. Diese Online-Beurkundung ist allerdings auf Geschäfte beschränkt, die in das Handels-, Genossenschafts-, Partnerschafts- oder Vereinsregister eingetragen werden - Immobilienkaufverträge sind davon derzeit ausgenommen. Für Grundstücksgeschäfte bleibt die physische Anwesenheit beim Notar (oder die Vertretung durch einen Bevollmächtigten) weiterhin zwingend erforderlich.

Übersicht: Anwesenheit, Vollmacht, Alternativen

Situation	Lösung	Anforderungen	Kosten
Käufer/Verkäufer anwesend	Persönliches Erscheinen	Lichtbildausweis (Personalausweis/Reisepass)	Keine Zusatzkosten
Partei verhindert (Inland)	Notarielle Vollmacht	Separate Beurkundung; bevollmächtigte Person erscheint	50-200 €
Partei im Ausland	Notarielle Vollmacht (deutsch) oder Apostille	Notar im Ausland + Apostille (je nach Land)	100-500 €
Sprachbarriere	Dolmetscher (§ 16 Abs. 2 BeurkG)	Notar bestellt vereidigten Dolmetscher	150-400 €
Unternehmen als Vertragspartei	Vertretung durch Geschäftsführer/Bevollmächtigten	Handelsregisterauszug + ggf. Vollmacht	0-100 €

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Bei Immobilienverkäufen in der Metropolregion Nürnberg erleben wir regelmäßig Situationen, in denen Käufer oder Verkäufer nicht persönlich zum Notartermin erscheinen können - etwa weil sie beruflich im Ausland leben oder aus gesundheitlichen Gründen verhindert sind. Wir empfehlen in solchen Fällen, frühzeitig mit dem beurkundenden Notar die Möglichkeit einer notariellen Vollmacht zu besprechen. In Nürnberg, Fürth und Erlangen ist es gängige Praxis, dass ein Notar die Vollmacht separat beurkundet und dem Beurkundungsnotar rechtzeitig übermittelt. Die Kosten für eine separate Vollmachtsbeurkundung liegen je nach Geschäftswert zwischen etwa 50 und 200 Euro. Wir koordinieren für unsere Kunden die Terminabstimmung zwischen den beteiligten Notariaten und sorgen dafür, dass alle Unterlagen rechtzeitig vorliegen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich als Käufer persönlich beim Notar erscheinen, oder kann mich jemand vertreten?

Eine Vertretung ist grundsätzlich möglich. Die bevollmächtigte Person benötigt eine notariell beurkundete oder beglaubigte Vollmacht, die den konkreten Kaufvertrag abdeckt. Viele Notare in Nürnberg bieten an, die Vollmacht vorab separat zu beurkunden und sie dem beurkundenden Notar zuzuleiten. Wichtig ist, dass die Vollmacht hinreichend bestimmt ist und das konkrete Rechtsgeschäft eindeutig bezeichnet - eine Generalvollmacht wird von manchen Grundbuchämtern nicht akzeptiert.

Kann ein Immobilienkaufvertrag per Videokonferenz beurkundet werden?

Nein, derzeit nicht. Die seit August 2022 geltende Möglichkeit der Online-Beurkundung nach § 16a BNotO ist auf registerrechtliche Geschäfte beschränkt (z. B. GmbH-Gründungen). Immobilienkaufverträge erfordern weiterhin die physische Anwesenheit beim Notar oder eine Vertretung durch einen Bevollmächtigten. Eine Ausweitung auf Grundstücksgeschäfte wird zwar diskutiert, ist aber bislang nicht beschlossen.

Was passiert, wenn eine Vertragspartei den Notartermin kurzfristig absagt?

Der Termin muss verschoben werden, da die Beurkundung ohne die Anwesenheit aller Vertragsparteien (oder ihrer Bevollmächtigten) nicht wirksam durchgeführt werden kann. Für den Notar entstehen durch die Absage in der Regel keine Gebühren - die Gebühren fallen erst bei der Beurkundung selbst an. Allerdings kann eine wiederholte oder grundlose Absage vertragsrechtliche Konsequenzen haben: Ist bereits ein bindender Vorvertrag geschlossen, kann die andere Partei unter Umständen auf Vertragserfüllung oder Schadensersatz bestehen.

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