Versicherungspflicht

Versicherungspflicht - Die Versicherungspflicht bei Immobilien bezeichnet die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung, bestimmte Versicherungen für ein Gebäude oder Grundstück abzuschließen. Während es in Deutschland keine generelle gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung gibt, ergeben sich verbindliche Versicherungsanforderungen aus Kreditverträgen, WEG-Beschlüssen und einzelnen Landesgesetzen.

Gesetzliche und vertragliche Versicherungspflichten

Die wichtigste faktische Versicherungspflicht entsteht bei der Immobilienfinanzierung. Nahezu jede Bank verlangt als Kreditbedingung den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung mit ausreichender Deckungssumme - ohne diesen Nachweis wird das Darlehen nicht ausgezahlt. Die Versicherung muss mindestens die Risiken Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel abdecken. Viele Kreditgeber verlangen zudem eine Abtretung der Versicherungsansprüche zu ihren Gunsten, damit im Schadensfall die Entschädigung vorrangig zur Wiederherstellung des Gebäudes verwendet wird - und nicht für andere Zwecke abgezweigt werden kann.

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Gebäudeversicherung in der Regel durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung vorgeschrieben. Die Kosten werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt. Einzelne Eigentümer können sich dieser Pflicht nicht entziehen, da das Gemeinschaftseigentum nur einheitlich versichert werden kann - eine Einzelversicherung durch einen Eigentümer für seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum ist rechtlich nicht möglich und praktisch sinnlos.

Eine echte gesetzliche Versicherungspflicht existiert in einigen Bundesländern für die Elementarschadenversicherung. Bayern gehört derzeit nicht zu den Ländern mit einer solchen Pflicht, allerdings wird auf Bundesebene seit Jahren über eine Pflichtversicherung gegen Naturgefahren (Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch) diskutiert. Der aktuelle Versicherungsgrad bei Elementarschäden liegt bundesweit bei nur rund 50 Prozent - im Schadenfall bedeutet das für Millionen von Eigentümern ein existenzielles Risiko ohne Absicherung.

Wichtige Versicherungsarten für Immobilieneigentümer

Die Wohngebäudeversicherung ist die zentrale Police und deckt Schäden am Gebäude selbst ab. Die Deckungssumme sollte dem Wiederherstellungswert (gleitender Neuwert) entsprechen, um eine Unterversicherung zu vermeiden. Regelmäßige Anpassungen der Versicherungssumme an die Baupreisentwicklung sind unverzichtbar - in der Metropolregion Nürnberg sind die Baukosten seit 2020 um 25 bis 35 Prozent gestiegen, was viele ältere Policen in die Unterversicherung treibt.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt den Eigentümer vor Schadensersatzansprüchen Dritter, etwa wenn ein Passant auf dem nicht geräumten Gehweg vor dem Grundstück stürzt oder ein Dachziegel auf ein geparktes Auto fällt. Die Verkehrssicherungspflicht trifft jeden Grundstückseigentümer und kann bei Verletzung zu erheblichen Schadenersatzansprüchen führen. Bei vermieteten Objekten ist diese Versicherung dringend empfohlen und kostet für ein Mehrfamilienhaus nur wenige hundert Euro pro Jahr.

Die Elementarschadenversicherung ergänzt die Gebäudeversicherung um Naturgefahren wie Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch und Schneedruck. Angesichts zunehmender Extremwetterereignisse halten wir diese Ergänzung für unverzichtbar, auch wenn sie derzeit nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Die Prämien variieren stark nach der ZÜRS-Gefahrenzone des Grundstücks.

Die Mietausfallversicherung (häufig in die Gebäudeversicherung integrierbar) sichert den Vermieter gegen Mieteinnahmenausfall, wenn das Gebäude infolge eines Versicherungsschadens vorübergehend unbewohnbar ist. Sie übernimmt die entgangene Miete für die Dauer der Reparatur, in der Regel für zwölf bis 24 Monate.

Rechtsschutz und Mietrechtsschutz

Neben den Sach- und Haftpflichtversicherungen empfehlen wir Vermietern eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter, die Prozesskosten bei Streitigkeiten mit Mietern (Mieterhöhung, Kündigung, Räumungsklage), mit Handwerkern oder mit der WEG-Gemeinschaft übernimmt. Mietrechtliche Auseinandersetzungen können schnell mehrere tausend Euro Anwalts- und Gerichtskosten verursachen - eine Rechtsschutzversicherung mit Jahresprämien von 200 bis 500 Euro ist angesichts dieses Risikos eine sinnvolle Investition.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

In Nürnberg sind insbesondere Eigentümer in der Nähe der Pegnitz und des Ludwig-Donau-Main-Kanals sowie in tiefer liegenden Stadtteilen wie Großreuth bei Schweinau, Gebersdorf oder Mühlhof gut beraten, eine Elementarschadenversicherung abzuschließen. Die Starkregenereignisse der letzten Jahre haben gezeigt, dass auch Gebiete außerhalb der offiziellen Überschwemmungszonen betroffen sein können - Keller und Tiefgaragen in Stadtteilen mit kompakter Bebauung sind besonders gefährdet.

Die Prämien für Elementarschadenversicherungen liegen in Nürnberg je nach ZÜRS-Gefahrenzone zwischen 100 und 500 Euro pro Jahr für ein Einfamilienhaus. In Hochrisikolagen kann die Versicherung teurer oder schwerer zu erhalten sein - dann lohnt sich eine frühzeitige Anfrage bei mehreren Versicherern über einen unabhängigen Makler.

Wir empfehlen allen Eigentümern zudem, ihre Gebäudeversicherung mindestens alle drei Jahre auf Aktualität und ausreichende Deckungssumme zu prüfen. Da die Baukosten in der Metropolregion Nürnberg seit 2020 erheblich gestiegen sind, sind viele Policen heute unterversichert - im Schadenfall zahlt die Versicherung dann nur anteilig.

Häufig gestellte Fragen

Ist eine Gebäudeversicherung in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben?

Nein, eine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung existiert in Deutschland derzeit nicht. Faktisch ist sie jedoch bei jeder Baufinanzierung Pflicht, da Banken den Versicherungsnachweis als Kreditbedingung verlangen. In WEG-Gemeinschaften wird sie regelmäßig durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder die Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben. Eigentümer schuldenfreier Immobilien sind formal frei in ihrer Entscheidung, tragen aber im Schadensfall - etwa bei einem Totalschaden durch Brand - das volle finanzielle Risiko selbst.

Welche Versicherungen brauche ich als Vermieter unbedingt?

Als Vermieter sind vier Versicherungen besonders wichtig: Die Wohngebäudeversicherung (schützt das Gebäude), die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (schützt vor Schadensersatzansprüchen Dritter), die Elementarschadenversicherung (schützt vor Naturgefahren) und die Rechtsschutzversicherung für Vermieter (schützt bei Mietstreitigkeiten). Eine Mietausfallversicherung ist ebenfalls empfehlenswert, wenn das Objekt vollständig fremdfinanziert ist und die Mieteinnahmen für den Kapitaldienst benötigt werden.

Kann die WEG die Gebäudeversicherung wechseln?

Ja, die Eigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit einen Wechsel der Gebäudeversicherung beschließen. In der Praxis lohnt sich ein Vergleich alle drei bis fünf Jahre, da die Prämienunterschiede zwischen Anbietern erheblich sein können. Der Verwalter ist verpflichtet, Alternativangebote einzuholen und der Versammlung zur Abstimmung vorzulegen. Wichtig ist, dass der neue Vertrag nahtlos an den alten anschließt, um eine Deckungslücke zu vermeiden - besonders bei Schäden, die sich über den Versicherungswechsel hinaus entwickeln.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.