Wohnungsrecht im Pflegefall: Kosten der leeren Immobilie

Wenn ältere Eltern oder Großeltern ins Pflegeheim müssen und das Wohnungsrecht an der Familienimmobilie zurücklassen, entstehen komplexe rechtliche und finanzielle Fragen. In Langwasser und anderen Nürnberger Stadtteilen ist dieses Szenario angesichts der alternden Bevölkerung zunehmend praxisrelevant. Dieser Artikel klärt, wer für die Kosten der leerstehenden Immobilie aufkommt, wie das Erbschaftsrecht greift und welche steuerlichen Folgen der Leerstand hat.

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: Grundlagen und Abgrenzung

Das Wohnungsrecht ist eines der ältesten Rechtsinstitute im deutschen Sachenrecht. Es gibt einer bestimmten Person - dem Wohnungsrechtsinhaber - das Recht, eine Immobilie oder Teile davon als Wohnung zu nutzen. Das Recht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und bindet damit das Grundstück selbst, nicht nur den jeweiligen Eigentümer.

Rechtlich entscheidend ist die Abgrenzung vom Nießbrauch (§ 1030 ff. BGB): Während der Nießbraucher die Sache wirtschaftlich verwerten darf - also auch vermieten kann -, ist das Wohnungsrecht auf die persönliche Nutzung beschränkt. Ein Wohnungsrechtsinhaber kann das Recht nicht auf Dritte übertragen, nicht vermieten und nicht vererben. Es erlischt mit dem Tod.

In Nürnberg-Langwasser, einem Stadtteil mit hohem Anteil an Mehrfamilienhäusern aus den 1960er- und 1970er-Jahren, sind solche Konstruktionen häufig: Eltern haben das Haus auf Kinder übertragen, sich aber ein lebenslanges Wohnungsrecht vorbehalten. Solange sie gesund sind, funktioniert das reibungslos. Im Pflegefall stellt sich die Frage nach den Kosten des dann leerstehenden Objekts.

Kostentragung bei leerstehendem Wohnungsrecht

Die Kostenfrage ist gesetzlich in § 1093 Abs. 2 BGB geregelt, der auf die Nießbrauchsvorschriften verweist. Nach § 1041 BGB trägt der Inhaber des beschränkten Rechts die gewöhnlichen Erhaltungskosten. Dazu gehören:

Kostenart	Träger	Rechtsgrundlage
Betriebskosten (Heizung, Wasser, Strom)	Wohnungsrechtsinhaber	§ 1093 Abs. 2, § 1041 BGB
Grundsteuer	Wohnungsrechtsinhaber (anteilig)	§ 1093 Abs. 2, § 1047 BGB
Schönheitsreparaturen	Wohnungsrechtsinhaber	§ 1041 BGB
Versicherungsprämien (Gebäude)	Eigentümer (trägt Versicherungspflicht)	§ 1045 BGB
Außerordentliche Instandsetzung (Dach, Fassade)	Eigentümer	§ 1041 BGB (Umkehrschluss)
Grundbuch-/Notarkosten (Aufhebung)	Parteivereinbarung	-

Quelle: § 1041, § 1047, § 1093 BGB; BGH-Rechtsprechung zur Lastenverteilung bei Wohnungsrecht, Stand 2026.

Das Problem im Pflegefall: Der Wohnungsrechtsinhaber ist physisch abwesend, kann die Betriebskosten aber nicht durch Mieteinnahmen ausgleichen - Vermietung ist ihm verboten. Er zahlt weiter, ohne zu nutzen. Die laufenden Kosten müssen aus seinem Vermögen oder seiner Rente finanziert werden, was bei Pflegeheimbewohnern schnell zur Belastung wird.

Wohnungsrecht und Heimkosten: Das sozialrechtliche Dreieck

Im Pflegefall wird das Wohnungsrecht sozialrechtlich relevant. Wenn Pflegekosten die Rente übersteigen und Sozialhilfe (Hilfe zur Pflege nach SGB XII) in Anspruch genommen wird, prüft das Sozialamt das gesamte Vermögen des Pflegebedürftigen - einschließlich des Wohnungsrechts.

Das Wohnungsrecht hat einen Kapitalwert, der sich nach dem Jahreswert des Nutzungsvorteils (Mietwert) und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten berechnet. Für ein Objekt in Langwasser mit einem Mietwert von 900 Euro/Monat und einem 75-jährigen Berechtigten ergibt sich nach der Sterbetafelmethode ein Kapitalwert von rund 80.000-100.000 Euro.

Das Sozialamt kann verlangen, dass dieses Vermögen verwertet wird. Da das Wohnungsrecht nicht direkt veräußert werden kann, kommt praktisch nur die Aufhebung gegen Ablöse oder die unentgeltliche Aufhebung in Betracht. Bei einer Aufhebung gegen Ablöse gilt: Der Ablösebetrag ist Vermögen des Berechtigten und wird auf die Sozialhilfe angerechnet. Nach vollständigem Aufbrauch des Ablösebetrags besteht wieder Sozialhilfeberechtigung.

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Erbschaftsrecht: Wohnungsrecht im Nachlass

Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten kraft Gesetzes (§ 1093 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB). Es geht nicht in den Nachlass über und kann nicht vererbt werden. Für die Erben bedeutet das: Sie erhalten das Eigentum frei von dieser Belastung.

Erbschaftsteuerlich ist das Wohnungsrecht zweifach relevant:

Erstens mindert es den erbschaftsteuerpflichtigen Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbfalls. Wer ein Haus mit Wohnungsrecht überträgt, überträgt einen geringeren Wert. Das Finanzamt berechnet den Wohnungsrechtswert nach den steuerlichen Bewertungsregeln (§ 14 BewG: Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebenserwartungstabelle) und zieht diesen vom Grundstückswert ab.

Zweitens kann beim Tod des Wohnungsrechtsinhabers - wenn die Erben die Immobilie dann vollständig nutzen können - kein weiterer Erwerb von Todes wegen anfallen, da das Recht automatisch erlischt und nicht separat in den Nachlass fällt.

Lokale Nuance: Langwasser und die Realität des Pflegefall-Leerstands

Langwasser, der südliche Nürnberger Großstadtteil aus den 1960er-Jahren, weist eine Bevölkerungsstruktur auf, die diese Fragestellung besonders aktuell macht. Der Stadtteil wurde ab 1964 mit damals modernen Großwohnanlagen für Arbeiterfamilien errichtet. Die Erstbewohner sind heute in der Altersgruppe 75-90 Jahre, Pflegefälle häufen sich.

Gleichzeitig sind in Langwasser viele Immobilien im Familienbesitz geblieben - klassische Übergabe-Konstruktionen mit Wohnungsrecht sind verbreitet. Der Leerstand durch Pflegefälle trifft damit auf einen Wohnungsmarkt, in dem Nürnberg mit einem Leerstand von unter 2 % eine akute Knappheit verzeichnet (Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Marktbericht 2026).

Diese Konstellation erzeugt Handlungsdruck: Leerstehende Wohnungen in Langwasser, die wegen eines Wohnungsrechts nicht vermietet werden können, werden dem angespannten Markt entzogen. Gleichzeitig tragen die Wohnungsrechtsinhaber im Pflegeheim weiter Betriebskosten für eine nicht genutzte Wohnung.

Für Betroffene empfiehlt sich eine notarielle Beratung zur freiwilligen Aufhebung des Wohnungsrechts gegen Ablöse. In Langwasser liegt der Nettokaltmietwert für eine 3-Zimmer-Wohnung (70-80 m²) bei etwa 750-900 Euro/Monat - daraus ergibt sich für einen 80-jährigen Berechtigten ein steuerlicher Kapitalwert von rund 45.000-60.000 Euro (Vervielfältiger ca. 5,5 nach § 14 BewG).

Steuerliche Aspekte des Leerstands beim Wohnungsrecht

Steuerlich ist der Leerstand einer mit Wohnungsrecht belasteten Immobilie für den Eigentümer unbefriedigend: Er kann die laufenden Kosten der Immobilie (Grundsteuer, Versicherung, Gebäudeabschreibung) nicht als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen, solange das Wohnungsrecht besteht und er selbst keine Mieteinnahmen erzielt.

Erst nach Aufhebung des Wohnungsrechts - und bei anschließender Vermietung - greift die Möglichkeit, Werbungskosten steuerlich zu erfassen. Eigentümer, die das Objekt nach Aufhebung des Wohnungsrechts verkaufen wollen, sollten die Zehn-Jahres-Spekulationsfrist im Blick behalten: Liegt die ursprüngliche Schenkung weniger als zehn Jahre zurück und handelt es sich nicht um selbstgenutztes Wohneigentum, ist ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig.

Praktische Handlungsoptionen: Was Betroffene in Langwasser tun können

Für Betroffene - Eigentümer der Immobilie und Wohnungsrechtsinhaber im Pflegeheim - gibt es mehrere praktische Handlungsoptionen, die sorgfältig gegen das Sozialrecht abgewogen werden müssen.

Option 1: Freiwillige Aufhebung gegen Ablöse: Der Eigentümer zahlt dem Wohnungsrechtsinhaber einen einmaligen Ablösebetrag, das Wohnungsrecht wird notariell gelöscht. Der Ablösebetrag orientiert sich am kapitalisierten Mietwert. Sozialrechtlich ist zu beachten: Der Ablösebetrag wird als Vermögen des Pflegebedürftigen gewertet und mindert den Sozialhilfeanspruch bis zur Verbrauchsgrenze. Erst wenn das Vermögen unter die Schongrenze (5.000 Euro nach SGB XII) gesunken ist, besteht wieder voller Sozialhilfeanspruch.

Option 2: Unentgeltliche Aufhebung: Das Wohnungsrecht wird ohne Ablöse aufgehoben. Sozialrechtlich kann das als Schenkung gewertet werden, was das Sozialamt bis zu zehn Jahre rückwirkend berücksichtigen kann (§ 528 BGB analog, Schenkungsrückforderung des Sozialamts). Diese Option ist rechtlich riskant und sollte nur nach Beratung durch einen auf Sozialrecht spezialisierten Rechtsanwalt gewählt werden.

Option 3: Ruhende Nutzung ohne Aufhebung: Das Wohnungsrecht bleibt bestehen, das Objekt steht leer. Kosten laufen weiter, aber keine Veräußerungserlöse, kein sozialrechtliches Risiko. Das ist die passivste Option - sinnvoll, wenn der Pflegebedürftige voraussichtlich noch zurückkehren kann oder wenn die Ablöse das sozialrechtliche Risiko übersteigt.

Option 4: Befristete Gestattung zur Nutzung durch Dritte: Der Wohnungsrechtsinhaber kann einem Dritten (z.B. einem Familienangehörigen) die Mitbenutzung gestatten - die vollständige Überlassung zur Vermietung ist ihm dagegen verwehrt. Diese Gestattung ist privatrechtlich möglich und kann die Betriebskosten teilweise abdecken, ohne das Wohnungsrecht zu berühren.

Marktwertüberlegungen: Wohnungsrecht und Verkauf in Langwasser

Wenn ein Objekt in Langwasser mit laufendem Wohnungsrecht veräußert werden soll, ist der Käuferkreis erheblich eingeschränkt. Die meisten Käufer wollen eine sofort nutzbare oder vermietbare Immobilie - eine mit Wohnungsrecht belastete Wohnung ist weder das eine noch das andere. Nur Käufer mit sehr langen Anlagehorizonten oder Familienangehörige, die das Wohnungsrecht kennen, kommen in Betracht.

Der Verkehrswert eines mit Wohnungsrecht belasteten Objekts liegt erheblich unter dem unbelasteten Wert. Die Faustformel: Verkehrswert unbelastet minus Kapitalwert des Wohnungsrechts ergibt den Wert bei Belastung. Für eine 70-m²-Wohnung in Langwasser mit einem unbelasteten Wert von 220.000 Euro und einem Wohnungsrechts-Kapitalwert von 80.000 Euro beträgt der belastete Wert rechnerisch 140.000 Euro - ein Abschlag von 36 %.

Praxisbeispiel Langwasser: Was ein Aufhebungsverfahren kostet

Um die abstrakten Zahlen greifbar zu machen: Ein typisches Szenario aus Langwasser. Eine 75-jährige Wohnungsrechtsinhaberin lebt seit 18 Monaten in einem Pflegeheim in Nürnberg-Langwasser. Ihr lebenslanges Wohnungsrecht betrifft eine 72-m²-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus den 1970er Jahren, das ihr Sohn - als Eigentümer - geerbt hat. Die Wohnung steht seitdem leer.

Laufende monatliche Kosten der leerstehenden Wohnung: Grundsteuer anteilig 38 Euro, Versicherung (Gebäude, Haftpflicht, Anteil Hausrat) 45 Euro, Heizungsgrundgebühr und Mindestabnahme 60 Euro, Wassergrundgebühr 25 Euro - zusammen rund 168 Euro/Monat. Pro Jahr sind das über 2.000 Euro, die aus dem Vermögen der Pflegebedürftigen bezahlt werden müssen.

Eine notarielle Aufhebung des Wohnungsrechts gegen Ablöse würde wie folgt kalkuliert: Nettokaltmietwert 800 Euro/Monat × 12 = 9.600 Euro Jahreswert. Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau nach § 14 BewG: 8,2 (Restlebenserwartung ca. 13 Jahre, abgezinst). Kapitalwert: ca. 78.700 Euro. Notarkosten für die Aufhebungsurkunde und Grundbuchlöschung: 800-1.200 Euro. Sozialrechtliche Auswirkung: Der Ablösebetrag fließt als Vermögen ans Sozialamt an, bis die Grenze von 5.000 Euro unterschritten ist.

Diese Rechnung zeigt: Ein frühzeitig geführtes Gespräch zwischen Eigentümer und Pflegebedürftiger - idealerweise schon bei Pflegeheimeinzug - kann den Ablöse-Verhandlungszeitpunkt bestimmen und sowohl unnötige Kostenbelastungen als auch sozialrechtliche Überraschungen vermeiden.

Fazit: Frühzeitig handeln und Optionen prüfen

Das Wohnungsrecht im Pflegefall ist keine unlösbare Situation - aber eine, die frühe Planung erfordert. Wohnungsrechtsinhaber und Eigentümer sollten gemeinsam mit einem Notar die Aufhebungsmöglichkeiten prüfen, bevor das Sozialamt handelt. Ablöseverhandlungen sind einfacher, wenn sie ohne Druck geführt werden.

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Erstellt von der my-home.de Redaktion in Zusammenarbeit mit regionalen Immobilien-Analysten. Stand der Daten: November 2026.