Abschlagszahlung

Abschlagszahlung - eine Teilzahlung, die nach Erreichen eines vertraglich vereinbarten Baufortschritts fällig wird. Im Immobilienbereich regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den zulässigen Zahlungsplan und schützt Käufer vor unangemessenen Vorleistungen.

Was genau ist eine Abschlagszahlung?

Beim Erwerb einer Neubau-Immobilie oder bei umfangreichen Bauprojekten wird der Kaufpreis in der Regel nicht als Einmalbetrag gezahlt, sondern in mehreren Abschlagszahlungen entsprechend dem Baufortschritt. Die rechtliche Grundlage bildet die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die in § 3 einen verbindlichen Zahlungsplan mit bis zu sieben Raten vorsieht. Dieser Mechanismus stellt sicher, dass Käufer nur für tatsächlich erbrachte Bauleistungen bezahlen.

Die sieben Raten nach MaBV orientieren sich an klar definierten Bauabschnitten. Die typische Ratenfolge und Maximalanteile sehen folgendermaßen aus:

Bauabschnitt	Max. Anteil am Kaufpreis
Beginn der Erdarbeiten	30 %
Rohbaufertigstellung inkl. Zimmerarbeiten	28 %
Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen	5,6 %
Rohinstallation der Heizungsanlage	2,1 %
Rohinstallation der Sanitäranlagen	2,1 %
Rohinstallation der Elektroanlagen	2,1 %
Fenstereinbau mit Verglasung	2,8 %
Innenputzarbeiten	4,2 %
Estricharbeiten	2,1 %
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	2,8 %
Bezugsfertigkeit und Übergabe	12,6 %
Vollständige Fertigstellung	3,5 %

Jede Rate darf erst nach Erreichen des jeweiligen Bauabschnitts in Rechnung gestellt werden.

Damit eine Abschlagszahlung überhaupt fällig wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Der Bauträger muss eine Baugenehmigung vorweisen können, der Kaufvertrag muss notariell beurkundet sein, und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch muss zugunsten des Käufers eingetragen sein. Ohne diese Sicherheiten besteht keine Zahlungspflicht. Wir empfehlen, jeden Zahlungsabruf sorgfältig zu prüfen und den tatsächlichen Baufortschritt gegebenenfalls durch einen unabhängigen Sachverständigen bestätigen zu lassen.

Abschlagszahlung vs. Vorauszahlung

Im Sprachgebrauch werden Abschlagszahlung und Vorauszahlung häufig verwechselt, doch der Unterschied ist erheblich. Eine Vorauszahlung wird geleistet, bevor die vereinbarte Leistung erbracht ist - der Käufer geht also in Vorleistung. Bei der Abschlagszahlung hingegen wird nur für bereits erbrachte Teilleistungen gezahlt. Die MaBV verbietet bei Bauträgerverträgen reine Vorauszahlungen, um Käufer vor dem Risiko eines Bauträger-Konkurses zu schützen.

Zusätzlich sieht das Werkvertragsrecht einen sogenannten Sicherheitseinbehalt vor. Käufer dürfen in der Regel fünf Prozent der Gesamtsumme bis zur vollständigen Mängelbeseitigung einbehalten. Dieses Instrument gibt dem Erwerber ein wirksames Druckmittel, um die Nachbesserung festgestellter Mängel durchzusetzen.

Insolvenzschutz bei Abschlagszahlungen

Ein wesentlicher Zweck der MaBV-Regulierung ist der Schutz des Käufers im Falle einer Bauträgerinsolvenz. Da die Abschlagszahlungen an den tatsächlichen Baufortschritt geknüpft sind, kann der Käufer bei einer Insolvenz des Bauträgers auf eine bereits weitgehend fertiggestellte Immobilie zurückgreifen. Die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung sichert dabei das Eigentumsrecht des Käufers gegen Gläubiger des insolventen Bauträgers ab.

Wir empfehlen Käufern zusätzlich, sich über den Fertigstellungsschutz zu informieren: Einige Bauträger bieten eigene Fertigstellungsbürgschaften an, die im Insolvenzfall den Abschluss des Bauvorhabens durch einen Dritten sicherstellen.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg beobachten wir eine rege Neubautätigkeit - von Stadtentwicklungsprojekten in Nürnberg-Südstadt über Wohnquartiere in Fürth und Erlangen bis hin zu Einfamilienhäusern im Nürnberger Land. Gerade bei regionalen Bauträgern sollten Käufer den MaBV-Zahlungsplan genau kennen und jeden Bauabschnitt vor der Zahlung persönlich oder durch einen Gutachter abnehmen lassen. Wir begleiten unsere Kunden bei Neubauprojekten in der Region und helfen, die einzelnen Abschlagszahlungen auf ihre Berechtigung zu prüfen, bevor eine Überweisung erfolgt. Bei Unsicherheiten lohnt sich eine Beratung durch einen im Baurecht erfahrenen Anwalt aus Nürnberg oder Fürth.

Häufig gestellte Fragen

Wie viele Abschlagszahlungen sind bei einem Bauträgervertrag üblich?

Die MaBV sieht maximal dreizehn Raten vor, die sich am Baufortschritt orientieren. Die genaue Aufteilung der Prozentsätze kann variieren, darf aber die gesetzlichen Höchstwerte je Rate nicht überschreiten. Der erste Abschlag bei Beginn der Erdarbeiten beträgt in der Regel maximal 30 Prozent des Gesamtpreises. Viele Bauträger fassen einzelne Raten zusammen, um den administrativen Aufwand zu reduzieren - das ist zulässig, solange die Maximalanteile nicht überschritten werden.

Darf ein Bauträger Abschlagszahlungen vor Baubeginn verlangen?

Nein. Vor Baubeginn darf keine Abschlagszahlung gefordert werden. Voraussetzung ist neben dem tatsächlichen Baubeginn auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie das Vorliegen der Baugenehmigung. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Forderung nicht fällig - auch wenn sie im Vertrag so vereinbart wurde, wäre eine anderslautende Klausel unwirksam.

Kann ein Käufer eine Abschlagszahlung zurückhalten, wenn Mängel vorliegen?

Grundsätzlich ja. Bei erkennbaren Baumängeln darf der Käufer einen angemessenen Teil der Abschlagszahlung einbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Die Höhe des zulässigen Einbehalts richtet sich nach den voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten - üblich ist ein doppelter bis dreifacher Betrag der Beseitigungskosten. Zusätzlich steht dem Käufer der gesetzliche Sicherheitseinbehalt von fünf Prozent zu, der bis zur vollständigen und mangelfreien Fertigstellung einbehalten werden kann.

Abschlagszahlung bei Handwerksverträgen

Nicht nur bei Bauträgerverträgen, sondern auch bei Handwerksverträgen spielt die Abschlagszahlung eine wichtige Rolle. Nach § 632a BGB hat der Auftragnehmer (Handwerker, Bauunternehmer) bei einem Werkvertrag das Recht, Abschlagszahlungen für erbrachte Teilleistungen zu verlangen. Im Gegensatz zum MaBV-Zahlungsplan bei Bauträgerverträgen gibt es bei privaten Handwerksverträgen keine gesetzlichen Maximalsätze - die Fälligkeit richtet sich nach den tatsächlich erbrachten Leistungen. Dem Auftraggeber steht ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn Mängel vorliegen.

Für private Bauherren in Nürnberg, die Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen beauftragt haben, empfehlen wir, Abschlagszahlungen an klar definierte Leistungsabschnitte zu knüpfen und niemals mehr als den Wert der erbrachten Leistung zu zahlen. Streitigkeiten über Abschlagszahlungen sind häufig Anlass für langwierige Auseinandersetzungen - eine sorgfältige Vertragsgestaltung mit einem Fachanwalt für Baurecht oder mit Unterstützung eines bauleitenden Architekten schützt vor unliebsamen Situationen.

Was ist bei der Abschlagszahlung beim Architekt oder Planer zu beachten?

Auch Architekten und Planer können nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) Abschlagszahlungen für abgeschlossene Leistungsphasen verlangen. Die HOAI teilt die Planungsleistungen in neun Leistungsphasen auf (Grundlagenermittlung bis Objektbetreuung), und nach Abschluss jeder Phase kann ein Abschlag in Höhe des Honoraranteils dieser Phase berechnet werden. Bauherren in Nürnberg sollten den Zahlungsplan mit dem Architekten bereits im Architektenvertrag schriftlich vereinbaren und klarstellen, dass Abschlagszahlungen nur nach schriftlicher Bestätigung des Leistungsfortschritts fällig werden.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.