Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen - Schönheitsreparaturen umfassen die dekorative Instandsetzung von Mieträumen, insbesondere das Tapezieren, Streichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Es handelt sich dabei ausdrücklich nicht um Substanzreparaturen, sondern um die Beseitigung normaler Abnutzungsspuren.

Rechtliche Grundlagen und BGH-Rechtsprechung

Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, wozu auch Schönheitsreparaturen zählen. In der Praxis wird diese Pflicht jedoch regelmäßig durch eine Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Damit eine solche Übertragung wirksam ist, muss die Klausel den strengen Vorgaben der BGH-Rechtsprechung genügen.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzurteilen Maßstäbe gesetzt, die Vermieter kennen müssen. Starre Fristenregelungen sind unwirksam: Klauseln, die den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen in festen Zeitabständen durchzuführen (etwa alle drei Jahre Küche und Bad, alle fünf Jahre Wohnräume), benachteiligen den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Zulässig sind lediglich weiche Fristenpläne, die als Orientierungswerte formuliert sind und einen Vorbehalt enthalten wie „im Allgemeinen” oder „falls erforderlich”.

Ebenso unwirksam sind Klauseln, die eine bestimmte Farbvorgabe vorschreiben. Der BGH hat entschieden, dass eine Verpflichtung, die Wohnung bei Auszug in „weißer” oder „heller” Farbe zurückzugeben, den Mieter unangemessen benachteiligt, weil sie seine Gestaltungsfreiheit während der Mietzeit einschränkt (BGH, Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07). Lediglich bei Rückgabe der Wohnung darf vertraglich eine Dekoration in neutralen Farben verlangt werden.

Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierung bei Auszug verlangen, sind ebenfalls unwirksam. Gleiches gilt für Kombinationen aus laufenden Schönheitsreparaturen und einer Endrenovierungspflicht, da diese den Mieter doppelt belasten.

Sonderfall: Unrenoviert übernommene Wohnung

Ein besonders praxisrelevantes Thema ist die unrenoviert übernommene Wohnung. Der BGH hat 2015 entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind, wenn der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat und keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Der Mieter würde andernfalls verpflichtet, Spuren des Vormieters zu beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie erhalten hat.

Ein „angemessener Ausgleich” kann nach der BGH-Rechtsprechung eine Kostenbeteiligung des Vermieters an der Erstrenovierung (z. B. 200-500 €) sein. Ohne diesen Ausgleich ist die Klausel unwirksam. In der Praxis empfehlen wir Vermietern daher dringend, den Zustand der Wohnung bei Übergabe mit einem detaillierten Übergabeprotokoll und Fotos zu dokumentieren. Nur so lässt sich im Streitfall belegen, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Was Vermieter bei Neuvermietung beachten müssen

Bei Neuvermietung sollte die Schönheitsreparaturklausel sorgfältig formuliert werden. Eine rechtssichere Klausel enthält: einen weichen Fristenplan mit Orientierungswerten (nicht starre Fristen), keine Verpflichtung zu bestimmten Farben während der Mietzeit, keine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand, und eine klare Beschreibung des Umfangs der Schönheitsreparaturen.

Wir empfehlen Vermietern, aktuelle Musterklauseln von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen - die Rechtsprechung entwickelt sich laufend weiter. Eine unwirksame Klausel hat zur Folge, dass die Renovierungspflicht vollständig beim Vermieter bleibt; das kann beim Auszug eines langjährigen Mieters erhebliche Kosten bedeuten.

Praxis-Tipp für Vermieter in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg begegnen uns besonders häufig veraltete Mietverträge mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln. Gerade bei Bestandswohnungen in Stadtteilen wie der Südstadt, St. Johannis oder Erlangen-Bruck verwenden Vermieter teilweise noch Vertragsvordrucke aus den 1990er-Jahren, die den aktuellen BGH-Anforderungen nicht mehr standhalten.

Wir raten Vermietern in der Region, bestehende Mietverträge durch einen Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt dazu, dass die Renovierungspflicht vollständig beim Vermieter verbleibt. Bei Neuvermietungen sollte die Klausel weiche Fristen, keine Farbvorgabe während der Mietzeit und keine Endrenovierungspflicht enthalten. Sprechen Sie uns gerne an - wir können Ihnen erfahrene Mietrechtsspezialisten in der Region empfehlen.

Häufig gestellte Fragen

Was zählt konkret zu den Schönheitsreparaturen?

Der Umfang ist durch die Rechtsprechung klar definiert: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, das Streichen von Außenfenstern, die Erneuerung von Teppichböden oder Reparaturen an der Bausubstanz wie das Beseitigen von Rissen im Mauerwerk.

Kann der Vermieter eine unwirksame Klausel nachträglich heilen?

Nein, eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel kann nicht durch eine nachträgliche Vereinbarung oder Ergänzung zum Mietvertrag geheilt werden. Die Unwirksamkeit besteht von Anfang an. Der Vermieter kann lediglich bei einer Neuvermietung einen wirksam formulierten Vertrag verwenden. Eine Individualvereinbarung, die zwischen den Parteien separat ausgehandelt wird, kann jedoch eine Alternative darstellen, sofern sie nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung einzustufen ist.

Wer zahlt die Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel?

Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, verbleibt die Renovierungspflicht vollständig beim Vermieter. Der Mieter schuldet bei Auszug keine Renovierung und kann auch nicht zu einer anteiligen Kostenbeteiligung herangezogen werden. Hat der Mieter bereits auf Grundlage der unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt oder bezahlt, kann er die Kosten unter Umständen vom Vermieter zurückfordern, sofern die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Mietende noch nicht abgelaufen ist.

Darf der Mieter die Wohnung in einer anderen Farbe als bei Einzug zurückgeben?

Grundsätzlich ja. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter die Wohnung nicht in derselben Farbe zurückgeben muss, in der er sie bezogen hat. Eine Klausel, die eine bestimmte Wandfarbe bei Auszug vorschreibt (z. B. „weiß” oder „neutral”), ist unwirksam, wenn sie den Mieter während der gesamten Mietzeit bindet. Zulässig ist dagegen eine Vereinbarung, die den Mieter verpflichtet, bei Auszug eine Farbe zu wählen, die problemlos überstrichen werden kann - also keine schreiend bunten oder dunklen Töne, die den Nachmieter belasten würden. Diese Abgrenzung ist nicht immer trennscharf; im Zweifel entscheidet das Einzelgericht.

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