Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung - Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den künftigen Eigentumsanspruch des Käufers zwischen Beurkundung des Kaufvertrags und endgültiger Eigentumsumschreibung absichert. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal veräußert oder nachträglich mit Grundpfandrechten belastet. Die Rechtsgrundlage findet sich in §§ 883-888 BGB.

Wie die Auflassungsvormerkung den Käufer schützt

Beim Immobilienkauf entsteht eine zeitliche Lücke zwischen dem notariell beurkundeten Kaufvertrag und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese Lücke beträgt in der Praxis häufig mehrere Wochen bis Monate, da zunächst die Grunderwerbsteuer entrichtet, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts eingeholt und eventuelle Vorkaufsrechte der Gemeinde (§ 28 BauGB) und nach WEG (§ 20 WEG) geprüft werden müssen. Während dieser Phase bleibt der Verkäufer formal Eigentümer und könnte theoretisch über das Grundstück verfügen.

Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB verhindert genau dieses Risiko. Sie wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung vom Notar beim zuständigen Grundbuchamt beantragt und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt sind alle Verfügungen des Verkäufers, die den Eigentumsanspruch des Käufers beeinträchtigen würden, dem Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Das betrifft sowohl einen möglichen Doppelverkauf an einen Dritten als auch die nachträgliche Eintragung von Hypotheken, Grundschulden oder sonstigen Belastungen.

Wichtig zu verstehen ist, dass die Auflassungsvormerkung kein Eigentumsrecht begründet. Sie sichert lediglich den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Der Käufer wird erst mit der Eintragung als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs tatsächlicher Eigentümer.

Kosten und Rangfragen

Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen die Hälfte der Gebühr für die spätere Eigentumsumschreibung. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Kosten für die Vormerkung bei rund 635 Euro. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer als Begünstigter.

Rang der Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung erhält den Rang zum Zeitpunkt ihrer Eintragung. Wurde vor dem Kaufvertrag noch eine Grundschuld eingetragen, hat diese Grundschuld Vorrang - die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer erst ab ihrer Eintragung. Genau deshalb ist es so wichtig, die Vormerkung so früh wie möglich nach der Beurkundung einzutragen. In der Praxis vergeht zwischen Beurkundung und Eintragung der Vormerkung typischerweise eine Woche bis drei Wochen - in dieser Zeit besteht theoretisch noch ein Risiko.

Eintragung und Löschung im Ablauf

Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung zusammen mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt. Eine gesonderte Beauftragung durch den Käufer ist nicht erforderlich, da der Antrag standardmäßig Bestandteil der notariellen Kaufabwicklung ist. Das Grundbuchamt trägt die Vormerkung in der Regel innerhalb von wenigen Tagen bis zwei Wochen ein.

Sobald die Vormerkung eingetragen ist, erhält der Notar eine Bestätigung und setzt den weiteren Abwicklungsprozess in Gang: Er stellt dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung zu, die belegt, dass nun alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind.

Nach Zahlung des Kaufpreises, Eingang der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und Vorliegen der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer in Abteilung I wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und von Amts wegen gelöscht - ohne zusätzliche Kosten.

Auflassungsvormerkung bei Bauträgern (MaBV)

Bei Bauträgerprojekten nimmt die Auflassungsvormerkung eine besondere Rolle ein. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt vor, dass Zahlungen des Käufers an den Bauträger erst dann geleistet werden dürfen, wenn entweder:

• Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und
• Das Grundstück frei von Vorrechten ist, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen könnten, oder
• Der erstrangige Grundpfandrechtsgläubiger (z. B. die finanzierende Bank des Bauträgers) eine Freistellungsverpflichtungserklärung abgegeben hat

Dies schützt den Käufer davor, Geld zu zahlen, bevor er eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat. Wir empfehlen Käufern bei Bauträgerprojekten, die MaBV-Konformität des Zahlungsplans durch den Notar oder einen Fachanwalt prüfen zu lassen.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind die Grundbuchämter bei den jeweiligen Amtsgerichten angesiedelt - für Nürnberg beim Amtsgericht Nürnberg, für Fürth und Erlangen bei den dortigen Amtsgerichten. Die Bearbeitungszeiten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung variieren je nach Auslastung des Grundbuchamts. In Nürnberg beträgt die Bearbeitungsdauer erfahrungsgemäß eine bis drei Wochen.

Wir empfehlen Käufern, den Kaufpreis erst dann zu überweisen, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung erteilt hat und die Auflassungsvormerkung nachweislich im Grundbuch eingetragen ist. Vorherige Zahlungen - auch auf Drängen des Verkäufers - bergen ein erhebliches Risiko. Ein seriöser Verkäufer und Notar werden niemals auf eine Zahlung vor Eintragung der Vormerkung bestehen.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Auflassungsvormerkung bei jedem Immobilienkauf Pflicht?

Die Auflassungsvormerkung ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber von jedem seriösen Notar standardmäßig beantragt - sie ist fester Bestandteil jedes notariellen Kaufvertrags in Deutschland. Ein Verzicht wäre für den Käufer mit erheblichen Risiken verbunden: Ohne Vormerkung hat er keinen grundbuchrechtlichen Schutz gegen Doppelverkäufe, nachträgliche Belastungen oder die Eintragung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer. In der Praxis kommt ein Verzicht auf die Auflassungsvormerkung extrem selten vor und sollte als Warnsignal für die Seriosität des Vertrags gewertet werden.

Was passiert, wenn der Verkäufer trotz Vormerkung an einen Dritten verkauft?

Ein Verkauf an einen Dritten nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist dem vorgemerkten Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Der Käufer kann die Löschung der widersprechenden Eintragung verlangen und seinen Eigentumsanspruch durchsetzen - notfalls vor Gericht. Der Dritte hat in diesem Fall Ansprüche nur gegen den Verkäufer (Schadensersatz), nicht aber gegen den vorgemerkten Käufer. Tatsächliche Doppelverkäufe sind in der Praxis sehr selten, weil der Notar die Auflassungsvormerkung sofort nach Beurkundung beantragt und alle professionellen Beteiligten diese Schutzmechanismen kennen.

Wie lange bleibt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen?

Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange eingetragen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgt ist und von Amts wegen gelöscht wird. Im Normalfall beträgt dieser Zeitraum zwei bis sechs Monate. Sollte der Kaufvertrag rückabgewickelt werden - etwa weil der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt oder weil eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt - muss die Vormerkung durch eine Löschungsbewilligung des Käufers aus dem Grundbuch entfernt werden. Eine solche Bewilligung zu erhalten ist in Streitfällen schwierig - daher ist eine sorgfältige Kaufvertragsgestaltung mit klaren Rücktrittsrechten wichtig.

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