Aufrechnung

Aufrechnung - Die Aufrechnung ist eine einseitige Erklärung, mit der eine Vertragspartei eine eigene Forderung gegen eine Forderung der Gegenpartei verrechnet. Beide Forderungen erlöschen dadurch in Höhe des geringeren Betrags (§§ 387-396 BGB). Im Immobilienrecht spielt die Aufrechnung vor allem im Mietverhältnis eine Rolle - etwa wenn Mieter eigene Ansprüche gegen die Miete aufrechnen wollen.

Voraussetzungen der Aufrechnung

Damit eine Aufrechnung wirksam ist, müssen vier Voraussetzungen vorliegen:

• Gegenseitigkeit: Beide Parteien müssen einander Forderungen schulden - der Aufrechnende muss Gläubiger der Gegenforderung und Schuldner der Hauptforderung sein.
• Gleichartigkeit: Beide Forderungen müssen auf die gleiche Leistungsart gerichtet sein - in der Praxis fast immer Geldforderungen.
• Fälligkeit und Durchsetzbarkeit: Die Gegenforderung (mit der aufgerechnet wird) muss fällig und einredefrei sein. Die Hauptforderung muss erfüllbar sein.
• Kein Aufrechnungsverbot: Weder Gesetz noch Vertrag dürfen die Aufrechnung ausschließen.

Die Aufrechnung wird durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung gegenüber der anderen Partei erklärt. Sie wirkt auf den Zeitpunkt zurück, in dem sich die Forderungen erstmals aufrechenbar gegenüberstanden - nicht erst auf den Zeitpunkt der Erklärung. Das bedeutet, dass Verzugszinsen ab dem Zeitpunkt des frühestmöglichen Aufrechnens entfallen.

Aufrechnung im Mietverhältnis

Im Mietrecht ist die Aufrechnung besonders praxisrelevant. Typische Konstellationen sind:

• Der Mieter rechnet einen Schadensersatzanspruch (z. B. für selbst durchgeführte Reparaturen nach § 536a BGB) gegen die laufende Miete auf
• Der Mieter verrechnet ein Betriebskostenguthaben mit der nächsten Mietzahlung
• Der Vermieter rechnet Schadensersatzforderungen nach Auszug gegen die zu erstattende Kaution auf
• Der Vermieter zieht rückständige Mieten von einer Kautionsrückzahlung ab

Viele Mietverträge enthalten eine Aufrechnungsbeschränkung, die die Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässt und eine Ankündigungsfrist von mindestens einem Monat vor Fälligkeit der Miete vorschreibt. Eine solche Klausel ist in Formularverträgen grundsätzlich wirksam, darf aber die Aufrechnung nicht vollständig ausschließen - dies wäre nach § 556b Abs. 2 BGB und der BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Typische Aufrechnungskonstellationen im Immobilienrecht

Situation	Aufrechnender	Hauptforderung	Gegenforderung	Zulässig?
Mieter kürzt Miete wegen Mangels	Mieter	Miete (Vermieter)	Mietminderung / Schadensersatz § 536a	Ja, mit Ankündigung
Vermieter zieht Schäden von Kaution ab	Vermieter	Kautionsrückgabe (Mieter)	Schadensersatz für Mieterschäden	Ja
Mieter verrechnet BK-Guthaben	Mieter	Nächste Monatsmiete	Betriebskostenguthaben	Ja
Käufer kaufpreisminderung wegen Mangel	Käufer	Restlicher Kaufpreis	Schadensersatz / Minderungsanspruch	Im Notarvertrag zu regeln
Vermieter gegen Abschlagszahlung Handwerker	Vermieter	Werklohn	Mangelschadensersatz	Ja, wenn fällig und unbestritten
Formlose Mietkürzung ohne Erklärung	Mieter	-	-	Nein - gilt als Verzug

Aufrechnung bei der Kaufpreiszahlung

Auch beim Immobilienkauf kann die Aufrechnung relevant sein: Hat der Käufer gegen den Verkäufer eine fällige Gegenforderung - etwa aus einem anderen Vertrag - kann er unter bestimmten Voraussetzungen gegen den Kaufpreis aufrechnen. Da der Notar den Kaufpreis jedoch erst nach vollständiger Zahlung freigibt, empfiehlt es sich, die Aufrechnung vor dem Notartermin zu klären oder im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln. Viele notarielle Kaufverträge schließen eine Aufrechnung gegen den Kaufpreis aus.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Vermietern in der Metropolregion Nürnberg, im Mietvertrag eine wirksame Aufrechnungsklausel aufzunehmen, die die Aufrechnung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen beschränkt und eine Ankündigungsfrist von mindestens einem Monat vor Fälligkeit der Miete vorsieht. So vermeiden Sie, dass Mieter überraschend Teile der Miete einbehalten und Sie in Liquiditätsengpässe geraten. Umgekehrt sollten Mieter, die aufrechnen möchten, ihre Gegenforderung vorher schriftlich beziffern und begründen - eine bloße Mietkürzung ohne förmliche Aufrechnungserklärung gilt als Zahlungsverzug und kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Mieter einfach weniger Miete überweisen?

Nein, eine Aufrechnung muss dem Vermieter gegenüber ausdrücklich erklärt werden. Der Mieter muss angeben, welche Gegenforderung er gegen welchen Mietanteil aufrechnet, und die Höhe der Gegenforderung konkret benennen. Eine kommentarlose Kürzung der Miete gilt als Zahlungsverzug und kann nach zwei Monaten in Folge zur fristlosen Kündigung berechtigen - selbst wenn die Gegenforderung des Mieters berechtigt sein sollte, ist der Weg der formlosen Kürzung falsch.

Kann der Vermieter die Aufrechnung im Mietvertrag komplett ausschließen?

Ein vollständiger Ausschluss der Aufrechnung ist in Formular-Mietverträgen nach dem AGB-Recht unwirksam (§ 309 Nr. 3 BGB). Zulässig ist eine Beschränkung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen. In individuell ausgehandelten Verträgen sind weitergehende Einschränkungen möglich, sind aber in der Praxis selten, da sie den Mieter übermäßig belasten würden.

Was passiert, wenn die Gegenforderung höher ist als die Miete?

In diesem Fall erlischt die Mietforderung für diesen Monat vollständig. Der überschießende Teil der Gegenforderung bleibt bestehen und kann vom Mieter gegen die nächste Monatsmiete aufgerechnet oder separat klageweise geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich, die Aufrechnung in der Erklärung genau zu beziffern, damit beide Seiten den verbleibenden Betrag der Gegenforderung und die künftigen Mietverpflichtungen klar nachvollziehen können.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.