Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhaus - Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist ein Wohngebäude mit drei oder mehr abgeschlossenen Wohneinheiten, die jeweils über eigene Zugänge, Küchen und Sanitärbereiche verfügen. Mehrfamilienhäuser dienen überwiegend als Kapitalanlage und werden über das Ertragswertverfahren bewertet.

Eigentümerstruktur, Verwaltung und Bewertung

Beim Mehrfamilienhaus unterscheiden wir grundsätzlich zwei Eigentümermodelle. Beim Alleineigentum gehört das gesamte Gebäude einschließlich aller Wohnungen einem einzigen Eigentümer oder einer Eigentümergemeinschaft (etwa einer GbR oder GmbH). Der Eigentümer trägt sämtliche Instandhaltungskosten, verfügt aber auch über die volle Entscheidungsfreiheit bei Sanierungen, Mietgestaltung und Verkauf. Beim Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird das Gebäude in Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen und Gemeinschaftseigentum an tragenden Bauteilen, Dach, Fassade und Gemeinschaftsflächen aufgeteilt. Jede Wohnung kann einzeln veräußert werden.

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses erfordert professionelle Organisation. Bei Alleineigentum übernimmt häufig ein Mietverwalter die laufende Betreuung - von der Nebenkostenabrechnung über die Mieterkommunikation bis zur Koordination von Reparaturen. Bei WEG-Eigentum ist die Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters gesetzlich vorgeschrieben. Die Verwaltungskosten liegen in der Metropolregion Nürnberg bei etwa 25 bis 35 Euro pro Wohneinheit und Monat für die WEG-Verwaltung und 20 bis 30 Euro für die Mietverwaltung.

Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses erfolgt nach dem Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV. Dabei werden die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen (Rohertrag) um die Bewirtschaftungskosten bereinigt und mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ergibt. Der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser liegt im Raum Nürnberg derzeit zwischen 3,0 und 5,0 Prozent, abhängig von Lage und Objektqualität. Zusätzlich wird der Bodenwert separat angesetzt.

Renditeberechnung und Instandhaltungsplanung

Für Kapitalanleger ist die Bruttomietrendite der zentrale Kennwert. Sie ergibt sich aus der Jahresmiete dividiert durch den Kaufpreis und liegt bei Mehrfamilienhäusern in Nürnberg derzeit zwischen 3,5 und 6,0 Prozent. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten - darunter Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis - und fällt in der Regel 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte niedriger aus.

Eine vorausschauende Instandhaltungsplanung ist beim MFH wirtschaftlich entscheidend. Wir empfehlen, jährlich mindestens 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage einzuplanen. Größere Maßnahmen wie Dacherneuerung, Fassadendämmung oder Heizungstausch sollten langfristig budgetiert werden, um unvorhergesehene Sonderumlagen oder Liquiditätsengpässe zu vermeiden.

Finanzierung und steuerliche Besonderheiten

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich von der eines selbstgenutzten Eigenheims. Banken setzen bei Kapitalanlageobjekten in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil (mindestens 20 bis 30 Prozent) voraus und prüfen neben der Bonität des Käufers auch die Vermietungssituation und Mietrendite des Objekts. Der Beleihungswert wird häufig ertragswertbasiert ermittelt, was bei Objekten mit niedrigen Mieten zu einem niedrigeren Beleihungsrahmen führt als erwartet.

Steuerlich bietet das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erhebliche Vorteile: Zinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Bei Neubauten kann seit 2023 eine degressive Abschreibung von fünf Prozent pro Jahr genutzt werden (§ 7b EStG neu). Für Altbauten gilt die lineare AfA von zwei Prozent. Besonders attraktiv sind denkmalgeschützte Mehrfamilienhäuser: Hier erlaubt § 7i EStG eine deutlich höhere Sonder-AfA für Sanierungskosten, was die Steuerbelastung in den ersten Jahren stark reduziert.

Praxis-Tipp für Nürnberg, Fürth und Erlangen

Der MFH-Markt in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen ist geprägt von einem großen Bestand an Nachkriegsbauten der 1950er- bis 1970er-Jahre, die häufig erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen. Gleichzeitig bieten genau diese Objekte für Anleger Potenzial, da sie nach energetischer Sanierung deutliche Mietsteigerungen und Wertzuwächse ermöglichen.

In der Nürnberger Südstadt, in Gostenhof und in St. Johannis finden sich zahlreiche Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit und der Nachkriegszeit, die als Zinshäuser gehandelt werden. In Fürth ist das Stadtgebiet rund um die Gustavstraße und die Südstadt für Altbau-MFH bekannt. In Erlangen konzentriert sich der Bestand auf die Innenstadt und die Siedlungen der 1960er-Jahre. Wir unterstützen Käufer und Verkäufer bei der realistischen Bewertung von Mehrfamilienhäusern und bei der Identifikation von Objekten mit nachhaltigem Renditepotenzial.

Häufig gestellte Fragen

Ab wie vielen Wohnungen spricht man von einem Mehrfamilienhaus?

In der Immobilienwirtschaft gilt ein Wohngebäude ab drei abgeschlossenen Wohneinheiten als Mehrfamilienhaus. Gebäude mit zwei Wohneinheiten werden als Zweifamilienhaus bezeichnet und unterliegen teilweise abweichenden steuerlichen und mietrechtlichen Regelungen. Für die Bewertung und Finanzierung ist die Abgrenzung relevant, da Banken bei Mehrfamilienhäusern andere Beleihungsparameter ansetzen als bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus in Nürnberg realistisch?

Die Bruttomietrendite liegt im Stadtgebiet Nürnberg derzeit bei etwa 3,5 bis 5,0 Prozent, in den Umlandgemeinden sind teilweise 5,0 bis 6,0 Prozent erreichbar. Entscheidend für die tatsächliche Rendite sind der energetische Zustand des Gebäudes, der Anteil leerstehender Wohnungen und der anstehende Instandhaltungsaufwand. Wir raten dazu, vor dem Kauf eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen, die sämtliche Kosten einbezieht.

Worauf sollte ich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses besonders achten?

Neben der Renditeberechnung sind die Mietverträge, der bauliche Zustand und die Eigentümerstruktur entscheidend. Wir empfehlen, alle bestehenden Mietverträge auf Kündigungsfristen, Mietanpassungsklauseln und Mietrückstände zu prüfen. Der bauliche Zustand sollte durch einen Sachverständigen begutachtet werden, wobei Dach, Fassade, Heizungsanlage und Leitungsinstallation die kostenintensivsten Posten darstellen. Bei WEG-aufgeteilten Objekten ist zusätzlich die Höhe der Instandhaltungsrücklage und die Beschlusslage der Eigentümerversammlung zu prüfen.

Wann lohnt sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen?

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen (WEG-Teilung) ist attraktiv, wenn die Summe der Einzelwohnungswerte den Gesamtverkaufswert als Zinshaus übersteigt. Dieser sogenannte Aufteilungsgewinn ist in gefragten Lagen wie der Nürnberger Innenstadt oder in Erlangen häufig erheblich. Zu beachten sind jedoch das Umwandlungsverbot in angespannten Wohnungsmärkten (§ 250 BauGB), das in bestimmten bayerischen Gemeinden gilt, sowie die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts.

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