Veräußerungsgewinn

Veräußerungsgewinn - Der Veräußerungsgewinn bei Immobilien ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten, abzüglich in Anspruch genommener Abschreibungen). Bei privaten Immobilienverkäufen innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG) ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig, nach Ablauf der Frist steuerfrei. Bei betrieblichen Immobilien ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn berechnet sich: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) minus nachträgliche Herstellungskosten (Sanierung, Anbau) plus in Anspruch genommene AfA (bei vermieteten Objekten erhöhen die Abschreibungen den Gewinn) minus Veräußerungskosten (Makler beim Verkauf, Vorfälligkeitsentschädigung). Beispiel: Kauf 2016 für 300.000 Euro (inkl. Nebenkosten 325.000 Euro), Verkauf 2026 für 450.000 Euro, AfA über 10 Jahre 50.000 Euro, Veräußerungskosten 15.000 Euro. Gewinn: 450.000 − 325.000 + 50.000 − 15.000 = 160.000 Euro.

Die Hinzurechnung der in Anspruch genommenen AfA (Abschreibung) überrascht viele Eigentümer: Wer eine vermietete Wohnung über Jahre mit 2 % jährlich abgeschrieben hat, muss diese Steuerersparnis beim Verkauf in einem gewissen Sinne zurückgeben - denn sie erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Für eine 300.000-Euro-Wohnung mit 20 Jahren AfA bedeutet das eine Hinzurechnung von 120.000 Euro (2 % × 300.000 × 20). Diese Rechnung ist ein wesentlicher Grund, warum die tatsächliche Steuerbelastung bei Verkauf oft höher ausfällt, als Eigentümer erwarten.

Spekulationsfrist und Steuerbefreiung

Bei privat gehaltenen Immobilien (Vermietung oder Eigennutzung) gilt § 23 EStG: Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre liegen. Bei Eigennutzung gibt es eine Ausnahme: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Gewinn auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei. Bei mehr als 3 Objektverkäufen innerhalb von 5 Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel - dann ist der gesamte Gewinn gewerbesteuerpflichtig.

Besonders tückisch: Die Drei-Objekte-Grenze gilt nicht nur für den Kauf und Verkauf von Immobilien, sondern wird auch bei der Bebauung von Grundstücken oder der Aufteilung in Eigentumswohnungen und anschließendem Verkauf angewendet. Wer regelmäßig Immobilien kauft, saniert und verkauft - auch wenn er dabei nicht als Gewerbetreibender auftritt - kann schnell in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Die steuerlichen Konsequenzen sind erheblich: Neben der Einkommensteuer fällt dann auch Gewerbesteuer an.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern in der Metropolregion Nürnberg, die einen Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist erwägen, die Steuerlast vorab berechnen zu lassen. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % und einem Veräußerungsgewinn von 150.000 Euro drohen ca. 63.000 Euro Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag.

In vielen Fällen lohnt es sich, den Verkauf um wenige Monate zu verschieben, um die 10-Jahres-Frist zu erfüllen. Achtung: Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintragung. Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, insbesondere wenn Sie mehrere Immobilien in kurzer Zeit veräußern - die Drei-Objekte-Grenze kann schnell erreicht sein. Wir arbeiten mit erfahrenen Steuerberatern in der Metropolregion zusammen und vermitteln auf Wunsch den richtigen Ansprechpartner.

Häufig gestellte Fragen

Wann beginnt die 10-Jahres-Frist?

Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb und endet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf. Nicht maßgeblich sind Grundbucheintragung, Besitzübergang oder Kaufpreiszahlung. Bei Erbschaften wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet - hatte der Erblasser die Immobilie vor über 10 Jahren gekauft, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. Bei Schenkungen hingegen beginnt die Frist neu mit dem Datum der Schenkung.

Muss ich den Veräußerungsgewinn in der Steuererklärung angeben?

Innerhalb der 10-Jahres-Frist: ja, in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte). Auch wenn Sie der Meinung sind, dass eine Steuerbefreiung greift (z. B. Eigennutzung), sollten Sie den Vorgang angeben - das Finanzamt prüft die Voraussetzungen. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist: Ein steuerfreier Veräußerungsgewinn muss grundsätzlich nicht erklärt werden, es empfiehlt sich aber, die Unterlagen (Kaufvertrag, Nachweise über Anschaffungskosten) mindestens 10 Jahre aufzubewahren.

Wie wird der Veräußerungsgewinn bei Erbimmobilien berechnet?

Bei geerbten Immobilien treten Sie in die Rechtsstellung des Erblassers ein: Die Anschaffungskosten des Erblassers und dessen Anschaffungszeitpunkt gelten fort. Wurde die Immobilie z. B. 1995 für 200.000 Euro gekauft und Sie verkaufen 2026 für 500.000 Euro, ist der Gewinn steuerfrei (über 10 Jahre Haltedauer). Die in Anspruch genommene AfA des Erblassers erhöht den Gewinn. Die Erbschaftsteuer, die auf die Immobilie gezahlt wurde, zählt nicht zu den Anschaffungskosten.

Welche Kosten darf ich vom Veräußerungsgewinn abziehen?

Absetzbar sind alle Veräußerungskosten, die unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen: Maklercourtage des Verkäufers, Kosten für ein Wertgutachten, Kosten für Inserate und Exposé, Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Bankdarlehen vorzeitig abgelöst wird. Nicht abziehbar sind allgemeine Rechtsberatungskosten, Kosten für Renovierungen, die vor dem Verkauf durchgeführt wurden, ohne nachträgliche Herstellungskosten darzustellen, sowie die Grunderwerbsteuer, die beim ursprünglichen Kauf gezahlt wurde und bereits in den Anschaffungskosten enthalten ist. Ein besonders relevanter Posten für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg ist die Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einem noch laufenden Darlehen mit Zinsbindung kann diese schnell 10.000 bis 30.000 Euro betragen und mindert den steuerpflichtigen Gewinn spürbar. Bei Unsicherheiten, welche Kosten im konkreten Fall ansetzbar sind, empfehlen wir eine Beratung beim Steuerberater - denn jeder abzugsfähige Euro reduziert die Steuerlast direkt.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.